年初MR.LIU都会写一些比较深度的文章，今天聊一下西宁人口情况以及对于西宁楼市的影响，特别是对于购房者投资方向的影响。
西宁人口处于上涨趋势
2011年以来，西宁人口一直呈现上涨趋势。截止2019年末，西宁市常住人口238.71万人，人口增速0.67%。
在这里做个名词解释，什么叫做常住人口？
常住人口指全年经常在家或在家居住6个月以上的人口（含流动人口）。也就是说，只要在西宁居住超过6个月就是西宁的常住人口。
大家都知道一种东西叫做“居住证”，居住证办理的一个标准就是居住超过半年以上。其实，居住证就是界定常住人口的重要手段。
在这里也要讲一个问题，很多人提到西宁的物价和房价动辄就说人口这么少，问题不是这么分析的，经济的事情还是要看供给。100个人分10瓶水和1000个人分500瓶水，虽然第二个人多，显然第一种供给更加紧张，价格也会更高。
楼市也是如此。以银川作为对比，西宁人口超过银川，土地供应却少于银川。2019年西宁市区土地拍卖1500余亩，同期银川市区土地拍卖则达到2600余亩。
这就导致虽然银川GDP更高，但西宁房价则要高于银川。当然根子上则是土地资源的问题，西宁说到底只是湟水河的河谷盆地，而银川则是广袤的河套平原，潜在土地供应量不具备可比性。
物价也是如此，2018年西宁蔬菜自给率只有65%，需要大量依赖外地输入，菜价必然高于蔬菜可以自给的城市。如果出现大型菜商和运输商的市场集中行为，菜价则会更高。
菜价高物价也会高，不彻底解决蔬菜自给问题，长期以来外来运输物价很难下来。这也就是青海大力推进“引黄济宁”的原因之一，西宁想增加蔬菜自给首先要解决缺水问题。
所以，西宁很多价格问题并非简单的人口多寡问题，而是要看到市场供需乃至更加深刻的层面。
西宁人口净流入近30万
与常住人口不同，户籍人口仅限于户籍在西宁的人口。数据说话，2018年底，西宁市户籍人口207.38万人；而截至2018年底，西宁常住人口237.11万人。也就是说，在西宁的非户籍人口近30万。
西宁非户籍人口占到常住人口的12.54%，如此高的流动人口比例在日常生活中随处可以看到影响，比如公共场合方言使用较少、马路上非西宁牌照汽车较多等等。
做个对比，海东市2018年末全市常住人口148.02万人，同期海东户籍人口只有172.64万人，人口净流出24.62万人。海东是典型的人口净流出城市。
海东市为何出现如此的局面，两个原因：1、西宁对于海东市的人口吸附；2、拉面经济。
特别是拉面经济，截止2018年底，海东人在全国开设拉面馆2.72万家，从业人数17.3万人。这17.3万人的户籍大部分在海东，但常年在外地工作，加上随行上学的孩子，造成了以“劳务输出”为主体的人口净流出现象。
所以，人口净流入当然是好事，人口净流出也未必是坏事，主要看人口净流出的结构，是彻底走了，还是只在外地工作。
海东市的“拉面经济”及相关产业带动海东市经营收入达154亿元，实现利润41亿元，这样的人口净流出对于海东市是绝对有利的。
近两年西宁新增净流人口不足百人
2019年的西宁人口虽然在增长，但也要注意两点：1、西宁近两年增速在下滑；2、西宁人口增速低于全省平均水平0.76%。
人口增速下滑很大程度上是“抢人大战”的波及。2018年西安常住人口增加38.7万，其中净流入人口31.7万，净流入人口赶上西宁一个城区人口了。这也是位为什么MR.LIU一直强调在满足了西宁基本居住需求后，要把投资眼光放到一二线城市。
西安的“抢人大战”导致了一个现象：2018年除陕西省人口增速上涨以外，甘肃、青海、宁夏均出现不同程度下滑。这体现的就是西安对于西北的人口吸附能力。
作为青海的省会，西宁也受到了“抢人大战”的波及，除了西安，西宁还受到成都等城市人口吸附，直接导致了2018年以来西宁新增净流入人口的减少。
