海南取消预售对楼市会产生什么样的影响？

2020-03-14 07:45:01 佚名

我爱你871123

3月7日，海南出台新政，取消新出让土地建设的商品住房预售。这对海南楼市定是有深远的影响。

1、楼市的整体品质会大大提高。因为都是现房，各楼盘之间将会是产品品质的直接比较。开发商再夸大的宣传，消费者也不会为其“高大上”的宣传买单。消费者将可以直接对房子的品质把关，品质较差的产品将直接暴露出来，从而影响其销量。这些在预售情况下是无法做到的。因此现房销售后开发商也将更注重项目的品质。

2、现房销售将大大提高了房企进入海南的门槛。可以预想到的是，未来将没有小房企能在海南拍商品住房建设用地，能进入海南投资的房企必然是有实力的大企业。大家都知道，现在的开发商都是借钱开发商项目，所以对资金回笼速度要求比较高。近年来，由于各地纷纷出台严格的限购政策，有很多小房企因限购影响销量，影响回笼资金，而申请破产倒闭。可见资金回笼速度对房企是至关重要的。而开发商从拿地到完成开发成现房，至少也得需要2年左右的时间。这个时间对于急需回笼资金的开发商是致命的，不能接受的。而能接受2年才能开始回笼资金的也只能是有实力的大房企。

3、由于是现房，房子的交易真正能做到“一手交钱，一手交货”，购房者将会更放心的购房，不用担心被宣传误导。这样就会大大减少了购房者和开发商的纠纷。相关的纠纷也会越来越少。

4、海南的商品住房开发将会减少，由于投资门槛过高，加上其他政策的限制，海南未来的商品住房开发将进一步的减少。

5、新规影响下，本地的小房企将面临着较大的压力，可能会出现出走海南或者转型的现象。

海居君

大家好，我是勇谈。海南取消预售的消息已经在朋友圈传开了，很多网友都高呼“购房者的春天来了”，不过仔细观察海南取消预售的背景后我们会发现，海南此次操作不具备广泛意义，全国多数城市和地区是很难效仿的。所以说，海南此次取消预售对于楼市的影响现实意义要远远大于其他。借此机会简单谈谈我的观察。

海南能够进行取消预售的操作是由自身的产业情况决定的，目前尚不能普及，对于楼市的直接影响很有限

第一、海南本身的经济体量小，产业结构单一，房地产比重在全国占比不大这是实行“取消预售”的前提。对于海南产业有所了解的朋友应该知道，海南本身是一个以第三产业为主的省份，旅游服务业等是海南的支柱产业，2018年海南第三产业比重高达56.6；本身房地产的总比重在全国来说仅仅占了1.2%左右。

第二、海南近几年一直在推行“去地产化”，2019年海南房地产投资同比下降22.1%，房地产投资占GDP的比重也降到30%左右，仅仅去地产化这点很多城市都做不到。海南房产投资风旺盛是从上世纪90年代一直持续到现在的事情，毕竟作为海岛来说具备其独特投资价值。然而随着海南房价疯涨和GDP对于房地产行业的依赖度越来越高，为了避免1992年的房地产泡沫再次发生，海南近几年一直在推动“去地产化”。仅仅从这方面来说，全国几乎没有一个城市敢这样做，起码明面上这样做。

第三、海南从2016年停止住宅土地供应，此次取消预售进行现房销售有继续进行土地出让的目的。大家需要知道的是海南为了抑制房产投资，从2016年就开始停止住宅类土地供应，在此次疫情期间推出“现房销售”无疑是退一步的开始进行住宅土地供应。只不过到底房企会不会买单？就需要时间来检验了。

海南取消预售的舆论导向意义要远远大于实际价值，民众起码有了盼头

第一、这么多年的房地产调控普通民众的感受是“越调控房价越高”，一直在讲房地产改革却没有什么拿得出手的成绩。此次海南取消预售的通知下达后，无疑会掀起一波民众热议的浪潮。“有没有现房？”会成为很多购房者挂在嘴边的一句话，而且从某种意义上来说海南能够进行现房销售，也使得民众对于未来房地产改革更加有信心。

第二、房地产调控的总基调“稳定”不会变，但是步子不能停，对于符合条件的地区实行“预售制度改革”势在必行。看过我文章的朋友应该知道，早在几年前我就在文章和专栏中屡次提到了“预售制度”改革的建议，简单来说就是突然消灭预售制度不可能，但是我们却可以通过提高预售门槛来逼迫房企进行转型。虽然说疫情影响下房企遇到困难，但是改革的基调不能停。

