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越秀地產(00123-HK)是越秀集團控股的房地產開發企業，目前，越秀地產總資產超過2000億元(人民幣，下同)。從2020年1月銷售額來看，越秀地產以34億元的操盤金額名列中國房地產企業操盤榜TOP100的第51名。而在2014年，越秀地產銷售額在中國百強房地產企業銷售額中排名第31位。
在2017年，時任越秀地產董事長的張招興曾表示，公司目標是在2020年銷售規模衝擊1000億元。後來，越秀地產將2019年的銷售目標下調為680億元，而2019年實際銷售額為721.14億元，超過了下調的目標，但是離2017年時定下的千億目標仍有較大差距，2020年千億目標恐難以實現。
而面對疫情的衝擊，越秀地產管理層在2019年業績電話會議中宣佈，將2020年銷售額目標定為802億元，可售資源達1461億元，其中大灣區佔比為60.4%。
負債總額1069.18億，同比飆升47.21%
根據越秀地產3月10日發佈的公告，2019年，越秀地產實現營收383.4億元，同比增長45%；權益持有人應占盈利34.8億元，同比增長27.7%。
期內累計合同銷售(連同合營公司項目的銷售)金額約為721.1億元，同比上升24.8%。土地儲備方面，越秀地產於2019年新增土地27 幅，總建築面積約為771萬平方米，按權益計算建築面積約為521萬平方米。截至12月31日，越秀地產總土地儲備達到約2387萬平方米，同比上升23%。其中約1234萬平方米位於大灣區，約佔集團土地儲備的51.7%。“軌交+物業”項目土地儲備約為315萬平方米，約佔總土地儲備的13.2%。
負債方面，2019年底，越秀地產的負債總額為1069.18億元，同比2018年的726.29億元增加47.21%。總借貸為710.2億元，同比增長33%。
資本負債率方面，截至2019年末，越秀地產資本負債率為46.3%，較去年同期的42.3%略有增長。
疫情下受衝擊
疫情對我國房地產行業的衝擊是顯而易見的。今年2月份，百強房企創下了最近幾年來單月銷售最低的記錄。
受此影響，由越秀地產持有36.39%股權的越秀房產基金(00450-HK)受影響較大，大多數項目(特別是武漢項目)的續租和酒店經營受到挑戰，部分項目出租率大幅下降。
2020年1-2月，越秀地產累計合同銷售金額約42.66億元，同比下降約39%，其中今年2月合同銷售同比大幅下降約46%；累計合同銷售面積約16.39萬平方米，同比下降約43%。
為降低租客的風險，越秀地產旗下商業板塊推出減租8000萬等六大“暖商行動計劃”。
此外，疫情對房地產行業營銷模式的變革、住宅產品的升級都提出了新的要求。越秀地產亦調整了營銷手段，由傳統的線下營銷轉戰到線上，但是收效並不佳。越秀地產大灣區中部區域公司總經理高華透露，線上觀看直播的人流量還是挺多，成交也有，但量不大。
以下是越秀地產管理層於2019年業績電話會議中的問答環節：
問：此次疫情對公司的合同銷售有何影響，會影響到什麼時候？本次802億的銷售目標有無將疫情影響考慮在內？
答：除湖北地區外，疫情對公司合同銷售的影響不大，目前公司開展了線上+線下的銷售措施。預計疫情在今年4月起將進入尾聲，在疫情結束後公司將加大開發進度，“將一個月的時間搶回來”。
我們今年802億的銷售目標考慮到了疫情的影響，在今年前2個月，我們的銷售完成情況不高。
問：在舊改上，公司設立了合作企業，目前的兩個舊改項目進展如何？今年的舊改計劃是什麼？
答：在舊改項目方面，我們目前在制定方案，正積極與政府溝通中，爭取比去年取得更好的成績。廣州正大力推進舊改，我們目前也正在做對接，目前在接觸的項目有幾個。
問：公司目前的線下銷售中心恢復情況如何？公司在武漢有商業地產，公司在這方面有什麼策略實現投資增長？
答：公司目前除了湖北地區銷售尚未開放，全國其他項目已陸續開工。公司採用線上和線下同步銷售，隨著疫情減緩，案場人流有所回升，線上銷售效果也不錯，成交額逐步提升。
目前，公司除湖北外的項目復工率達到了80%以上。
武漢是承接東西南北的重要交通樞紐，在投資角度看，我們將武漢作為重要的區域發展，但武漢區域項目銷售佔比不大，對公司影響有限，預計今年武漢項目的收入佔比不超過公司總收入的10%。
問：疫情對公司在投資拿地以及融資等方面有何影響？公司對此有什麼發展計劃和調整？疫情過後，我國房地產市場有爆發的可能嗎？公司會否加大地產方面的投資？
答：疫情帶來的影響需公司一邊運作一邊觀察，原則上銷售需要和投資匹配。公司2020年計劃拿地計劃金額約300億元，相較於2019年的159億元，增幅達88.7%。
中長期看，房地產行業佔我國經濟總量的比重較大。今年房地產依然是‘穩’字當頭，預計調控政策會定向寬鬆，短期成交低迷，全年依舊會保持平穩，價格調整幅度有限。今年將加快銷售，保證現金流。
問：公司下半年派息率是否保守了？對於今年的派息政策，公司有什麼判斷？
答：公司過往的派息比例維持在35%-40%，近幾年保持在40%左右。今年派息需綜合政策方面，平衡短期和中長期的發展，把握合理比例的派息率。
問：公司在物業方面有何打算，是否有分拆物業上市的計劃？
答：目前，公司物業在管約130個項目，共計2100多萬平方米。對於該板塊的運作，公司正在研究是否分拆物業上市。
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