最近想起了一个我在9年前操作过的旧改项目，在此分享。这是一个公益性的旧改项目。
一间地方性医院，随着城镇的发展，接诊收治能力开始跟不上人口的上升。于是想通过收购医院周边的物业来进行扩建。如果从房企投资的角度看，也可以理解为资产交易类的收并购项目。但操作上比资产交易复杂一些，又比我们常见的旧城改造项目简单很多。当时我是参与前期土地整合的工作。因为已经隔了9年时间，所以叙述可能会与实际有一点出入。在操作过程中涉及一些常规与非常规的办证处理问题，接下来中山本地的旧改项目也必定会遇到。
整个项目涉及5宗用地，最小的只有100多平方米，最大的超10000平方米。五宗用地加起来超25亩左右。（见示意图）各地块上已建有房产，且已登记办证。除了一号地块已经登记在医院名下外，其它四宗地块均登记在其他使用权人名下。
虽然说在当时“三旧”改造工作已经推行，但因为早期广东省的“三旧”改造政策更多是用于历史用地完善手续，或变更土地用途为经营性用地。并没有适合的政策用于此类改造项目上，因此本项目是采取传统的收购整合的方式进行扩建改造。
示意图一
（地块相对位置记得不太清楚，只是个示意图）
大致的思路很清晰，就是先通过办理转移登记（资产交易）将其他四宗地块统一到该医院名下，然后再整合地块。
但事情远没有这么简单，地块各有各的问题，集中体现在三号地块上。
三号地块，登记在国有企业A企业名下，企业已吊销。要办理手续，需要股东处理。通过工商档案查询往上追查股东。每一层的企业股东都已经吊销，最终查到最后的实控人当然就是政府了。其实这种情况在上世纪八九十年代十分普遍，。
同时，不动产已抵押。抵押权人也是一家已吊销的国企B企业。要先注销抵押才能办理后续的业务。
因为在转移登记后，土地合并要求地块之间的界线是无缝重合的，所以在前期审查的时候就要考虑到这个问题。在当时，一般的夹缝地比较好处理。而
二号地块足足有200多平方的土地并未纳入土地证范围内。这需要调查这部分多出的土地的用地发生时间是什么时候，是否可作为历史用地来处理补办登记。而根据历史航拍影像、实地调查等，确认属于1987年前已使用的土地，可作为历史用地补办登记。其他，房产登记没有明确用途、新旧用地图界线差异、房产证遗失、房产新旧测量图差异、部分房产已拆除需要办理房产变更，这些都是较为常见的问题，处理起来问题不大。
将以上不动产的原有问题处理完毕后，便可办理交易。之后就可以走正常的土地整合程序。因为除原来医院的地块以外，其他四宗地块均非医疗用地，因此需要同时办理变更用途（俗称的转功能）。并且其中一块地块因属于划拨用地，由要办理补出让。也就是，用地合并、变更用途、补出让同时办理。当然，在此之前，需要进行调规。（备注：以前多业务同时办理是允许的，土地合并也不需要注销房产）如果觉得比较混乱的可以看以下示意图。
示意图二
当时我已经毕业工作了4年，虽然各种“猪骨头”办证问题都处理过，但都没有这一宗业务复杂。一个项目，处理了解抵押、变更用地界线、历史用地补办、重新确认房屋用途、房产证遗失补办、部分房产注销、用地合并、用途变更、补出让等多个业务。2018年初我跟进的一个收并购项目也远远比不上它的复杂程度。提交的资料很简单，难度在于过程中的沟通。
有的朋友好奇我为何记得那么清楚，那是因为我的电脑里还保存着当时的大部分申请文档（除了图纸）。
扫码关注
閱讀更多 中山市城市更新研究 的文章