海南取消预售对楼市会产生的直接影响有限，但是潜在的意义很大

如果非要说此次海南取消预售会不会引起楼市的震动？那么这个可能性不大，毕竟海南的盘子比较小，影响不了大局。不过海南取消预售的意义就好比当初支付宝的诞生一样，会不会成为逼迫行业改革的“引子”？确实可以值得大家期待。

大家可以做这样一个假设，如果说后期海南取消预售成功，一些细则也陆续出台，事实证明这个路子可以走通。那么引起全国其他符合条件的城市跟进不是没有可能，一旦现房销售的风气形成，那么对于房地产市场改革的进程就推动了好多，对于购房者的利益保护也容易了很多。

综上，海南取消预售对于楼市的影响主要还是取决于海南未来楼市的走向。如果说海南这个“样本”走的很好，事实证明取消预售有助于推动房地产行业改革，那么意义就大了，改变目前房企高杠杆、高流转的运营模式不是没有可能。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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海南取消预售，初步罗列了下，可能明显的影响有三个方面：

1 开发商。现房销售，对于开发商的资金实力要求更高，预售可以卖楼花，便于开发商较快回笼资金，实现滚动开发，也就是快周转，而实行现房销售，快周转就变成了慢周转，对应的高杠杆也会相应变成低杠杆，对开发商的资金承压能力提出了新的要求，至少一点，来的开发商都是具备实力的，不然，玩不下去。

2 购房者。现房销售，烂尾楼的风险没有了，而海南“天涯海角烂尾楼”曾流传一时，烂尾楼也成为海南楼市的一大硬伤，取消预售，购房者利益得到了保证。

3 房价。取消预售，房价会增高，因为开发商的资金成本上去了，至于会不会引起房价的上升，还很难确定，房价的上升是因为供给端与需求端的不对应产生的，也就是供不应求，而海南取消预售，针对的是以后的土地出让，而不是现有的房产在建项目。有可能的是，楼市上的多层别墅产品，因为开发周期短，会成为开发商的热捧项目。

骏策论

第一，本地居民以家庭为单位，拥有两套及以上住房的，不能再买房

海南取消商品房预售可能适得其反，房价或将逆向上涨

这一条政策的前身是海南本地居民以家庭为单位，购买第三套住房不能贷款只能全款。目前海南省的总人口不到1000万，本地居民总体的购房能力其实并没有外来人口的强。因此，全款购房其实对于大部分的海南当地居民就是“不能买房”的限制。而现在调控升级之后，本地居民不能购买第三套及以上住房，其实影响的范围并不大。

第二，海南新出让土地建设的商品住房，只能竣工验收后现房销售

这条政策，在全国范围内来说应该属于现房销售政策范围最大的一个。很多人对于商品房预售非常的反感，因为预售带来的未知性，加剧了房地产与购房者的矛盾，增加楼盘烂尾后购房者的风险。因此现房销售是不少购房者共同希望的政策。

海南取消商品房预售可能适得其反，房价或将逆向上涨

不过，现房销售可能会带来房价的上涨也是真实存在的。商品房预售对于楼市的发展推动作用是非常强的，可以说楼市有今天的发展，预售制度功不可没。因为房地产开发的相关成本非常高，开发商需要资金的周转也要非常的灵活，预售制度可以在相对较短的周期内让开发商完成资金的回笼，从而抵消长期融资的成本，也降低项目前期资金压力带来的问题。并且，任何楼盘都是预售价格比现房价格更便宜的，所以说在取消预售制度现房销售之后，开发商的开发周期变长，融资成本变长，资金回笼周期变长，最终带来的就是一个项目的开发成本增加，最终只能带动房价越长越高。

还有一方面的原因在于，预售改为现房销售之后，很多开发商会退出新项目的开发建设，这样一来海南今后的房地产开发商大概率只有头部房企可以胜任。而头部房企入驻带来的更多的就是楼盘品质与价格的双重提升。

最后一方面，现房销售是从新出让的土地开始，那么之前已经出让的土地，开发商的囤地依然可以预售。也就是说现房销售的政策给海南楼市带来的影响会有所滞后。而这种滞后的预售楼盘的预售价格几年后一定会高于现在的价格，那届时现房销售的楼盘，价格也一定不会低于当前已经预售的楼盘，房价上涨趋势还是比较明显的。

第三，引进人才可以购买低于市场价的安居型住房

去年海南就曾针对人才放开了落户以及购房的政策。现在《通知》当中也对引进人才的住房购买条件进行了放松。安居型的住房可以低于市场价，符合人才的购房能力。并且满足条件落户海南的人口，也能够以本地居民的身份购买安居型的住房。

