近日有報道稱，2月份全國27個重點城市2月整體成交僅240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下滑77%，創下有史以來最大跌幅。
武漢、寧波、重慶更是出現創下0成交。
注意，是有史以來最大跌幅。
我一直強調樓市從來不是一個獨立的存在，它與其他所有行業一樣，是整個經濟生態圈的一部分，所以看樓市之前，我們不妨再看看整個生態之內其他“種群”的狀況。
01
下圖是近期我搜索“上海-深圳”的機票價格，前所未有的低，2000公里左右的距離60塊，要知道僅僅上海市內坐一趟磁懸浮都要50塊！
證明了現在航空業幾乎停滯，這樣的價格我相信每飛一趟航空公司都是虧本的。但即便賠本運營都沒人願意乘坐，各位什麼時候還經歷過這樣的事情嗎？
海關總署也破天荒的宣佈取消發佈1、2月份進出口數據，可見外貿及上下游關聯行業已經到了慘不忍睹的的地步，乾脆不說了，期望靠3月的復工回暖來抹平部分波動。
很快，從宏觀數字上印證了這一點，從下圖可以看出，2月份PMI製造業指數僅為35.7，非製造業的為29.6，同樣創下我國自創立該指標以來的最低值。
意味著全社會生產都陷入了前所未有的低迷狀態，甚至比2008年地震和雪災再加全球金融危機還要嚴重。
02
瞭解房地產的人都知道，這個行業是一個高負債的行業。
據澎湃新聞報道2019年上半年，174家房企的加權平均淨負債為91.37%，幾乎僅次於銀行業。
那麼高負債的結果是什麼呢？自然就是現金流的緊張。我習慣把這樣的企業比作龐然大物，個子大，消耗也大，外人來看強壯無比，但凡食物供給一斷，生死就在一線之間了。
於是2月份就有了房企聯名上書請求救市的事情，從聯名文件中看，利息支出當下房企最難的事情。
除了銀行付息，還有其他表外資金，同樣不容忽視，如果斷裂，此前類似P2P的各類金融產品集體暴雷事件會再度發生。
怎麼辦呢？從近期股市的反饋看，市場已經認定未來會重走08年的老路，依靠提高債務槓桿來挽救經濟。
會不會呢？我想是會的，因為我國並未看到更豐富有效的宏觀調控策略，這玩意跟馬桶一樣，每次急了忍不住了就會發現還是這個東西好用。
會不會用是一回事，不過用了效果好不好，又是另外一回事了。
03
08年之前，我國的居民存貸比僅為28%，而當下超過66%。也就是說，可騰挪的債務空間已經小了很多。
現在更麻煩的地方還在於，由於生產生活的封鎖，不論是居民還是企業，都面臨著極其沉重的資金壓力。
有網友形容，睡完一個假期，發現公司沒了。在這種情況下，仍然選擇繼續負擔高額房貸的意願，很難高到哪去。
我國當下非金融部門的槓桿率已經高到一個極點，稍稍的風吹雨打就可能出現債務鏈條崩潰，直接停工停產幾個月，你們自己想象。
所以房地產能不能撐住，不要過多指望政策。政策從來都跟小孩的情緒一樣說變就變，好比每個人都以為會一路綠燈開下去的時候，便有兩地爆出過於寬鬆被喊停的情況。
04
真正應該重視的是在釀成更大債務危機前，儘快恢復社會正常生產生活。好比你一天不吃飯可以忍忍，天天不吃飯就喝點葡萄糖，餓死是遲早的事。
對於復工狀況，我們可以通過地鐵客流量來跟蹤。因為雖然存在線上辦公，以及開車打車出行的情況，但放在宏觀上，放在數千萬人的城市，這樣的變化微不足道。
線上辦公僅限於少數服務類行業，最基本的，外賣你可以點單，但送貨還得小哥親自上門。而且不是誰都可以買得起車，掛得上牌；不是誰都有能力承擔打車費用的，沒錢的人總是佔社會大多數，不然為啥還要脫貧，為啥還需要攻堅？
從下圖我們可以看出，整體已經逐漸恢復，上海近期最高客流量為408萬（2019年日均為1062萬），廣州為344萬（2019年905萬），但距離全面的復工恐怕還需要一定時日。
個人認為，僅當該指標達到往年均值的80%才可以判定為全面復工復產。
當然，也正因為如此，導致樓市交易量不足，整體處於休市狀態，對於房價的影響具體多大還很難量化。
我們也只能希望疫情儘快消退，讓生活早日恢復正常了。
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