大家好，我是 w 吳迪
首先我是一個房產諮詢師，其次是一名房產內容創作者，至少我是這樣自認為的。
曾幾何時，我的主要收入來源是來自於買房人的付費諮詢，從幾十到幾百再到幾千，雖然少得可憐，但明碼標價，童叟無欺，來得踏實，口碑也好。
昨天，就有足足8個人找我退定金，達到了我有史以來單日退定人數的巔峰。
思前想後，大概這些想要退定金的朋友，都是營銷活動中交的定金。冷靜過後，越想越慌，才咬牙決定放棄買房的。
之所以能找到我，大概是因為我隨手在百家號裡寫了一個關於定金的回答。然後這個回答經過幾年的發酵之後，成為了百家號「定金」話題下排名第一的「精華」吧？
但問題來了，我並不是一個靠退定金維持生計的人。之所以當初寫這個回答，單純是想要分享一些一線營銷人在實務操作過程中遇到的真實事情：
客戶需要退定金，我們賣個人情，幫忙退一下。寫出這個回答後，我也沒怎麼管過。
但昨天……
現在的房產市場，真的是出奇的涼啊！
除了最近傳得火熱的X大降價與維權，X桂園的降價幅度，也讓人咋舌：
除了這兩個民企之外，央企的X海天字系的頂豪產品，也搞起了浩浩蕩蕩的「團購」：
畢竟今年是房企們的償債之年，即便這些債務轉化為了永續債，反應不到企業的財報之中，因為疫情依然會對房企的實際經營產生不小的影響。
更何況，現在收緊了銀行對房企的貸款，很多房企的融資成本陡然上升。借的錢需要還了，又不能像以前那樣借到便宜錢了，怎麼辦？
自然只能降價促銷，增加回款了。
所以我們在全國很多三四線城市，能觀察到這樣的有趣現象：新房房價「似乎」跌了，但二手房的房價卻比以前高了。
這就是市場熱度還在，但房企的資金流已經吃緊的原因。
之所以吃緊，還有一個原因是房企們在一二線利潤的驟降：
因為大多數一二線，都被人為地限地價、限房價，曾經的X科可以驕傲地說自己不賺20%以上淨利潤的房產項目，以表示自己對剛需深沉的愛。
現在你在一二線能讓自己的淨利潤超過10%，就會有一群兄弟企業過來參觀學習。尤其是我們的北京，這些共有產權房、限競房項目，淨利率能達到8%，都已經是項目營銷總威武霸氣，領導有方了。
北京這種地方，早已經不是房企的藍海，也不是紅海，而是血海。即便房企們在這裡拿地有著重要的意義，但大多都選擇了聯合拿地，三四個、五六個，甚至七八個房企抱團拿一個小小的地塊，簡直太正常了。
所以我們在北京這類一二線城市，能觀察到這樣的有趣現象：新房房價似乎沒降反而微漲，但二手房的掛牌價卻降了不少。
北京早就沒什麼讓利空間了，那麼開發商怎麼促銷？
辦法總比困難多，這不？今天又有人想到了定金上：
讓我們說回退定金的這八位朋友：
除了一個人在廣州之外，其他所有人都是來自於二三四線城市。
哈哈，w 吳迪你連續誇了兩天三四線，結果這麼多人來找你退定金，你的臉疼不疼？還別說，真不疼。
我反倒覺得，這種市場熱、房企涼，一手房跌，二手房漲，利空消息此起彼伏，空軍頭目搖旗吶喊的時刻，才是自住買房人的最佳入場時機。
更何況，摸著我的良心說話，我從來都支持自住買房，反對投資買房，支持房價穩定，反對暴漲暴跌。因為這樣的邏輯，我才會在十一開始看房，並決定在今年年底至明年年初，選一套二三四線城市的房產。
我不會為了我的觀點而歪曲事實，蒐集事實、呈現事實，並分析事實，是作為房產內容創作者真正該做的事情。
退一萬步講，有的三四線漲了，有的三四線降了，但三四線並沒有崩了，這才是事實。
在“交定金”這一環節，我也明確的告知買房人，無論多麼想買房，也需要給自己留有至少一天的「猶豫期」，問過身邊的朋友、家屬，詳細考察過後，再去交定金。
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