成都购房通1

海南省楼市调控政策逆市升级。

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），出台多项新政对楼市再念“紧箍咒”。

新政对海南房地产市场提出了很多改革内容，提出实施本地居民购买多套住房的限购政策，还规定海南新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

自此，海南成为全国首个规定全面实行现房销售的省份，也成为第一个在疫情冲击下加码调控的省份。分析人士认为，此次海南对现行房地产限购政策加码力度之强，在国内尚属首次。

海南出台楼市新政

加码调控力度

为了积极抗击新冠肺炎疫情造成的影响，春节后多地不同程度对现有楼市政策加以松绑，但海南却逆市升级房地产调控政策。

海南省政府在2020年3月7日召开的新闻发布会上介绍，已印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》提出明确总体要求、明确部门职责、落实主体责任、健全住房体系、分类精准施策、规范市场秩序、落实目标任务和加强组织领导等方面内容。总体上类似政策以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。

其中核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，新冠肺炎疫情对海南房地产业造成了一定影响，但通过落实省政府支持中小企业共渡难关八条措施、帮助企业复工复产七条措施和其他扶持措施，可以有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，降低对房地产业的影响。

他强调，《通知》的出台，并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

总体来看，政策继续坚持全域限购政策不改变。坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

四大核心内容空前严厉

首推现房销售制度

如前所述，此次出台的楼市政策主要包括四大核心要点，以下为要点内容及解读。

1.首推省级现房销售制度

政策：自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

解读：以往现房销售的政策只是部分城市零星出现，并未有省份大面积实施。这意味着，海南成为全国首个在省级层面要求现房销售的省份。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。商品房预售制度从1994年引入内地，截止今天已经实施超25年，目前全国期房销售面积占总销售面积的比重超过80%以上。

经过25年的推进，商品房预售也越来越备受争议。由于购房者是先交钱再收房，所以在等待的过程中存在着很多未知的变数，而这些年屡屡出现的一些问题都让购房者很受伤。比如，公摊引起的面积差距、偷工减料、交房延期、资金链断裂导致的“烂尾楼”等等。事实上，在全域限购前的购房热潮中，海南依赖的房地产经济催生了大量的存量商品住宅用地和众多招商引资项目配套商品住宅用地的遗留问题。

现房销售对房企影响多大?海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现房销售对房地产开发企业最大的影响是直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现房销售制度对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。疫情冲击之下，房地产企业资金本就紧张的情况下，一旦预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金也被缩减，资金压力将会更大。

尤其是结合此前苏州松绑现房销售的政策，可以认为，海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。

2.本地居民限购第三套房

政策：《通知》明确本地居民购买多套住房的限购政策。具体来看，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

解读：严跃进表示，此类规定有助于规范当前购房行为，也是在此前对外来人口限购以后，对省内户籍人口等提出的收紧性政策。尤其是此前海南省出台人才落户政策等，各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固房住不炒精神等角度出发，也需要明确本地户籍人口的购房政策。

事实上，此前海南省大部分市县对原本地户籍购房没有过多限制，仅对在2018年4月22日之后新迁入户籍的居民家庭，限制购买1套商品住房。

3.创新提出发展安居型商品住房

政策：健全住房保障与供应体系。《通知》提出发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房。

对于以上四类住房，海南省住建厅厅长霍巨燃解释道，对困难群众主要通过公共租赁住房、安居型商品住房进行保障，符合条件的引进人才可以申请公共租赁住房或安居型商品住房。公共租赁住房对城镇低保住房困难家庭免收租金；对低收入住房困难家庭减免租金；对其他符合条件的保障对象，租金原则上不超过市场平均租金的50%。

解读：政策明确了安居型商品住房的建设制度也点明了实质。海南通过发展安居型商品住房，来满足居民家庭基本住房需求。安居型商品住房是保障型住房的一种，和当前海南自贸区、自由港的建设有很大的关系。另外安居房制度的推出，也体现了供给侧结构性改革的导向，对于今年全国各地住房制度改革尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。

4.建立城市主体责任制

政策：各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间，确保实现房地产市场平稳运行。对各市县年度调控目标落实情况，每年进行考核。