2011-2017年西宁净流入人口都有数千人，甚至有些年份净流入人口超万人，到了，2018年和2019年西宁净流入人口都只有0.0071万人，也就是不足72人。这就是“抢人大战”对于三四线城市的影响。
净流入人口这么少，西宁的人口增长主要靠什么？人口自然增长。什么叫做人口自然增长率，就是人口出生率减去人口死亡率。
2019年西宁人口增长率0.67%，其中人口自然增长率0.667%；青海人口增长率0.76%，其中人口自然增长率0.758%。
大家可以看出，不论是青海，还是西宁人口增长主要依靠自然增长率，因为州县居民的生育率远高于西宁，也就导致西宁人口增长率低于全省平均水平的现象。
当然，这只是数据的静态表现，其内在还有变动，那就是州县居民进入西宁，西宁居民出省，这也导致了人口结构的变化。
此外还要主要潜在的政策变动，2020年青海《政府工作报告》提出“全面取消城市落户限制”，预计该政策会让省内人口流动起来，对西宁产生积极影响。但由于青海民族自治地方较多，流动性会比内地很多城市低不少。
西宁人口变化对于楼市的影响
西宁人口保持增长，加上城市化率的提高，西宁楼市依然具备持续发展的动力，这是根子上的问题。
但是人口净流入人口的锐减，就导致西宁的新增住房需求主要来自三个方面：1、人口自然增长，也就是家庭人口的增加；2、城镇化率的不断提升；3、州县居民来宁购房。
先说城镇化率。2019年西宁城市化率72.85%，但西宁四区的城镇化率都达到90%，特别是城东、城中、城西城镇化率高达99%以上，城镇化的红利已经不多了。
其中城西区城镇化率不足95%，主要是西川片区还有大量农村，也即意味着在南北川以后，
西宁市区唯一的大片区开发红利只剩西川新城了。如果从传统四区跳出去呢？三县的城镇化率都比较低，特别是拥有46.39万人口的湟中，如果可以将36.37%的城镇化率提高到全市平均水平，要有17万人从农村进入市区，这就意味着近700万㎡的新增住房需求。
从这个角度讲，西宁如果想保持房地产投资增速，一方面是开发西川片区，另一方面就是拓展城区范围。至此，大家就可以明白“宜居宜业大西宁”对于西宁楼市，特别是房地产投资的价值。
再说州县居民来宁置业。因为西宁目前人口增速不够快，这一波行情中州县居民来宁购房的比例大增，以前占三成，现在已经占到了六成。
很多西宁居民对州县居民来西宁购房可能没感受，MR.LIU举一个例子：万科在玉树有个售房部。此外其他楼盘也在频繁地到州县卖房。
州县的购房需求主要来自于中高收入群体，州县居体制内居民的收入大家是清楚的。这意味着这些人虽然在西宁购房更多带有改善和度假性质。
最后说人口自然增长。因为缺少净流入人口，就导致外来人口的刚需置业非常少，仅有的刚需以本地青年结婚为主，而且其中大量会在家庭支持下，一步到位购买改善型户型。
人口自然增长导致家庭人口的增加，家庭人口增加则会增加改善型住房需求，从人口增长模式看，西宁必然是以改善型需求为主的城市。
做个对比，2018年西安常住人口增加38.7万人，其中净流入人口31.7万，人口自然增长只有6.99万。这样的人口增长模式，意味着是一个改善型需求和刚性需求并重的城市。
在这种人口流入的城市，到了极致就是北京等一线城市，加之房价高企，“老破小”会成为外来刚需重要的购房标的，西宁则不同。
总体来说，西宁楼市还是会继续发展，将具有一定投资价值，但受人口增长的根本性制约，不能对未来抱有过大期许，比如房价赶超西安的无稽之谈。
同时，西宁依然是一个以改善型需求为主的城市，改善型户型当道是大势所趋，只是受房价上涨影响，会出现更多压缩实用面积的改善户型。同时，西宁的“老破小”（非学区房）将在不断的改善型浪潮中，逐渐丧失投资价值。只能依靠“旧改”提升部分居住价值。
当然，人口因素是长期因素，对于短期房价波动，特别是新房价格影响不大，但对于二手房，特别是“老破小”的价格影响已经显现，值得特别注意。
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