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提問：房姐好，本人女，45。今年7月能有北京房票，手上資金420，首房首貸，無工作，無穩定收入，外地有自住房，請問以純投資的角度，我應該怎樣買
回答：需要看你流水情況，如果流水不穩定貸款不好下 建議看常營片區次新盤，全款投資可以，後期需要資金可以再抵押出來
提問：房姐您好! 孩子住角門南，老兩口投靠落戶bj，有首套首房資格，想投資400萬左右兩居。前面看您精華帖裡提到，草橋角門木樨園西羅園一帶，近期剛看了珠江駿景和瑞麗江畔南區的幾套滿五唯一的房，感覺性價比不是很高，想請教房姐： 1.這兩個地方還值得深淘嗎？哪個更合適？或者您有更合適的望指點。 2.買的這房主要是投資，遠期可能自主。這種情況，是先考慮純投資房還是兩者兼顧？
回答：400萬其實更推薦東三環—東五環直接的上車盤 如果考慮自住，在從十號線東段到南段也可以選擇，從成壽寺到馬家堡角門一帶，95-2005年的小區。 珠江駿景性價比高的主要是大戶型，單價4-4.5W左右。 這2個盤屬於次新盤的範疇，入手價儘量控制在5萬左右。
提問：房姐好！因為小孩上學，準備搬到亦莊居住6-7年，改善型，目前手裡現金1300-1500可以使用。看了亦莊河西幾個改善型新盤，金茂、海宴、唐頌等疊拼和合院，也有大平層，我們比較在意居住環境和物業。請問：1. 感覺亦莊河西新盤有些溢價，目前價格是否適合入手？哪個盤更好一些？金茂上疊適合，中疊有院子但貴了300萬，如果要買哪個以後更看好？2. 另一種方案是在東三東四環買個先出租，以後再搬回城裡。是否有適合的項目推薦，租售比相對更好一點的？哪種方案更適合我們，哪種方案更保值？謝謝！
回答：你好，我的建議是逐步優化換籌到朝陽。 亦莊不適合總價700萬以上的標的，金茂這幾個樓盤裡，金茂綜合最好，但金茂本身就是CEO（其他幾個更差。） 3年以後的事情，你都說不準的，上班的地方不適合投資，那就先租房。 租房是幾萬幾十萬的事情，買房是幾百幾千萬的事情。 你的現金足夠多，亦莊本身也裝不下，只有朝陽適合你。可以買2套品質3\\/4居，甚至一套星河灣了
提問：房姐，京戶，首付首貸，200子彈，目標保值增值，想盡量買三居或者方便改成三居的兩居。看中朝陽朝青版塊，踩了一些盤，目前還沒有理順思路，在老公房和次新中猶豫不決。想問 1.次新和老公房兩者抉擇，選哪個？您有什麼建議 2.雅成一里有人不推薦，這個小區差在哪裡？能入嗎？未來好出嗎？ 3.附近我的子彈能夠到的，還有哪些小區推薦？
回答：1.同一片區，單價相同選次新 2.雅城一品外立面顯老，經適房小區居住品質較差，出租居多。 如果不是特別需求或者條件所限，或者出現很好的戶型，雅城一半次選。 能不能入手要看具體要看房源和價格。 3.國美第一城，另一個方向是往南一點的甘露園，朝陽園朝陽無限都市經典興隆家園這幾個
提問：房姐您好，我的情況是首房首貸，可支配現金130～150萬左右，計劃半年後買房，目標300萬左右房子。 目前問題是：互聯網公司背景，但新入職公司，收入證明只能開到1萬1每月，而年終獎會以期權的方式發放，也無法提升月均流水。 平時會有一定零零散散兼職收入，父母也可以支持一些，還貸不是問題。請問該如何做流水呢？如其他攻略貼所言，請他人轉賬備註諮詢費或者獎金是否可行？ 精華區關於流水的理念我已經看懂了，具體操作上還要再請教您。感激～
回答：以下詳細介紹下如何正確地養流水，包括如何養工資流水，年終獎流水，房租流水等。 首先，選擇什麼銀行卡養比較好？ 目前實際操作中，中信銀行卡是符合“100%備註一致”、“無交易對手信息”這兩項要求的。 招行流水版本眾多，備註有時不一致，交易對手信息也會看到，可要求其不打出交易對手信息。 怎麼轉賬？讓非同姓親屬或朋友手機銀行轉賬到你的中信銀行或招商銀行卡，寫好備註，儘量同城卡，跨行沒關係，工作時間內轉賬，固定日期，節假日提前，若A銀行卡是工資卡，則換B銀行卡做備用流水，以免搞花了A卡流水。 1.工資流水 工資流水轉多少金額比較合理？ 