解读：海南成为第一个以文件落实强调“城市主体责任制”的省份。严跃进表示，各地都在提落实城市主体责任，但动静都不太大，今年或都会在这一点上加以强化。

严跃进认为，今年房地产市场主要是两项工作。第一个是要防范这个价格炒作，继续落实“房住不炒”。第二个房地产市场要保持平稳，要积极应对新冠肺炎疫情带来的影响。对地方政府来说，主体责任的两个任务就是要防范市场波动，既要防范价格过快上涨，又要防止过快下降，也就是要求地方政府促平稳，防范化解房地产市场风险。

实施近两年

“全域限购”政策成效明显

据海南省住建厅厅长霍巨燃介绍，海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。

来看一看2018年4月海南出台的一系列调控政策：

2018年3月31日，在海南即将进入传统楼市销售淡季时，海南颁布了“史上最严调控”的“房八条”，加码限购政策；

2018年4月16日，海南发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，要求重点打击恶意炒作、哄抬房价行为，对违规者给予“最严厉的处罚”，直至清出海南市场，并明确对量价上涨过快的市县将进行约谈。

2018年4月20日，海南出台《关于调整住房公积金有关政策的通知》，规定职工家庭购买首套新建住房的，公积金贷款最低首付款比例由20%提升至30%。

2018年4月22日晚间，海南省决定在既有限购政策的基础上实施“全域限购”，非本省户籍居民家庭在海南购买住房，至少须提供一名家庭成员在该省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明；而自该通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭，在满足上述条件的同时，只能购买一套住房。

这些调控也获得了显著成效。今年1月17日，霍巨燃预计2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。

2019年海南全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

事实上，进入2019年下半年，随着一系列户籍、人才等政策的发布，引发海南将放开楼市全域限购的各种猜测。此次《通知》的出台，则表明海南摆脱对房地产依赖的决心并未改变。

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一见你就笑的体育老师

这一轮去库存过后，各个城市的房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市，房价几乎已经翻了一倍。

而在这期间，各个城市也出了特别多的楼市相关政策，似乎我们已经见怪不怪。但是多多少少还是会联想，它会对我们的楼市到底造成怎样的影响。

最近，海南取消预售，一时间又成了我们讨论的热点话题。都特别想知道，它对楼市会产生什么样的影响？

今天我们就一起来聊一聊，海南取消预售，具体的内容到底是什么？对楼市会产生什么样的影响？

一，海南取消预售，具体的内容到底是什么？

2020年注定是异常不平静的一年，受疫情影响，楼市的政策也是比较多的。

从部分城市，部分银行降低首付比例。再到房贷利率下调，利率实行换锚，又是25万亿的大基建等等。

不过，房地产市场的政策还没有完，就在刚过去不久的3月7日，海南全省“取消预售”，又开始在各个平台成为热点的讨论话题。

实际上，本次海南取消预售，主要的内容涉及到三个方面，而且对楼市来说也是特别重要的信号。

那么，我们具体来看一看，“海南取消预售”，具体的内容到底是什么？

第1个方面，海南本地居民购房数量限制。

海南取消预售的政策，在第一方面主要是，限定海南本地居民的家庭购房数量。

政策明确指出，本地居民家庭限购两套住房。也就是说在海南已经拥有两套的购房朋友来说，已经失去在海南继续买房的资格。

当然，包含个人，家庭，以及未成年子女。只要达到两套以上的住房，接下来就不能在海南继续买房。

更别说，有的家庭在政策出来之前，在海南已经拥有超过两套以上的房屋。

第2个方面，推出“安居型商品住房”。

本次政策涉及到的第二方面，就是在海南省推出“安居型商品住房”的修建和供应。

目的非常的明确，也非常的单一。主要就是提供给无房，或者人均住房面积未达到平均水平的居民和家庭使用。

并且，条件相对之前的商品房买卖比较苛刻，既限制了购买对象，也限制了销售价格。

而且连套型面积和转让条件都是由ZF主导，不再是市场化。

换句话说，“安居型商品住房”就是保障性的商品，住房主要是解决那些困难户的居住问题。

当然，一定程度上也是在防止房子价格过快的上涨，是一种平衡房价市场的有效操作。

第3个方面，现房销售。

现房销售并不陌生，但是这一次在海南全省试点进行，就特别的引人注目了。

文件第3个方面，就是指出海南的新出让土地建设的商品住房，取消预售制度，以后都实行现房销售，并且从文件印发之日起就执行。

换句话说，全海南省新拍的土地，新拍的地块，以及未来的新地块修建的商品房，都要成型之后才能卖。

不能房子还没修建，或者修建到总楼层的1/3，就开始申请预售许可证销售。

大家再去买新房的时候，房子已经亭亭玉立，小区也已经成型。