3月10日上午，岑钊雄带着首席财务官黄永年开起了时代中国的首场线上业绩会。
“公司内部已经不把千亿作为重要目标，因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。”面对再度失约千亿的质疑，岑钊雄如此回应。
时代中国董事会主席岑钊雄
今年刚到知天命之年的岑钊雄主动“示弱”，与去年强制全员卖房的做法相比，看起来判若两人。
年报显示，2019年，时代中国实现合约销售额约783.6亿元，同比增长29.3%，虽然达成了全年750亿元的年度销售目标，但增速比2018年减少了16.2个百分点。
早在2018年，岑钊雄刚定下550亿元销售目标时就放出豪言，最晚2020年要实现千亿目标，从550亿直奔千亿，踌躇满志。
然而，花无百日红，一时收成好并不意味着年年收成好。
调控收紧，再加上疫情负面效应叠加，时代中国即将“下高速”，减速慢行“走国道”，将2020年的合约销售目标定为823亿元，同比增长仅5%。
按照既定目标，时代中国计划全年可售货值大概1400-1500亿元，这意味着，今年的去化率只需达到55%左右，就可完成销售目标。
如此低的要求是否是岑钊雄的真实本意，外界不得而知，不过从去年爆出来的“全员卖房”事件来看，业界猜测，这或是资金压力下的无奈之举。
从“强制卖房”到“主动示弱”
2018年，更名后的时代中国步入高速扩张期，大规模扩充员工，从2017年底的7492人增加至9502人，受此影响，公司2018年的行政开支由2017年的7.32亿元增加至11.12亿元。2019年上半年，员工进一步增长至12692名。
2019年9月初，曾有消息传出，时代中国强制全员营销，要求每位普通员工在2020年1月15日之前，必须卖出1套房，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套，否则可能会被裁员。
消息甫一出，时代中国否认裁员，称卖房“没有硬性指标”，但2019年的业绩报告中员工数确实存在大幅变动。
数据显示，截至2019年底，时代中国拥有员工5955名，比2019年中期减少6737名，比2018年底减少3547名。
2019年，普遍认为是房企史上融资最困难的一年。强制员工卖房（买房），变相裁员背后的根本原因，无不猜测是“开发商没钱了”。
增收不增利 负债破千亿
财报显示，截至2019年底，时代中国的负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，按完整财年计算，时代中国负债首次破千亿。2019年底，时代中国资产负债率达到77.84%，较2018年底增长了近3个百分点，净负债比率则基本维持在67%。
而截至2019年12月31日，时代中国计息银行贷款及其他借款合计约为532.608亿元。其中一年内到期借款约为185.977亿元，同比增长了154.4%，涨幅超过一倍，且占总负债比例升至34.9%。
据《证券市场周刊》，2020年是时代中国的偿债高峰期，约有160亿元的债务到期。
与此同时，截至2019年12月31日，时代中国实现营收424.3亿元，同比增加23.4%；营业成本约为300.0亿元，同比增加26.3%。对比可知，时代中国的营业成本增幅大于营业收入，陷入增收不增利的窘境。
值得注意的是，2019年时代中国的毛利约为124.4亿元，同比增加17.1%。而在2017年-2018年，时代中国的毛利增幅分别为51.8%和64.7%，可见本期公司的毛利增速出现了明显下滑。
受此影响，在期内费用开支增加的情况下，时代中国的净利润增幅缩水至15.6%，连续三年下跌；实现归母净利润52.1亿元，同比增加18.5%，增速亦为近3年来最低。
对此，时代中国将净利率、毛利率下滑的原因归咎于公司“三费”的大幅增加。
根据年报，2019年，时代中国的销售及分销成本为12.12亿元，同比增加45.1%；行政开支15.54亿元，同比增长39.8%。
尤其是财务费用，2019年时代中国的财务费用10.11亿元，同比增长51.5%。但同期，时代中国的各项有息负债总和只增加了14.33%达到544.57亿元。如果撇除利息资本化因素，单纯开利息开支，2019年的利息总开支达到43.33亿元，同比2018年的31.84亿元，增加31.09%。
对于财务成本增加，时代中国表示，主要是由于与本集团土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。
而在业绩会上，岑钊雄称，按照40%-50%销售回款用于拿地的指标，2020年时代中国的拿地预算会在250-300亿之间。
按此计划，2020年时代中国的拿地成本只高不低，融资成本的走高也意味着将反噬公司毛利润。
时代中国位于广州的总部大楼
重仓大湾区 全国布局“失衡”
年报显示，2019年，时代中国购入28幅地块，土地收购成本总额约为人民币233.97亿元，预计总建筑面积757.4万平方米，超过去年全年约129.67亿元的土地拿地总额。
尽管时代中国布局全国的意愿强烈，但仍是一家区域性房企。截至2019年底，时代中国共有127个处于不同阶段的项目，总土地储备约为2300万平方米，其中119个分布在广州、佛山、江门、惠州、珠海等广东省主要城市，占比达88.1%，长沙、成都、杭州、肇 庆、武汉合计占比仅为11.9%。
布局过于集中，直接导致的结果就是销售增速下滑。
数据显示，在2015-2019年，其销售额的同比增速分别为28.10%、50.34%、41.90%、45.60%、29.32%，对应的销售额分别为195.08亿元、293.28亿元、416.29亿元、605.95亿元、783.6亿元。
实际上，在2019年上半年，时代中国的增长势头依然不减，销售额同比增速为45.8%。然而，其全年销售增速却跌到了29.32%，可见公司下半年的销售拖了后腿。
诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·托宾曾说：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”。
对于时代中国而言，区域布局过分集中，难以对冲风险。一旦布局的核心城市稍有“风吹草动”，或将满盘皆输。
旧改遭遇“天花板” 营收下滑
过去几年，时代中国将城市更新作为其核心业务板块，被认为是一门以时间换空间、利润高于短期项目的好生意。
然而，因为开发周期长、转化节奏慢，旧改业务“天花板”显现，为时代中国带来的贡献也在明显下滑。
据财报显示，在2019年，时代中国通过旧改项目获得收入21.7亿元，与2018年27.8亿元相比有所下滑，对收入贡献比例也由8.1%下降至5.1%。
时代中国城市更新项目数从2019年中期的85个迅速增长至年底的120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。2019年，时代中国的城市更新项目成功转化10个，总建筑面积约368万平方米，其中8个纳入土储的总建筑面积约349万平方米。
岑钊雄称，2019年时代中国的城市更新业务收入21亿元，8个转为土储的城市更新项目面积在年度新增土储中占比超过40%。“2020年会积极去参与旧改项目，争取完成超过10个项目的转化。”
显然，受高利润驱使，时代中国对旧改项目的渴求可谓有增无减，仍会是其押宝的核心业务。不过，如果旧改带来的营收占比持续下滑，其利润率也难免会受牵连。
2019年，时代中国刚迈过20周年门槛。对规模存有执念的岑钊雄，其愿景是将公司打造成世界500强企业。如今，千亿目标迟迟无法兑现，为扩张付出的高昂代价也有待“收拾”，如何避免账面恶化或许才是亟待解决的首要问题。
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