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城市更新中，舊村改造範圍的劃定是改造工作極為重要的一步，可以說，不知道可改造範圍就難以開展項目拓展、轉化工作。從項目拓展階段到項目轉化階段，改造範圍因信息的不斷清晰和訴求的不斷細化而最終固定。
下面就來探討從項目前期接觸到改造範圍固化之間有關改造範圍劃定的大致工作。
一、項目前期拓展
剛開始拓展某村時，要麼通過現場考察大致瞭解村域範圍，要麼通過平臺方資料及介紹。若項目原先已有平臺方操作自然有助於我們早期更好、更方便地瞭解村內各方面的情況，若無村域範圍前期資料，在現場考察時可結合奧維等軟件在村域關鍵位置點定位並後期勾勒出考察得知的主要村域範圍；後續通過政府地理、數據信息系統查詢在冊村域範圍及該範圍內標圖建庫和現狀土規、控規情況。
當然，由於市與區之間、各部門間系統信息並未同步，此時查到的只能是大致情況，很多飛地、邊角地和涉及權屬爭議的地塊是難以在這一階段的圖像信息中體現的。
初步瞭解村情後，由於近年來環保、文保相關工作越抓越嚴，建議進一步查詢村域範圍內三區四線情況並套圖疊加其與現狀標圖建庫範圍的相關關係；同時儘量向村領導瞭解本村留用地指標落地情況。通過前期瞭解到大概的村域、土規、控規、標圖建庫、三區四線情況，由公司內負責規劃的同事進行初步的規劃梳理和土地整理，從而大致估算改造範圍內可整理出的建設用地規模、建築規模；結合前期測算表計算出本村改造所需復建、融資量，大致瞭解本村改造的拆建比情況以及指標需求是否可以放得下，最後依據上述信息決定相關立項工作的開展以及下一步拓展方向。
二、改造概念方案編制/策略研究
改造概念方案的編制一般介於“村內完成改造表決”和“鎮街黨工會會議同意改造申請”兩項工作之間。概念方案主要分析介紹
項目概況、項目現狀、產業及發展定位、初步土地整理方式及初步改造方案編制（詳細的還含經濟計算及融資地價估算）。
土地整理過程中，通過疊加村域範圍內的標圖建庫圖斑、二調建設用地、現狀建設用地、土規建設用地信息，可得出集體用地範圍內已納入標圖建庫的圖斑面積（範圍）和可增補標圖建庫的圖斑面積（範圍）；集體用地範圍內已納入標圖建庫的圖斑面積+可增補標圖建庫的圖斑面積=基礎性改造範圍。
通過疊加村域範圍內土地權屬信息、徵地信息、土地利用規劃信息圖，可得出村域範圍內屬村集體的建設用地面積、已徵（含城鎮）建設用地面積；村集體建設用地面積可視為=基礎性改造範圍面積+近期政府可徵地面積。
總可利用的留用地指標規模=預支留用地指標+歷史欠賬未落地留用地指標。預支留用地指標=近期政府可徵地面積*1/11（保守按1/11算）；歷史欠賬未落地指標可通過徵詢區土發中心等覆函獲取。
總可利用的留用地指標規模+基礎性改造範圍=可納入改造範圍的用地面積（不含納入改造一同建設的非建設用地面積，如溼地花園等）。若暫且將可納入改造範圍的用地面積視為改造範圍用地面積，參照周邊控規穩定地塊、招拍掛地塊的淨、毛容積率，結合出地率，可大致得出改造範圍內的可建設建築面積，則改造範圍內的可建設建築面積=復建面積+融資面積+政府統籌面積。
因為基礎性改造範圍是確定的，但總可利用的留用地指標規模只確定了用地量未確定指標落地範圍，故可結合村域範圍有關的現狀控規、在編控規、總規情況，根據土地利用規劃、按各類用地指標量需求將留用地指標結合基礎改造範圍進行土地置換落地，儘量使得改造範圍用地規整且與周邊產業、公共設施建設用地有機結合形成互補，這一過程就是“連片改造範圍研究”，至此我自創一個詞，暫時將連片改造範圍確定的舊村莊改造範圍稱為“概念改造範圍”。
三、基礎數據調查+片策
可以這麼簡單地理解，概念方案編制階段確定的“概念改造範圍”是一個相對理想的範圍，更多的是技術性的設想；而基礎數據調查和片策過後確定的改造範圍則是結合現實實際情況確定的更為可行的改造範圍，基礎數據調查公示後確定的改造範圍可視為固化後的改造範圍。
一些村情複雜的舊村片策改造範圍和實施方案批覆改造範圍可能還會有所不同，改造範圍一經公示，特別是實施方案經市府批覆後，改造範圍幾乎不會改變，此時改變範圍無異於推翻整個改造方案，需重新編制、報批改造實施方案。
作為區別理解，這裡稱政府公示確定的改造範圍為“法定改造範圍”；可簡化理解為：法定改造範圍即是在概念改造範圍上，結合實際情況，為提高項目推進可行性，各部分地塊進行增減修改，那麼這些增減修改主要考慮什麼問題呢？
1、因改造意願改變改造範圍
假設某村有10個經濟社，第8社由於：人均經濟收入高於其他社、區位明顯優良、外姓社與原生村民關係一般等原因，最終8社在前期改造意願徵詢階段同意率一直“居低不上”，考慮該社私宅和集體物業在村內集中分佈且不怎麼影響整村改造的土地整理工作，為加快改造速度且保障後期改造工作順利推進，故不將該社納入本村本次改造範圍（8社村民投票不參與改造或獨立啟動改造）。
