南沙記憶節目——【南沙之眼】，用視頻和圖片記錄南沙發展的點點滴滴，見證城市化發展的樣板工程——美麗大南沙，一切等待時間發酵，一起見證吧！每一篇整理的資料，都是辛勤的汗水和日夜的思考以及對於南沙的一份情懷！！！
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南沙控制性規劃彙總
這是一個城市化發展的樣板工程。
引用之前的資料：202019年5月6日整理的資料【南沙買房攻略】
如何高效快速的買到適合自己的物業，首先要做的就是買房攻略。如何制定買房攻略：
1，先確定瞭解所買區域的整體房產政策（限購政策，入戶政策）等。
2，合理安排買房預算（包括首付，接受總價，面積）等。
3，找準買房的核心點（交通通勤時間，教育資源，自然環境）等。
4，先通過相關新聞信息鎖定一個自己感興趣的區域再尋找適合的幾個樓盤
5，最主要找一個靠譜的中介，告訴他您真實的需求，通過溝通他能為您提供一個很好的買房方案，理性處理信息。或許最終他能給您一個更好的買房建議（買房心理預期適當調整）。
以上是一個買房者應該做的前期工作，買房是一件大事對於很多人在選擇買房時都會比較辛苦。有人看房一天就定下來（買房前已經做好了功課），有人看房一年兩年還未買房（沒有找到買房的中心思想，在意個人觀點不願意接受善意的建議，期望值太高）；這基本是買房中遇到的兩種情況若有不足之處請諒解。（以上這兩種情況不管是剛需還是投資都有很多共同之處，適合自己才去選擇和有錢無錢並非有非常大的關係）。從另一種角度考慮房產就是一種產品，產品適合就好，價格合理就好（合理的價格是市場機制形成的一種參考價，買新房基本最終成交價格都一樣，買二手談判有高有低沒有統一標準，二手買賣價格合理就好）。對於買賣房屋存在三種心態（必須買，最好別買，可買可不買），買房問該問的人，聽該聽的有參考價值的意見。終歸一點買房要理性，根據自己實際情況出發。
下面我用一種觀察的角度把南沙的盤分為幾大類，尋找特別案例進行分析對比，可能有主觀思想，梳理的內容只尋找一些有特點的物業進行闡述基本情況；房產沒有好壞之分，大勢所趨，雨露共沾，沒有任何一個物業能獨善其身，求同存異接受不一樣的觀點。
南沙現存房產分類
一，價格比較高的相對比較優質的資產（星河山河灣，金茂灣）等，此物業現在價格都比較高，都擁有一定的特徵，都處於區域發展的中心，有利好刺激，民生配套沒有形成閉環不完善，建設中的民生配套還比較高端，價值基礎比較高，目前價格也是南沙的標杆物業。（價格3萬左右，有高有低）
二，利好直接輻射的物業，自身沒有太多利好刺激，但有利好直接輻射的區域（靠明珠灣的蕉門，靠慶盛的黃閣或者東湧）等。舉例：蕉門——蕉門做為區政府板塊，區域的整體環境非常不錯，周邊圖書館，體育館，文化館，鳳凰湖公園等文化底蘊厚重，離明珠灣比較近，有非常好的利好輻射。離萬達比較近屬於鬧中取靜的居住區域。（目前均價23000——25000左右）
三，高端成熟配套區的物業（金洲萬達商圈），依靠完善的交通，良好的生活配套，個別小區還帶優質教育。享受的便利生活配套大同小異只是距離問題，由於擁有學區劃分的不同，4號線地鐵的特殊性，小區的檔次等，價格存在差異性。（目前均價21000——28000左右，看具體小區）。
四，早期成熟配套的老金州廣場一帶，生活消費比較便利，商業配套多但非南沙最高端配套的區域，大多小區沒有配很好優質學校比，軌道交通大多需要接駁，公路網絡還算不錯。整體有老小區，新小區，電梯樓樓梯樓等。（有少部分單價10000左右的小區，也有小部分15000左右的小區，其它小區價格區間在18000——24000左右，價格區別比較大，根據實際情況而定）。
五，4號線金洲地鐵站延伸南沙客運港段，此段物業相對不是非常集中，沒有高端商業配套，有一部分小區屬於明珠灣，個別小區擁有非常美的稀缺資源南向江景，同時明珠灣還將打造一河兩岸工程，海岸線會越來越美。由於歷史積累比較多該區域的自建房比較集中，也有很多國有證的自建房區間參考價格8000——15000每平方。（該區域的二手舊小區價格不詳，個別商品小區價格18000——20000左右，該區域的新房或者二手價格22000——25000左右，個別好樓盤的單位可以去到26000，個別新盤價格去到28000.）
