在全國各個城市紛紛出臺放鬆預售條件政策，意圖挽救受新冠肺炎疫情影響的房地產企業時，3月7日晚間，海南出臺了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，嚴令本省戶籍和常住居民家庭限購2套住房，鼓勵發展安居型商品住房，新出讓土地建設的商品住房全部現房銷售，
在疫情期間其他省市相繼放鬆調控之時，海南卻進一步收緊調控，加碼對房地產市場的約束，成為首個逆向給房地產增壓的省份，這一調整可謂相當出其不意。
海南壯士斷腕後再次收緊調控
事實上，2018年以來,海南調控政策層層加碼。
2018年1月，海南省長表示未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴，決不讓海南變成房地產加工廠。
同年4月，海南祭出全域限購的最強調控，海口、三亞、瓊海最為嚴苛，非本省戶籍家庭購房，至少一名家庭成員在省內社保滿5年。非本省戶籍購房，商貸首付比例不得低於70%。並且，居民家庭或者企事業單位所購住房限售5年。
此番海南全域限購政策再升級，限購對象擴容至本省戶籍和常住居民家庭，其在海南省限購2套住房。鑑於海南省主打旅遊地產，置業客群主要來自於外省市，升級限購更多是對購房者心理預期的影響。
鑑於安居型商品房兼具保障房的性質，在一定程度上可以吸引更多高素質人才前來就業生活，助推海南自由貿易港建設更好、更快發展。
此次新政最受關注的當屬現售制度。此前多地也曾實行“現售”，包括2017年3月，杭州要求土拍時“溢價率達到50%，必須現房銷售”，但4個月後該政策即取消；2018年6月，廣東中山試點推出“現售”地塊，200輪競拍後被萬科競得；甚至深圳也在2018年也拍出了“現售”土地，但都是區域性的，取消預售制的範圍並不大。
海南是首個在省級層面要求現房銷售的。
對於購房者而言，現房銷售意味著所見即所得，在一定程度上規避了偷工減料、貨不對板甚至項目爛尾的風險，最大程度保障購房者權益。對於房企而言，現房銷售將大幅延長項目開發週期，難免將加劇房企資金週轉壓力，那些一貫高槓杆、高負債經營的房企更將備受煎熬。
海南已大幅降低經濟對房地產依賴
自2018年實行全域限購政策以來，海南房地產市場顯著轉冷，2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，其中投資購房比重較高的三亞市商品房銷售面積、金額分別同比銳減51%和49%。應該說，房地產市場調控成效顯著，似乎沒有進一步收緊政策的必要。
海南已然大幅降低經濟對房地產的依賴，房地產投資佔GDP的比重連續兩年回落，從2017年46%降至2019年24.8%。與此同時，服務類消費發展方心未艾，對經濟增長的貢獻率達75%，經濟增長正由主要依靠投資拉動轉向主要依靠消費拉動。
受新冠肺炎疫情影響，海南房地產市場持續轉冷，省內弱三四線城市市場下行壓力不斷加劇，放鬆調控的聲音再起。
我們認為海南房地產政策層面仍需維穩，此番升級調控可謂是“打預防針”，既起到警示作用，又避免重蹈駐馬店、廣州放鬆調控隨後緊急叫停的覆轍，尤其要避免房地產市場陷入“一放就漲”的怪圈，更好地將穩地價、穩房價、穩預期的長效調控機制落到實處。
房地產調控走向分化
值得注意的是，在海南加碼調控前，一線城市廣州“公寓不再限購”的政策經歷“一日遊”後被緊急撤回。
3月3日，廣州市政府發佈穩定經濟發展的政策文件，共計48條。第三十一條涉及房地產市場調控內容指出要優化商服類項目建設和銷售管理，取消了在2017年3月30日開始的公寓限購政策。具體而言，廣州的商服類項目(公寓、商鋪、寫字樓)，不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象，也不再限定轉讓對象。
在2017年3月30日，廣州頒佈“330新政”，要求商服類物業只能由法人單位購買，個人不能購買，且未完成規劃報建手續項目，最小分割單位不得小於300平方米。所以從某種層面來說，3月3日頒佈的《通知》，使得廣州實行近三年的公寓限購政策正式取消。
3月4日《通知》被撤回，一天後《通知》重新被掛出，但已無“廣州公寓、商鋪等商辦項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元”的內容。
從出臺到叫停，廣州不是第一個出現政策“一日遊”的城市。2月21日，駐馬店市政府發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元；首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%；同時大力推廣住房公積金組合貸款業務。除了各類人才購房，大中專畢業生、農民工購房都有相應的購房補助。
這份文件在當時被媒體解讀為“打響樓市放鬆的第一槍”。很快，河南省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，相關政策也被叫停。
疫情期間，地方多措並舉積極為市場、企業減壓，一方面，積極為開發企業解困，涉及支持企業復工，放寬預售條件，緩解房企拿地投資壓力等；另一方面，刺激需求維穩樓市，涉及購房補貼、稅費減免、調降首付比例等。
從兩次政策“一日遊”來看，穩市不等於救市，救企業不等於炒作，國家“房住不炒”的基調不會變，各城市的房地產調控也將走向分化。
此次海南升級調控最有爭議的一條便是“取消預售政策”，這對市場後續影響力難以預料，對行業對企業都有巨大的殺傷力，難免讓人產生聯想，這一政策是否會在未來蔓延。
當前疫情對經濟影響巨大，房地產市場首當其衝，至今市場仍處於半停擺狀態，現在這個情況下釋放這樣的信號，對行業也將產生一定的影響。
長期以來，商品房預售制度已經成為房地產重要的組成部分，預售的取消，在海南試點也未嘗不可，但是如果要在全國推進的話，需要謹慎再謹慎，其他城市也較難跟進。
展望未來，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基調未變，調控政策全面放鬆基本無望，“四限”調控註定將延續更長的時間週期，但局部放鬆依舊可期，壓力城市放鬆調控也在市場預期之中，以期減緩市場下行壓力。
具體而言，一線以及蘇州、西安等熱點二線城市房地產政策層面仍需維穩，不會大幅度放鬆調控。另外一方面，隨著市場下行壓力不斷加劇，也有部分二線城市以及不少三四城市可能局部放鬆調控，部分城市可能政策力度較大。
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