2、因改造難度改變改造範圍
概念改造範圍外沿建有建築質量較好的新村，新村規劃佈局合理且現狀建築層數較高、非合法面積較大；或建有集資樓，由於集資樓已出售多年，歷經多輪轉手後現狀房屋持有人幾乎非本村村民且權屬、利益關係複雜，而房屋持有人對改造的權益訴求又高。這一類情況說白了就是該區域拆除重建對開發商、房屋權屬人甚至政府而言都沒什麼盈利點，甚至會拖累改造進度或各方利益。
3、因已固化的規劃情況改變改造範圍
對於城區的、特別是村域範圍幾乎都已是建設用地村而言，由於現狀控規已穩定或有重大項目落地正在編控規，概念改造範圍內與其他村接壤的一些地塊所處的規劃單元包含鄰村幾十、幾百或一千來㎡的用地，在此情況下會徵詢鄰村意見是否將該地塊納入改造範圍。或是幾個零散的改造小地塊交錯於國有用地中，而根據道路交通規劃，這幾個零散的地塊所處位置主要規劃為道路或綠地，整理後地塊無法單獨開發利用或貢獻用地指標。
4、為村集體利益最大化改變改造範圍
在用地指標規模足夠的情況下，由於市政道路、河涌等的分割，某中小地塊（用地一千到三千㎡左右）與主要改造地塊有天然的分割，且地塊現狀建築質量較好，未來規劃上為非經營性用地；若地塊納入改造，對於村集體而言幾乎是無償將土地移交給政府，無法獲得經濟或物業補償（自然無法和村民交代）；故選擇該地塊不納入改造範圍，待地塊緊挨著的村改造或政府徵地時再行處理該地塊，以獲取補償，保障集體資產不流失。
四、儘可能規避的問題
改造範圍的劃定對後期土地整理工作的開展影響深遠。除本文上述內容對改造範圍的確定起重要影響外，下述等因素亦對改造範圍的確定起著影響作用。受改造範圍的不同，改造範圍內極限可建設指標、用地規劃、文廣新相關情況亦有所不同，項目轉化後期這些問題對項目的影響就會慢慢顯現。
1、極限可建設指標
所謂極限可建設指標，這裡指改造範圍內後期實際建設時，各地塊結合地塊形狀、四至退縮要求，強排下大致可建設的經營性建築面積（含公建）。因為目前土地資源緊張，加之某些村整理出的用地指標也是非常的緊，故各方都在搶土地資源。
目前政府在做規劃時，經常（正常情況下）會把容積率做到接近地塊的現行極限承載值，然後增加更多的市政配套費等設施用地，雖然目前看似未來批覆的指標都“還可以”，且前期預備了一定指標週轉空間。
但後期改造範圍內可能還會涉及其他重大交通設施建設工程或調整，最終導致要壓縮融資/復建用地面積；或村內改造成本增大（復建、融資指標需求自然也會增大）需要拿更多的統籌面積落地到原復建/融資區。這兩種情況都將使得對應地塊容積率顯著提升，若地塊原先規劃建築高度已接近建築限高或者有控高問題，恐怕要不就得犧牲容積率，要不就得犧牲戶型配置，最終導致項目總貨值降低。
故前期改造範圍劃定，特別是方案按編制階段，需得明確項目的目標指標需求、指標需求底線，並不斷與規劃單位、政府溝通，注意地塊的容積率等問題，為後期改造範圍內指標平衡預留預一定的規劃可行性空間。
2、用地規劃
連片改造範圍整合劃定時，需注意“非建設用地”，如若初步規劃在意向改造範圍內納入非建設用地，則儘量和規劃單位溝通，看能否調整土地連片改造整理的策略和方案，使得改造範圍內現狀土規皆為建設用地。
非建設用地，特別是農保地的農轉用工作推進非常棘手，一方面該工作只能在對應地塊拆平、土地復耕後開展，往往到這個階段就要開展復建工作，由於增減掛鉤在時序上的影響會使得報建工作開展得非常被動；二來對於農保地的增減掛鉤指標幾乎只能在連州等幾個縣購買，供應量有限，經常有錢都不一定及時買得到。
若實在無法規避非建設用地，則儘量溝通將涉及非建設用地，特別是農保地的地塊納為政府統籌（最好是劃歸市府）區域；同理，對於仍存有權屬爭議/瑕疵問題的地塊，也儘量爭取劃為政府統籌（最好是劃歸市府）區域。
3、文廣新相關情況
這裡指古建築、古樹保護工作，其對改造工作的影響主要體現在後期規劃建設工作上。有些區對於涉及古建築保護的改造規劃單元會有一定的容積率獎勵，或對周邊限高可有一定的調整空間；在當時允許的方案裡這些古樹是可以遷移保護的，但後期開展復建工作時又被要求原址保護，導致地塊總體建設規劃發生極大的調整並最終折損建築指標。某政府工程就因古樹問題使得建設方案發生重大變化，折損的建築指標達近10萬㎡。
上述問題都是乍眼看沒什麼大不了（相對於能成功劃定改造範圍和取得滿意的指標而言），但若前期沒處理好這些“小問題”也會讓轉化後期非常難受。而此類問題，特別是古樹、古建築、權籍瑕疵地塊，其位置是固定的，難以靈活調整或建議，故只能具體項目見仁見智了。
一個項目成功與否，拿地決定了70%；一箇舊改項目能順利推進與否，前期方案和拆補方案的編制我覺得也佔了70%。
最後，願貴項目沒有釘子戶…………
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