六，南沙灣輻射區域的物業，黃山魯山下週邊區域的新房二手房，商品小區物業周邊歷史基礎不多，自建房相對較少(特別區域不在考量範圍)，具體情況不明。有很好的利好動能，但變量大，例如：區域優質學校劃分，郵輪母港，海港城（具體不詳）。（該區域的新房二手價格在18000——22000之間，空氣比較好，商業配套目前不高端）。
七，稀缺景觀物業無法複製的小區（碧桂園天璽灣，時代南灣，星河丹堤，南沙奧園），以上幾個小區擁有非常好的自然資源，南沙幾乎很難複製，小區美麗的外景在新房銷售時幾乎是南沙最火爆的小區。此類小區大多商業配套不夠完善，但此類小區在進入二手房交易市場時，擁有很好的市場競爭力（前提是人口密集，機會成本提高），此類物業在深圳，廣州應該都是區域非常貴的物業。此物業大多人比較喜歡，但由於考慮自身實際需求而另做打算。迷人的外表需要南沙人口猛增，區域經濟形成內循環，享受性人多了，該物業市場競爭力會很強（等待的時間是一個變量）。舉例：2017年天璽灣有套93方的南向看湖看山單位，當時業主180萬放盤，找到買家，最終買家自願加價186萬而未成交（業主不賣），這就是景觀房的魅力，碧桂園天璽灣也在一年之間開了十多家中介，業主心態不穩定經常變卦。但以上幾個盤價格存在很大差異性，跟房屋坐落有很大關係。（以上幾個物業的價格20000——26000左右，值得注意的：景觀房好單位價格高好出手，景觀小區的差單位價格低轉化週期相對也比較長）。
八，性價比高的剛需性物業，新盤和二手價格在20000左右的還是很多的，在買性價比高的剛需性物業，很多買家的觀點存在很多差異性。這些物業根據自己的實際需求購買，適合自己就好，每個物業的優勢有很大差異性，尋找物業優勢和自己所需基本一致，尤其是剛需買套房不容易，或許買的物業有些缺陷，但是大勢所趨有利好大家都獲益，只是獲多獲少而已。（買新房看長遠規劃，但是很多規劃扯的有點遠，理性考慮，注意細節，儘量用二手房買賣角度考慮問題）。
九，南沙的產物——不用名額買的住宅，南沙擁有幾個這樣的物業，並不是此物業真的不限購，而是以一種簽有效合同預約銷售的方式，合同前期體現期權債券最終轉名或者產權過戶。基本為一次性分期付款，房產期權對賭，相對於沒有名額的人比較靈活。（以上可以操作的小區除個別小區外基本價格在28000左右）。
十，別墅產品——別墅產品眾多，分佈比較廣，也屬於是稀缺性物業，價格差異性比較大，根據自己實際情況購買。
十一，商業產品（公寓，商鋪，寫字樓）——南沙目前商業地產產品很多分佈很廣，除戶型，格局，層高，價格外還存在很大差異性。大致分為（聚中心化商業，輻射區商業，小區商業，鬧市區商業，成型商業，未成型商業，成熟商業，未成熟商業）等，商業地產目前個人可以買。（優質商業地產的選擇難道比普通住宅難度大）根據自己的實際情況購買。
十二，南沙未來真正潛力的物業——明珠灣中心區，萬頃沙一帶。明珠灣萬頃沙一帶基本算是南沙未來發展的核心區域，該區域目前物業很少《保留介紹——可查看微信公眾號（萬理讀樓）相關內容》，如果能接受35000——40000單價的價格，可以選擇等待明珠灣的商品住宅，真正的優質資產（點到為止）。
以上資料已經整理完畢，從一個觀察者角度看問題，，思路可能有點亂，希望大家買到優質有價值的物業升值保值，幸福平安。有幾點觀點我反覆提：1，房地產的價值不決定價格（價格非人為因素可控）2，求同存異（每個人的角度不一樣，所要的結果不一樣）。3，站高一步想問題，用接盤者角度考慮問題，不管自己住還是投資。自住買房.買的是自己要住的房，投資理財買房.買的是別人要住的房。4，理性處理問題，用現實參考做對比，很多信息有理可尋。5，優質潛力性物業什麼時候都可以買，（可調控的房地產）：穩字當頭房價穩增長還有很長的路要走，指望房價跌，小幅度可能會，但房地產跌的很厲害，變成一堆死水時，恐怕對於經濟造成的災難不是一般大（此處保留）——瞭解房地產不能只看一個基本面，更應該看看（世界其它國家的經濟體構造歷史發展，我國的經濟體構造歷史發展，我國的房地產產品屬性扮演的角色）等。
熙熙攘攘皆為利來利往，找到適合自己的取利點，儘量規避別人因取利而造成自己的損失。沒有買賣就沒有傷害，坐享其成就要為此買單。《謝謝》
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