根據單位性質、工作年限、貸款需求等確定。單位性質中，體制內的人士已被公認為數字不能開太高，銀行類金融企業的金額也有較透明的標準，五百強企業則可以相對開較高金額，工作年限數十年後開到年薪百萬也正常。 轉賬方以公司轉賬為最佳；個人轉賬也可，後續打印銀行流水時，儘量避免顯示交易方信息。 稅後工資因為扣除了四險一金等，故需精確到分為最佳，如15789.21元，避免取整數，如16000元。 轉賬時務必備註：工資或代發工資。 2.租金流水 租金需要符合常理，建議先在網上上查詢當地租金價格，略微上浮即可。切忌一次性轉賬，必須一個月或三個月轉一次。租金和工資流水建議分開做在不同的銀行卡養。貸款之前要準備一份房租租賃合同，以備檢查。 3.獎金流水 相對固定日期轉入，如季度獎、半年獎、年終獎、項目獎金等。 轉賬方以公司轉賬為最佳；個人轉賬也可，後續打印銀行流水時，儘量避免顯示交易方信息，並且轉賬時務必備註：獎金或項目獎等。 銀行一般要求提供近半年銀行流水，所以養流水以6個月以上為最佳，提前準備。 當天存入，當天或隔天取出，均視為無效流水，並且要做到多存少取，留有餘額，以向銀行展示自己“不缺錢”。 一份好流水，除了有利於貸款，甚至對辦10萬以上的信用卡都有極大的作用。
提問：想問一下房間，手裡有500多個首付，沒有資格，能不能在北京投資房產呀，如果可以哪裡可以投資，謝謝了
回答：需要先解決資格問題 目前較好的方式通過工作居住證，可以北京買兩套，可以找相關中介瞭解 500首付可以買到1000+的標的，重點看雙井，團結湖，呼家樓附近次新
提問：花園路學區一套兩居100平，德勝學區一套一居室落戶房，兩套均有貸款在還，總貸款兩成多，五年內有上學需求，怎麼優化，能抵押再入tty麼？
回答：88年前的房產抵押困難，學區可以溝通，不過總體西城海淀高價學區還是高風險資產，除了具備自用能力，純粹自用以外，不建議買入或者繼續持有。 如果能夠抵押出來，現金大概率超過300萬，買天通苑600+足夠了。
提問：請問，頂復的露臺，一般是怎麼估價的，折算30%可以嗎？
回答：不算房本的乾淨露臺，可以按照2-3折計算價值。 具體還和樓盤品質，露臺條件，外牆圍欄，視野有關係。
提問：您好 ！打算賣掉燕郊的房子置換北京的，我在二環內上班6號線朝陽是不是首選 現在時節是不是最佳，有沒有具體小區推薦一下 謝謝房姐
回答：你好，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河都是可選區域。 建議說說你的子彈和房票情況再做精準推薦
提問：你好房姐老師，看上一套北苑單價4萬多的2房，中介約的星期天去和業主談房價，但是價格和我預期還差十幾萬，還是晾業主幾天再談？
回答：現在的市場如果是優質房源，誰晾誰還不一定了。 北苑一般不選，4萬多應該是老北苑的幾個小區。 選籌是第一位的。
提問：房姐您好！我現金700個左右。目前就是想投資保值。已經是二套了。目前在考慮萬柳或者是牡丹園。萬柳因為學區房，700只能買蜂鳥一居，牡丹園這邊能夠買二居左右。從投資來看，您建議買哪裡？
回答：萬柳一個CEO盤多少錢值得買？ 單從樓盤上說，唯一的作用是你喜歡，你買單消費。 投資角度來看買入就是虧損狀態。 巴溝這個板塊其實是有點小問題的，只有一側土地，西側河水，有去無回，比較陰冷，如果能把北面的高爾夫拆掉變成居住組團就是質變了。 如果沒有學區需求，我建議是迴避海淀區的。 海淀因為普遍的學區高地，一大半的房子屬於高價，一小半的房子輕微溢價，能淘到性價比比較高的房子概率大概不到朝陽這邊的十分分之一。 牡丹園是對接中關村的居住板塊，基本只有純居住屬性，配套，商業都很差。 學區擴散的原因，價格也不便宜。 子彈700，首選望京 國貿次新，如果房票充足，月供問題不大，建議拆分成2個800-1000萬的選籌。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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