问：您好，我想咨询一下观澜的中森公园华府怎么样，看了89平的三房户型还不错，带装修又是现房，同等价位的有什么其他更好的推荐嘛？还看了勤成达正大城，在南山科技园上班，首套房不限制区域，请问考虑哪里会更有价值，不想第一套房买错，有更好的推荐嘛，感谢.

答：你好，中森公园华府对口的学校非常一般，在龙华也属于第三梯队学校，没有学区投资价值。至于自住，如果你在附近工作，可以考虑，不过离4号线延伸线和10号线平湖站都在一公里以外，同样的价格在观澜地铁沿线有不少选择。至于投资，受地形局限，南向的山隔绝了坂田，产业带辐射不到这里，附近还有一个山水田园旅游文化园和平湖生态园。跑输大市，不适合投资。建议根据自己经济情况，重新选择规划。正大城，第一没地铁，第二假名校，第三，位置在公明，第四，价格2019年初伊始就不便宜。总之这2个都不算好的选择新盘可以关注海岸城

问：十三老师，400万上下，罗湖上班自住，坂田信义嘉御山，上品雅园的两房，14号线石芽岭尚峰三房和宝荷地铁站仁恒4房，这几个选择哪个后续升值更优些?谢谢。

答：很欣赏你看房的眼光，我也会做类似的对比一、二环+10号线+区域名校+两房，靠近华为；二、二环半+14号线+三房，承接福田外溢；三、三环+14号线+四房，福田和大运的比选区域；这三个选择各有侧重，我认为都是可以跑赢大市的选择，但未来涨幅我认为相差不会太大，结合你自身的需求来选择吧。

问：老师，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗?看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。

答：坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。

问：千老师，深圳公积金贷，最近需要连续公积金多少年不能断的说法吗，还是里面余额够多少就可以了，谢谢。

答：必须连续交半年，贷款金额是余额的14倍，家庭公积金贷款上限90万，个人50万。

问：请问深圳宝安区福永那边有个政永楼，单价3.8万，86平三房，总价335万。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来看，是否值得考虑入手呢？

答：这类房子是典型的自住刚需低价盘，面积大，住起来比较舒服，周边配套不高端但齐全，但想兼顾升值快就想多了。楼盘周边是福永工业物流园区，离地铁站很远，20号线目前已停工，复工时间不确定，站点很有可能调整，不要被中介忽悠。楼盘很小，无小区环境，区位，品质都很弱的楼盘，注定是没有热度的，大势起时跟着涨一些，仅此而已。

问：老师早上好，可否从自住和投资的方向来分析评价深圳湾的双拼户型？可否买入？谢谢

答：您好，双拼自住性价比很高，单价比单证低很多，但是投资角度来看，房票始终是个门槛，深圳限购放开的可能性也不大，而能够进军深圳湾的，名下无房的概率极低，很多人只能望房兴叹。受众面过窄，交易不活跃，价格就上不去。

问：老师你好：我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

答：学校对比：南外高新>南外科华华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。

问：十三老师好，南山-南油片区，深蓝季节，2007年的盘（学区：南油小学和学府中学），想入手一套60平的二房，中层，总价500万，如何（从投资角度：持有5-8年能否跑平南山涨幅）给点相关的介绍和建议吧，谢谢。

答：感谢付费提问。深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。

问：请问准备开盘的龙岗京基半山有投资价值吗？深圳无房但有过贷款记录需要首付5成，对于手里没多少资金来说比较焦虑。谢谢！

答：这个盘的糟点挺多的，远离住宅群，地铁，学校，商业都要走断腿，还有高铁噪音，可是我能理解动辄几十万的摩擦成本让你们对二手望而却步，所以这个盘的总价低的一些房子可以买来上车，总价太高的不如看看周边二手，都是次新，居家便利舒适度会高很多。另外，看你过往的提问，曾经买了东莞又买了老家，可能都是囿于预算做出的无奈选择，这次可以大胆点，一步到位买个三房，每一步想远点，我们的生活就可以少折腾点。

问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！

答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。

问：十三好，请问您觉得罗湖龙园山庄这个盘怎么样？单价不高，适合投资吗？

答：龙园山庄投资回避这地段虽然隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价4w并不低洼，整体依山而建、交通拥堵是常态，缺少现代化的城市配套，并不值得持有。

问：老师，你好！刚买了坪山中心区新盘，两年分八期陆续给完全款(免息)，打算在两年之内，陆续把手头的公寓，惠阳两套小两房，坪山写字楼小产权全部卖掉，刚才能全款给完，然后再抵押贷款投资，这样操作可以不？

答：感谢付费咨询。没有问题，这波操作很6啊，思路这么清晰，前期怎么踩了这么多坑？尽快着手出吧，这几项资产都不是想卖就能卖的，必要时要适当割肉。至于坪山中心区新盘全款付清后是否需要抵押，要根据当时的市场形势和有没有合适的购买标的再定。

问：十三老师好，请问颐安都会中央5期76平2+1户型怎么样，自住用，（89平资金不够），比较纠结的是朝向问题，只有东北和西北的朝向，是不是这样的朝向很不好，居住体验差？将来二手房也难以流通？

答：放心买入，颐安是大运的龙头股，基本无短板，以后长线看涨。 89平是颐安的主流户型，但76平的2+1也没问题，小面积低总价涨幅一样不弱。至于朝向，更不是在深圳买房应该纠结的点。

问：请问买房。珠海，佛山，惠州。那一座城市好呀.除了深圳

答：看地图，惠州临深圳，佛山临广州，惠州蹭惠深一体，佛山蹭广佛同城，珠海不临深圳也不临广州，靠自己；看面积，惠州最大，11599平方公里，是佛山的3倍，珠海的7倍；看GDP，佛山最强，10000亿，仅次于深圳广州，惠州其次，4100亿，珠海第三，2900亿；佛山优势：经济强悍，广佛同城；珠海优势：小而美、旅游业发达、有城市IP、粤港澳大湾区核心区位；惠州优势：临深、临深、临深。综上所述：珠海>佛山>惠州

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。