觀點地產網 又是同樣的陣容。時隔一週，吳天海再次出現在鏡頭前面，帶隊通過網絡直播的形式，召開九龍倉集團全年業績發佈會。
特殊時期一切從簡，主持人用最短時間粗略介紹了業績PPT。資料顯示，單就2019年而言九龍倉還是按計劃完成了目標，去年實現內地已簽約銷售額人民幣199.22億元，雖然同比下跌13%，卻也是自主控制的結果。
去年九龍倉年度銷售目標不升反降，定在180億元。管理層此前曾解釋：“內地的樓市起落很大，會受到比如調控等各種因素影響。”言下之意就是預期的銷售環境不理想，所以要放緩推盤節奏。
一個普遍的認識是，2019年國內房地產市場正經歷“寒冬”。“我們看到各地對賣樓價格的調控越來越嚴，預期接下來的市場不會像舊時般寬鬆。”吳天海稱，公司亦在12月最終決定為部分內地發展物業可能產生的減值虧損，作出37.9億港元的撥備。
因此，九龍倉基礎淨利潤就減少85%錄得27.1億港元，同比下降58%。另外已落成確認入賬的內地項目減少導致發展物業收入下跌45%（受項目推售時間影響），九龍倉去年收入已下滑20%到168.74億港元。
香港物業銷售出現斷檔，內地業務的發展壯大還需時日，吳天海在去年3月份的年度業績會上曾表示，九龍倉集團需要一點時間去轉身。所以暫時業績表現得不理想並非不能接受。
而且在住宅發展之外，事實上如管理層所言，“內地投資物業的貢獻在穩步上升”。吳天海形容該業務是公司未來重要的增長動力。據瞭解，九龍倉去年內地投資物業總收入增加14%至39.24億港元，與10年前對比翻了6.5倍。內地投資物業收入對集團經常性收入基礎淨利潤貢獻的佔比，則從2018年65%上升到去年的79%。
其中成都IFS和長沙IFS的成績最亮眼，前者截至2019年末的收入17.47億港元，同比上升11%；後者數字則為8.1億港元。同時兩個項目商場部分零售銷售總額加起來超過110億元人民幣。“穩健的零售銷售效益有效地支持商場的增長。”管理層說。
等到進入問答環節，大家的關注點還是轉移到疫情上面，尤其九龍倉集團是會德豐旗下主要專注於中國內地市場的地產平臺。目前，該公司1840億港元總資產裡(除去現金及投資後)，有71%位於內地。
面對自1月開始爆發的新型冠狀病毒肺炎，國內採取了強力的防控措施，房地產市場因此發生不少變化。這家港資開發商要怎樣控制自己的發展節奏呢？
“疫情的問題，我想你就算去問世界衛生組織，它都很難準確回答你（什麼時候能結束）。”吳天海說，他提到集團新一年的全盤計劃都被打亂了。
他透露，旗下項目的銷售及興建陷入大規模停頓，公司今年頭兩個月內地物業銷售出現下跌，跌幅有機會超過50%，“事實上我們只賣出了幾個億”。建築公司復工的進度也不甚理想，“就算某個項目打算開工，地盤工人的數量也是不足的。”
吳天海表示，有注意到目前一些同行十分依賴賣樓迴流的資金作週轉，亦有開發商出現減價促銷的情況，所以預計短期內市況會十分波動。九龍倉會在疫情大概平復之後，對比同行的推盤節奏和市場價格，再作定奪。
商業地產方面，因為一些商場被臨時關閉，加上租金紓緩措施，接下來也將損害集團的收入。“我們資金鍊比較安全。”吳天海指出九龍倉擁有穩健的資產負債表，所以更能沉得住氣。截至去年年末，九龍倉負債比率只有13%，相比手握的273億港元現金，淨負債僅有190億港元，其中2020年到期的約106億港元。
外部環境的變化，令吳天海對業務擴張的考慮還是趨於保守。按計劃，九龍倉2020年在內地的銷售目標進一步調整到人民幣150億元，對應出售面積130萬平方米。
買地方面亦將保持2019年的審慎態度。“內地城市對住宅售價限制越來越嚴格，令到發展商利潤受到限制，所以暫時不會放太多資源在這些回報受限的地區上面。”吳天海認為，公司在2018年斥資181億在內地共購入了12幅土地，實際上已經夠未來一段時間的發展需要。
“2019年是消化期，所以出手也不多。”據瞭解，九龍倉去年在內地僅新增1幅位於杭州富陽市的土地，計容建築面積為32.8萬平方米。截至目前，九龍倉集團在內地擁有350萬平方米土地。
至於香港市場，九龍倉目前在當地擁有330萬平方呎少量儲備。
過去一年，九龍倉在香港也僅於11月購入一幅位於啟德的住宅地塊，佔30%權益，新增土地儲備約36萬平方呎。同樣，九龍倉2018年也只新增了一個九龍塘的地產項目，該地塊可發展樓面面積為43.6萬平方呎。發展實屬緩慢。
“九龍東項目（指上述新購入的啟德項目）同九龍塘住宅項目是日後增長的主要來源。”不過按照管理層的說法，九龍倉目前在香港的定位是集中發展豪宅物業，項目都是貴精不貴多。
而出於豪宅市場的特殊性，這些項目推出市場的時機也更考究，從而追求更高的利潤。“兩個樓盤什麼時候入市要視乎市場情況，但由於香港目前樓市情況不穩，所以暫時未有推盤日程。”吳天海表示。
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