近日，中國奧園涉嫌財務造假而遭到匿名舉報，隨後中國奧園發佈公告予以澄清。但不可避免的是，奧園的財務問題成為近日房地產財經圈的關注點。為此，有關媒體今天對本人進行了採訪，希望我的粗淺分析能夠幫助媒體和公眾解答相關疑問。主要問題如下：
1、據choice數據，2013年中國奧園發行優先票據的利率為13.875%；2014年，中國奧園此類票據的利率為11.25%；2015年，相應利率為9.25%和10.875%。此後中國奧園發行優先票據利率一反往常而大幅下降。2016年相應利率為6.525%；2017年為6.35%和5.375%；2018年為7.5%、6.35%和7.95%。過去1年其優先票據利率也在7.35%-8.5%之間浮動。正是2016年中國奧園在規模上開始“狂奔”，當年突破200億元銷售額，同比增長68.75%。2017年、2018年，分別實現銷售額455.9億元和912.8億元，相應同比增長78.09%和100.22%。您是怎麼看待2016年前後中國奧園發債利率的“大為不同”的？
2、2016年中國奧園非控股權益佔比由上一年的28.79%大幅上升至39.05%。2017年這一數值更是“暴漲”至62.56%。此後其非控股權益佔比一直維持在這樣的水平（2018年、2019年中期，分別為61.37%和62.12%）。不難看出中國奧園規模上的“狂奔”是依賴非控股權益來完成的。對此，您又是如何來看待的？
3、據克爾瑞數據，2016-2019年中國奧園權益金額在流量金額中佔比為92.9%、85.48%、85%和83.31%，這與其非控股權益佔比一點也不匹配。這裡面的原因是什麼？長期大量非控股權益的運用，對上市公司業績將會產生哪些影響？
4、2016年，中國奧園資產負債率持續上升。2016-2019年中期，相應數值為77.97%、78.44%、83.73%和84.79%。期內，中國奧園淨負債率卻始終維持較低水平，分別為50.74%、50.98%、58.89%和64.24%。您是如何來看待中國奧園資產負債率與淨負債率“倒掛”的？
2016年前後中國奧園發債利率大幅下降，這個得益於中國奧園本身表觀負債率以及其他有關償債財務指標的大幅改善，以及企業資信評級的提升。
中國奧園規模上的“狂奔”，從他們自己公司發佈的表觀數據來看，確實是是依賴非控股權益的大幅增加來完成的。如此一來，就有利用非控股權益可以不併表的財務規則，來將負債表外化，從而大幅降低表觀負債率的嫌疑。因為正常情況下，房企的項目子公司在進入開發和預售階段以後，其負債率都是相當高的，如果將這些負債率都很高的項目子公司的報表直接合併到上市公司的話，必然導致上市公司的負債率也會居高不下。中國奧園以非控股股東，也就是以少數股東的身份出現在大多數項目公司中，這一作法明顯是為了降低上市公司的負債率而進行的財務操作。這一操作雖然是合乎財務規則的，但是對於不太專業和缺乏分辨耐心的公眾投資者而言，還是很容易忽視被人為轉移到表外的鉅額負債的。
2016-2019年，中國奧園權益金額在流量金額中佔比為92.9%、85.48%、85%和83.31%，這與其非控股權益佔比一點也不匹配，這個是不太正常的。當然，中國奧園有它自己的解釋，說是流量金額的計算和權益核算存在的時間差，也就是存在結算時滯問題。這個在財務邏輯上也是說得過去的，但是長時間、大規模地這麼處理所導致的權益流量金額而和非控股權益佔比會形成巨大差異，顯然有人為誤導公眾投資人乃至中介機構的嫌疑。
當然，如果能夠實現與業績計算的同等比例，長期大量非控股權益的運用倒也是無所謂的。但怕的就是，以各種似乎也說得過去的財務技巧導致長期、鉅額的權益流量金額和非控股權益佔比的大幅偏離，還是很容易導致上市公司表觀業績與財務真實狀況在較長的時間內產生較大的偏差，可能會誤導公眾投資人及中介機構，從而給資本市場健康可持續發展中最重要的有效監督和相互制衡帶來困擾。
中國奧園資產負債率與淨負債率出現“倒掛”，這在財務上是一種比較特殊的現象。這也說明相對於總資產的增加速度而言，中國奧園淨資產增加的速度更快或者一些資產的增加並非因為負債而形成。這種情況一般是股東增資或者投資性物業重估升值，或者是負債被轉移到表外所造成的，從中國奧園的情況來看，第三種的可能性會更大。
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