過去這些年的樓市，就像是一個不斷往裡面“倒啤酒”的杯子，當沫子快溢出來了，每次都用蓋子捂住，然後繼續往裡面倒啤酒。
但是，杯子的容量總是有限的，比如購房者的負債空間。
數據顯示，從央行測算的居民槓桿觀察，2018年年末，我國居民槓桿率已經達到60.4%，超過G20國家平均水平，也超過德國和日本。
2017年，央行測算的槓桿率為49%，從2017年至2018年，居民槓桿增速達到了23%，保守估計，2019年居民槓桿率可能達到65%。
65%的槓桿率，離國際上70%的“瓶頸”僅一步之遙，再加槓桿買房，必然會影響到金融體系。
這種情況下，如果房企、購房者都繼續加大槓桿，繼續往杯子裡“倒啤酒”，最終的結果就是把杯口上面的“蓋子”給頂起來，水滿四溢。
曹德旺近日在接受採訪時說：“如果房地產的問題不解決，還是蓋那麼多的房子，所有銀行的資金、勞工資源等所有的資源都會流向房地產。我建議，削減不應該的、虛假的投資，不搞那麼多的房地產，大批的勞動力就剩下來了”。
從目前的居民槓桿率、人均居住面積、住房空置率等指標上來看，曹德旺擔心的事可能已經發生了。
當所有人都把希望寄託於房地產身上，市場上的資金還繼續流入房地產，勞動力必然會“隨波逐流”，也紛紛從事跟房地產有關的行業，這無疑會影響到實體經濟和製造業。
這樣的結果是所有人都不願意看到的，因此，我們需要儘快把“蓋子”掀起來，讓人們看到房地產擴張的空間已經很有限了，才能贏得主動權。
現在，房地產市場就出現了“掀蓋子”的3個特徵。
1，購房者趨於理性，70%選擇延後買房。
中指研究院市場研究總監曹晶晶在會上表示，該機構收集到的約3000份市場問卷顯示，49%的網友表示，在春節以及接下來的幾個月有購房意向，不過，因為特殊事件影響，放棄近期購房的比例達到了70%。
舉個例子，100個有購房意向的人，因為短暫的事件影響，其中有70個人都放棄了今年買房。
也就是說，樓市的需求，遠遠沒有我們表面看起來那麼充沛，大量的購房著其實都是“風聲鶴唳”類型的，稍有風吹草動，就會放棄買房的打算。
2，地產商加速“優勝劣汰”。
2020年已經過去兩個月了，房地產行業正在加速“出清”。
根據界面新聞的統計，以“房地產”為關鍵詞，在人民法院公告網站上對2020年1-2月及2019年1-2月期間公佈的破產文書進行檢索，分別獲得78份和99份搜索結果。
從地區分佈來看，廣東地區房地產公司破產文書最多，佔比達16.95%，其次是浙江（13.56%）和湖南（10.17%）。
與此同時，2月房企營收排行榜已經公佈，一個值得深思的現象是：排名後40位的房企，銷售總額還不及前3名銷售額總和。
很明顯，房地產行業正在加速整合，巨頭依然在“吃肉”，而中小房企似乎只有被收購、兼併甚至倒閉這一條路可走。
3，打折賣房成為主流。
在2月份，某龍頭房企以75折為口號，讓一眾地產同行感到“顫抖”，隨後，多家房企都開始走線上賣房這一條路，折扣越來越大，優惠越來越多，打折賣房成了主流。
沒辦法，房子就是地產商的“飯”，不管期房還是現房，只要賣不出去，就意味著收入斷流，來自銀行的貸款還不上。
在小陽春已經無望的情況下，唯有降價賣房，清空手裡已經積壓多日的庫存，開發商才能把資金的窟窿給堵上。
綜上，當購房者選擇理性、開發商降價賣房、行業加速整合3個現象碰撞到一起，樓市也就實現了“掀蓋子”，降低市場參與主體的槓桿、負債，讓房地產這個“杯子”，留出更充裕的空間。
巧合的是，近日社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈中國住房大數據分析報告指出：住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發未來房價大起大落，需要加以嚴格控制。
社科院近幾年房價預測頗為精準，身為“高層智囊團”，如今緊急提議，可以說瞄準了樓市的根本癥結。
話裡話外的意思很明確：房地產正在“掀蓋子”，必然會出現一定“副作用”，比如房企破產、影響賣地收入等，但是，各個城市不應該把降首付、降房貸利率等需求端政策重新拿出來，因為這會再次加大購房者和地產商的槓桿，再次走入“倒啤酒”的怪圈當中。
這樣的“循環”不能再重複下去了，正如我們這些年一直看到的那樣，如果每次房價回落，房企掙扎求生時，都要靠購房門檻大幅寬鬆來實現，屢次讓有房族的財富遠遠的甩開剛需，這樣的房地產市場，早晚會遇到瓶頸。
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