诗歌的师哥
因为疫情，幼儿园不能正常开业，房租怎么算？对不可抗力事件，法律如何救济？虽然小菜之前从租户角度、房东角度回答过很多类似问题，但鉴于每个问题都有它的特殊性，这个特殊性又会影响到案件的定性、走向和最后的责任分配，小菜分享下就你这个问题的法律意见，供参考。
第一、在你这个合同中，疫情应该如何定性？
01、权威认定结论
根据《合同法》的规定，不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况是不可抗力。
疫情何时发生？波及面有多大？如何结束？这些都是人力不能控制的；从这些特征看，符合不可抗力的规定，属于不可抗力。
2月26日，国家住房和城乡建设部在开复工的通知中，也明确将疫情认定为不可抗力。
2月29日，重庆高院分享了江北法院的一起因疫情引起的民宿租赁合同纠纷案件看，江北法院援引“不可抗力”规定，对民宿租赁合同进行了调解。
由于我们国家是大陆法系国家，审判的准据法只能是法律规定，而不能援引法院判例，那么，江北法院的判例只能作为法律参考。
02、对你的租赁合同的法律定性解析
疫情到来，学校延迟开学，私立幼儿园的话，办学场地多是租赁性质，而校园不开学，意味着就没有收入，但房租还得支出，经营压力就比较大。
从目前已有的部分法院判例来看，援引“不可抗力”规定的占比更高些。本来疫情作为不可抗力没有问题。
但不可抗力解决的是违约责任问题，而你的合同需要解决的是合同继续履行的公平性问题。
也就是说，疫情发生后，幼儿园不能正常开业，收入受到了极大影响，但这个影响又不是租赁双方中哪方的责任造成的，这个情况也是在签署租赁合同时双方都难以预料的。也就是说，合同履行基础出现了“情势变更”。
如果还是按照正常市场行情下约定的合同条款继续履行，会对你明显不利，基于公平原则要求，你可以请求变更合同。
因此，虽然法院援引“不可抗力”规定判案的占比更高（可能是基于租房合同中关于不可抗力事件的特殊约定而适用不可抗力规定的），但小菜认为在你这个合同中，援引“情势变更”会更为准确些。
第二、房租怎么算？
小菜从法律和租房合同两个角度分享意见：
01、租房合同约定
你可以把租房合同找出来，看下租房合同中对“不可抗力”有没有特殊约定？
也就是说，如果租房合同中约定了不可抗力事件，并约定有不可抗力事件造成合同履行障碍、租户经营损失时，如何处理？
合同中有约定，优先按照约定处理；合同没有约定的，按后面的分析处理。
02、司法判例参考
从重庆江北法院在调解因疫情引发的民宿租赁纠纷案件看，最后的结果：“双方互谅互让，房屋租赁合同继续履行，被告（房东）免除疫情期间的部分房租，房屋租金分期缴纳”。
当然，由于重庆高院在分享江北法院这则判例时基于当事人隐私保护，未披露更多租赁细节，导致无法准确理解为什么援引“不可抗力”，也就无法准确参考租赁合同的裁判尺度。
也就是说，江北法院的调解结果是基于他们那个案件的租赁合同内容为基础做出的裁决，不一定适用于其他租赁合同，关键还得看租赁合同的具体约定，具体案件具体分析。
03、合同无约定，房租怎么算？
合同中对此没有约定，房租一般是基于公平合理原则，由双方协商，租户提出一个方案，看房东能否接受；房东如果不能接受，房东再提出自己的方案。总之，就是要双方协商。
参考重庆江北法院判例，减免房租、延期缴纳房租是可行的方案。具体减多少钱？免多久房租？如何延期缴纳？需要双方协商；无法协商的，调解解决；不能调解的，由法院根据公平原则，强制裁决。
第三、法律救济
遭遇疫情事件，出现租赁合同纠纷，大致可以采取以下一些法律救济办法：
01、双方协商
疫情是天灾人祸，谁也不想碰到，但既然出现了，就要本着公平、诚实信用的原则，大家坐下来协商。
而且你租的房子是用于商业用途，而不是民用用途，疫情防控后，出现经营损失是在所难免的，在这种情况下，双方合理分担疫情损失就是公平的。
02、第三方调解
可以请居委会、街道办、教育主管部门调解，当然，前提还是对方要愿意接受第三方调解。而且调解结果是没有强制执行力的，需要双方自觉履行。
第三方调解不服，或者不满意，依然还是可以申请其他救济办法的。
03、仲裁
如果租赁合同约定的争议解决方式是仲裁，出现争议而双方不能协商，不愿意协商的话，就只能去仲裁解决，不能提起诉讼。
04、法院起诉
租赁合同没有约定仲裁，出现争议了，无法协商解决，那去法院诉讼就是最后的救济途径。
比较麻烦些，耗时也比较长。但一般法院在开庭之前，都会程序性地组织双方调解，能在调解阶段就解决问题，还是尽量抓住这个机会。
第四、对大家的启示
不管是03年非典，还是这次新冠肺炎，都是天灾人祸，波及面很广，真的说来就来，两次突发全国性公共卫生事件也就间隔了16年左右。
可以预见的是，这类不可抗力事件，不会是最后一次，谁也不能担保它不再发生，它其实一直悬在我们头上，大家时刻都要警醒。
因此，我们在日常经济生活中，在签署租赁合同时，尤其是签署开办学校、开办酒店这类长期的、经营类的租房合同时，应当将不可抗力事件对生产、经营带来的负面影响写进合同中，并认真商量好出现不可抗力事件时，如何减免租金？如何延付租金？双方如何协商？如何解决争议？等等内容都写进合同。
这不仅仅只是法律假设，更是两次疫情的现实洗礼！
综上分析，幼儿园遭受疫情无法开业，受到了实际损失，且是由不可抗拒的疫情原因导致，租客一方可以援引合同约定的“不可抗力”或法定的“情势变更”原则，请求在公平原则精神下，适当减免租金，延期缴纳房租等诉求。
