【基本案情】
2014年4月，江某與開發商簽訂《商品房買賣合同》，江某已按期全額支付購房款。按照雙方約定，開發商應當在2016年6月30日前向江某交付該商品房。江某在查驗房屋時發現屋面、牆面等存在諸多質量問題，降雨時多處出現不同程度的漏水、滲水，雖在原告的督促下開發商進行了幾次維修，但時至8月14日，下雨天房屋滲漏問題一直沒有解決，導致江某對該房屋無法接收裝修、正常居住使用。為此，江某訴至法院，請求依法判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，開發商全額退還購房款及利息。另查明，案涉房屋已經通過了竣工驗收，開發商在約定的交房日出具了約定的交房條件即《建設工程質量竣工驗收意見書》及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等三份材料。
【分歧】
本案中，商品房漏水、滲水購房人能否解除合同並收回購房款，有兩種不同的觀點。
第一種觀點認為，可解除合同並收回購房款。江某支付鉅款購買案涉房屋，房屋基本屬性的避雨防水的功能尚不能完成，應系房屋存在嚴重質量缺陷，嚴重影響正常居住使用，江某無法實現房屋買賣合同的目的，其提出的解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》並收回購房款的請求，應當予以支持。
第二種觀點認為，不可解除合同並收回購房款。商品房漏水、滲水存在質量瑕疵，除非合同約定購房者有權以此為由拒絕接收房屋，否則，該質量瑕疵依法只要不會導致購房者合同目的不能實現，就不構成合同的根本性違約，江某與開發商簽訂的《商品房買賣合同》應當繼續履行，但開發商仍應承擔維修、更換、重作等違約責任。
【評析】
筆者同意第二種觀點。理由如下：
首先，漏水、滲水並非雙方行使約定解除權的情形。根據《合同法》第93條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”本案中，根雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定了合同解除的情形為，一是地基基礎和主體結構經檢測不合格；二是除地基基礎和主體結構外的質量問題，經過更換、修理仍然嚴重影響正常使用。本案中江某主張的房屋漏水、滲水並不屬於上述兩種行使約定解除權情形，僅屬於房屋的些許瑕疵，不存在嚴重影響使用的情況。除非合同約定購房者有權以此為由拒絕接收房屋，江某因此訴請解除合同並返還購房款，無合同依據。
其次，本案不存在法定的合同解除情形。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。《合同法》第148條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”本案中，案涉房屋已經取得《建設工程質量竣工驗收意見書》，而通過竣工驗收就是房屋符合設計質量標準的直接的、專業的證明。雖然存在漏水、滲水的瑕疵，因其一般不會影響江某對房屋的使用或購房合同目的的實現，亦不屬於房屋主體結構質量不合格的法定情形，並未構成根本性違約。且開發商已經進行了維修，並明確表示在保修範圍內繼續進行維修。因此，江某訴請解除合同並返還購房款，無法律依據。
再次，解除權因行使期間早已經過而消滅。為了督促解除權人及時行使權利，儘快結束雙方權利義務不確定的狀態，《商品房買賣合同解釋》第15條對權利人行使合同解除權的合理期限作出了明確規定：“根據我國《合同法》第94條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後再3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外；法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除事由發生之日起1年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。”合同解除權行使期間的性質應為除斥期間。除斥期間屆滿，就會發生該權利消滅的法律後果。本案中，江某怠於行使解除權，解除權因行使期間早已經過而消滅。
最後，開發商仍應承擔維修、更換、重作等違約責任。江某雖並無充分證據證明其所購買的房屋存在嚴重質量問題，但該房屋滲漏水的事實應當存在。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第2款“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”的規定，開發商應當承擔該房屋維修、更換、重作等違約責任。
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