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刚需&改善的逻辑
从2013到2018年，这6年间，天津新房卖了多少？8710万平米。
成交的这8710万平米中，市内六区仅有1105万平米，占比12.7%。
也就是说，这6年来，天津卖了大量的刚需盘，大约7605万平米。
站在环城四区的角度来看，成交量最高的是津南区，其次是西青区、东丽区，北辰区相对略低。
可以这样认为，这几年，津南区蕴藏的刚需业主是最多的。
以前的刚需，就是现在的改善；现在的刚需，就是未来的改善。
为什么要回看6年前？
据银行数据显示，平均6-7年是一个清还贷款的周期。也就是说，一般6-7年，就会产生置换房产的需求。
为什么？
因为家庭结构的变化、住房面积的需求，曾经的刚需已经有“从吃饱到吃好”的需求点。
另外，随着近几年房价的上涨，最初的刚需已经分享到了房价上涨的红利，对于价格的承受能力也更高，有改善实力。
很显然。
津南区如今已经有了大量的改善购房需求，而且还在不断增加。
2018年，津南区在环城四区中成交量第一；2019年上半年的每个月，津南区依旧成交量最高。
所以，在环城四区中，津南区暗藏了最多的待改善购房者。
市场矛盾。
现在的楼市，现金为王。
不可否认，天津市场刚需份额占比最大，房企做产品会更多的去迎合刚需，什么好卖做什么。
所以，新入市的项目面积段越做越小，改善的色彩越来越淡。很多房企都力求快速去化，用最短的时间“结束战斗”。
这对于想改善的业主来说，不太友好，选择面很窄了。
2
改善购房者的选择题
想改善的人会去买哪？
就拿潜在改善需求最大的津南区来说。
有一部分业主会回流市区，比如河西区、南开区，这是改善群体确实存在的一种选择。
还有一部分业主，孩子已经过了需要学区的年龄，仅是单纯的想住得更大、住得更好，往往会就地改善。
遵循地缘性，这是改善群体存在的另一大选择，毕竟在一个地方生活久了，很多习惯不愿改变，也不愿远离熟悉的生活环境。
成熟地方衍生出的新区，是最具备改善条件的。
这是一条放之全国而皆准的定律。
▪ 郑州新区北龙湖，已经牢牢贴上了郑州改善区的标签，房价猛增至3.8万/平米，而中原老城房价仅在1.5万/平米左右。
▪ 南京的河西，房价已攀升到4万/平米左右，而老城区玄武区的房价也不过3.8万/平米左右。
▪ 苏州工业园区，也是苏州的新区，房价排名全市第一，高达3.2万/平米，老城区的房价也就在2万/平米左右。
当老城区的人口与基建饱和后，一定会衍生出新区。也能发现一个明显的规律：新区的房价要比老城高。
回到津南区，这个规律同样适用。
最成熟的地方就是咸水沽，这是津南区的腹地。随着发展的成熟，自然也衍生出了新区——津南新城。
3
新区与改善
津南新城是否也像规律中的新区一样，具备改善条件呢？
怎么界定是否符合改善条件？看三点：自然资源、城市界面、产品。
九曲十八湾的海河，经过裁弯取直，甩给咸水沽一个优美的U字型海河故道。
如今这里已成为3A风景区，建成了海河故道公园。这就是咸水沽乃至天津南部最稀缺的自然资源。
津南区海河故道公园
津南新城的另一个优势在于成片开发，而且遇上了天津“更好的时代”，一切都是全新的，不涉及旧改、棚改等。
城市界面是超越老城的，但同时与老城不完全隔离，是一种“虚隔”状态，能共享各种配套。
当然，津南新城的自身规划也没有掉队。
津南新城内规划有7所学校，其中津南实验小学、津南一幼、咸水沽四中等已经投入使用。
新城的中轴线规划为商业街，南侧的璀璨1km商业街即将呈现，为整个新城提供了配套的中坚力量。
此外，在中轴线的北端规划有56万平米的商业综合体，集购物、餐饮、娱乐为一体，将成为津南区的又一新地标。
津南新城
津南新城完全具备改善居住的“底子”。
这样的新区，自然有很多人想分享它的成长，所以它在市场中一直都处于追光灯之下。
4
难得一见的改善类产品
当区域划定后，接下来就要选产品，要选有改善圈层的产品。
在津南新城中，最符合这一点的，就是世茂璀璨公园的世家洋房。
世茂璀璨公园区位图
很显然，世茂读懂了津南区潜在改善需求的逻辑，所以，在世茂璀璨公园看到了整个津南区都难得一见的大户型洋房。
户型面积段也走了宽敞路线：142平米三室、158平米三/四室。
津南区缺少这个面积段的房源，是有历史原因的。
在新房开发密集期时，对户型还没那么讲究，而且后来又撞上了调控，改善购房需求被压抑，所以，津南区的改善户型变成了少数派。
世茂璀璨公园世家洋房142平米户型采用了大宽厅的设计，开间竟有5.8米。
可以对比一下，天津公认的豪宅海河金茂府，155平米户型的客厅开间为4.85米。
世茂璀璨公园世家洋房客厅的尺度实属少见，同时带来的也是“少见”的舒适度。
世茂璀璨公园世家洋房142平米三室两厅两卫户型
有一点“小感动”的是，所有卧室的面宽，统统都在3米以上，也就是说，不会发生某个房间过于狭小，难以分配“到底谁住”的尴尬场面。
主卧套间含有衣帽间和卫生间，设计为步入式的“一字型”。
这种规格更多的出现在高端改善产品中，因为它对室内的尺度要求非常高。
而更大的优势是，“一字型”设计更符合生活动线。
比如说业主进屋后可以先在衣帽间更衣，然后去主卫盥洗；沐浴后直接从主卫到衣帽间，更衣梳妆后再进入卧室，一气呵成。
户型设计是否贴心更多的是体现在细节上，但这都需要在了解生活痛点后才能进行规避，能否真正做到人性化的设计，就全靠这些了。
世茂璀璨公园世家洋房158平米三室两厅两卫户型
对于改善群体来说，最重要是住得舒服。
所以世茂璀璨公园世家洋房还设计有158平米三/四室户型，这为嫌面积不够大的购房群体打开了另一扇窗。
最亮眼的还是大宽厅，如果作为一个三室户型，客厅开间可达7.8米，这已经是别墅级别的尺度了。
大宽厅的东侧部分是一个多功能厅，可用来做茶室、儿童游乐室、小书房……或者干脆自己隔开，作为一间卧室，因为有窗，也不会显得逼仄。
158平米的户型是很流行的“少女背”，看起来足够扁，就代表着室内采光度、通透度也足够好。
我们也可以借由世茂璀璨公园世家洋房的户型，找到辨识“改善户型安全线”的标准：
能让更多购房者接受、喜欢甚至“圈粉”，这就是让人“能舒适长久地住下去”的房子。
5
改善买房，需要考量多重维度
我们买房，买的是建筑面积上的大小，用的可不止，还有公共的空间。
可以看得出世茂璀璨公园世家洋房的“野心”，从各个维度助推一把，让有改善需求的购房者住得更好一点。
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世茂璀璨公园世家洋房效果图
世茂璀璨公园世家洋房在社区内定制了九大主题模块。
涵盖多功能运动领地（夜光慢跑道+足球艺术中心+全城动感热练）、童心童话乐园、老年康体广场、景观会客空间、林荫书吧、主题花园（九曲花园）。
这是跨越年龄区间的，从孩子到老人都能覆盖到。毕竟孩子和老人才是在家中停留时间最长的，这也是被过去一些社区所忽略的。
▪ 多功能运动领地中设置了1/4标准足球场大小的MINI足球艺术中心，场内铺设专业草坪，场地周围配备丰富立体的休息看台；
▪ 社区内设置了总长度约1000米的夜航运动跑道，晚上跑步时不仅运动氛围更舒适，还能更好的看清脚下的路……
▪ 童心童话乐园中规划了1-3周岁低龄儿童的童话屋、创意摇马；4-10周岁的宝宝攀爬墙、全龄滑梯、秋千……并且特采用高品质塑胶地垫铺设地面坡道。
很贴心的是，世家洋房将老人的康体广场区与童心童话乐园设置在一起，方便老人健身和看护小孩。
世茂璀璨公园世家洋房社区效果图
世茂璀璨公园世家洋房社区效果图
如今人们总是希望将更多的时间放到自然中去，所以项目还打造了景观会客空间、林荫书吧等。
世茂璀璨公园世家洋房社区效果图
可以发现，社区所有的规划都是围绕“家”来展开的，这是一个宜赏宜游、且玩且乐的互动社区，这种加入社区互动的体验感，是世茂人居升级的一种态度。
对于一家房企来说，既要读懂城市生长的动向，也要打造适合当地市场的产品，几乎是一项必不可少的能力。
世茂璀璨公园即将要参与的，是津南新城蓄势待发的下半场。
成功的房企，往往都是和物业捆绑在一起的。 对于世茂璀璨公园而言，也是同样的追求。
世茂璀璨公园采用世茂自有物业，具有一级物业资质。在第三方满意度调查中，世茂津南物业为天津市唯一的满分物业管家。
很多生活细节“俘获”了业主的满意度，比如世茂物业在每一栋楼都会配置楼栋物业管家，有问题及时线上沟通。
物业也会根据节假日来制定一些业主活动，比如球赛、儿童活动、老人围棋比赛等，增进邻里之间的友谊。
一个社区物业质量的高低，会间接影响房产升值潜力的大小，优质的物业不仅让房产更保值，也更能保证圈层的纯粹性。
6
一个改善群体绕不开的产品
这两年的津南区，正处于城市发展的能量爆表期，从地铁建设到国家会展中心，各个爆发点都拼了命地想让自己的“封面”足够璀璨。
今年地铁1号线东沿线预计全线通车，如此一来，津南新城自然也就跟拴在同一条地铁线上的国家会展中心顺势拜了把子，区域能级迅速被带动起来了。
在这种持续下“红包雨”的环境中，新房限价依然严厉。
地段价值不断攀升，但房价还在被死死摁住，这对于购房者来说是很难得的时间交汇点。
津南区拥有庞大的潜力改善群体，但能匹配的住宅少之又少。
如今改善类房源的稀缺度已经很明显了，从现在市场情况来看，短期内能补仓的可能性很小。
像世茂璀璨公园世家洋房这样纯粹度很高的改善产品，是改善购房者不能绕开的。
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