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郑州城市发展定位是“东强、西美、南动、北静，中优、外联”，今天，我们看看“西美”核心区中的常西湖新区。
自去年夏天开始，少数民族运动会成功举办，地铁14号线一期开通，四环高架西四环段率先通车，常西湖新区迎来第一波价值兑现。
大半年来，片区新房价格以稳健为主，基本保持在13000-15000元/平之间，标准的刚需改善。
作为西区的翻身之作，常西湖新区都有什么优势和劣势，值得入手吗？
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常西湖新区现状
目前的常西湖新区，城市功能主要还是围绕建设路沿线和南核心区的“四个中心”展开。
建设路沿线以北，老小区众多，西段华瑞紫韵城及孙庄安置房均有交付，路两侧停满了私家车。
环四个中心周围，植物园封闭，金马凯旋家居广场未开业，永威西郡、融信奥体世纪作品、世茂璀璨西湖停工，仅有已部分入住的汇泉西悦城有人员出入。
永威西郡实拍图
四个中心区域，奥体中心和郑州博物馆新馆周边道路旁停满私家车，很多人过来游玩。
随机问了几个家庭，以附近的公务员小区和西悦城居多，最远的从孙庄过来，离的都不远。
这些，基本涵盖了常西湖核心区大干快上五年后的建设成果。
郑州博物馆新馆南草坪实拍图
对于公共事业建设来说，政务服务中心已投用一年多，奥体中心开了运动会、乒乓球赛、演唱会，博物馆有临展，都已进入状态。
对于房地产开发来说，除公务员小区早已建成外，新建楼盘仅有华瑞紫韵城和汇泉西悦城算真正入住，人口流入量有限。
这其中，汇泉西悦城从一期开盘的6500元/平涨到现在的12500元/平，华瑞紫韵城从一期开盘的8000元/平涨到现在的14000元/平。五年平均上涨6000元。
而郑州这五年房价从9000元/平到14000元/平，上涨了5000元，常西湖新区房价涨幅稍高于自然增长。形势不差，但显然也不能用炙手可热来形容。
只能说目前的常西湖，还没发展能到匹配“西美”核心区的时候。
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常西湖离“西美”还有多远？
郑州地势西高东低，西部的水源、地貌景观、森林绿化率都远大于东区，天然适合建设对景观环境要求较高的改善型住房。
即便是紧挨老城的常西湖新区也不例外，区域内北有2200亩水域总面积的西流湖，南有1300亩水域面积的常庄水库，且南部区域多浅丘地貌，景观风情优于主城和绝大部分新区。
有这样的先天条件，又有“西美”定位支持，未来景观呈现不会低于任何片区。
现时现日，又有南水北调运河从中心横穿，且在北部政务核心区在建秀水河+市民湖水系、南部文化核心区规划有九曲莲湖水系，再配上郑州植物园的中心湖，给郑州最不缺天然水的区域，灌注出更细密的亲水景观体系。
而在城市界面规划上，片区有郑州最大的地下综合管廊体系、最先进的海绵城市建设理念、更友好的地下交通通行和停泊衔接系统，从一开始就坚定了成为城市封面的底气。
“西美”的体现，由此淋漓尽致。
目前，常西湖新区内的地下建设接近尾声，西流湖改造加速，随着片区建设进入下半场，庞大的市政配套建设还将不断推进，三年后，常西湖的城市景观界面必会傲立全郑州。
也就是说，现在入手常西湖，等到新房交付时，即可享受。
3
谁会买常西湖？
常西湖新区北区现状实拍图
一个新区要想有所作为，必定是工作机会多、生活配套全、自然环境好的三者叠加，这样才能吸引人。
常西湖新区足够吸引人吗？我们来看它手里有的牌。
工作机会：未来的市级行政中心，引流行政事业单位工作人员入驻；金马凯旋家居广场，引流家居建材行业从业者；郑州服装产业园，引流服装类相关从业者；老牌的马寨食品产业园，也有部分吸引力。
生活配套：承接西三环沿线居民的自然外溢和外地人口导入。
自然环境：释放中原区、二七区的改善、养老需求。
这里面有一个现实尴尬，就是对高成长型人群吸引力不足。
常西湖新区的位置与郑州向东发展的大方向背道而驰，市级行政事业单位的年轻人，但凡有点儿野心，都想往上走。他们的置业心理是，离高一级的权力机构越近越好，就算暂时上不去，至少房子得买到东区或白沙。
首改客户，只能卖了旧房换新房，必然要考虑房子的保值性，东区大于西区的发展趋势，将在很长一段时间决定东区的房子升值速度高于西区，下次置换时也更容易出手。
外地有能力的年轻人，向往的是更有活力的生活，工作考虑金融、互联网和新经济，生活考虑社交和娱乐，这些往往还是东区大于西区。
西郊情怀下长大的西区青年，会买东区刚需盘，而东区青年绝不会选择西区刚需盘。至于改善盘，不好意思，西区人民自己都不够分。
所以，目前片区客群中，七成为西区来的刚需刚改中青年，合情合理。
但有一点也要明晰，以价格来看，常西湖新区目前新房13000-15000的扎实价格区间，已经到了刚需刚改向偏改善过渡前的临门一脚，当区域利好全部兑现之时，产品也将完成从刚需向改善的过渡。
毕竟，这是未来的新市府，是离三环最近的新区。
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常西湖新区优大于劣
西区人民需要常西湖新区的发展来提气，所以在看待这个未来十年有机会跟上东区大哥脚步的常西湖，心中不免温柔。
人们总是对优等生极尽苛责，对后进生报以宽容，然后强者更强，弱者默默无名。
但事实上，常西湖新区显然是优等生的底子、后进生的心态，我们不妨先梳理下其优劣。
优势：
1、郑州市府行政资源背书带来的城市向心力，这是郑州除省府外的唯二强力资源。
2、东西向建设路、中原路、陇海路高架，与南北向西三环高架、西四环高架组成区域骨架，人流、物流集散和交通疏解能力都很强。
3、与老市府相距仅7公里，无缝对接老城的优质教育、医疗、商业资源，与主城无疏离感。
4、面向未来的高标准城市职能和规划设计，拥有最完善的城市文化客厅集群（博物馆、美术馆、奥体中心、科技馆、市民中心、规划展览馆、大剧院、广电中心、图书馆分馆、购书中心）。
四个中心实拍图
5、天然水系与人工水系规划细密紧凑，五大主干道皆为城市生态廊道标准规划，环境优美，处在城中，却又对城市热岛效应有阻隔。
6、地铁线网密布，1号线、14号线一期已开通，10号线、6号线在建中，在所有新区中最早落地、最早出效益。
常西湖新区地铁分布示意图
7、四个中心的城市封面效应足够稀缺。
劣势：
1、周边产业资源禀赋不足。
现状及未来只有传统的服装、家居建材、食品加工等产业，实力不靠前，财富集聚效应不足，高端人口导入乏力。
2、新增人口对常西湖新区无情感认同。
郑州的新增人口中，在郑毕业大学生的比例不小，他们对郑州各区域没有天生好恶，买房就靠钱够得着和情感认同。
郑大工大轻大学生毕业会买高新区，中工升达学生买南龙湖，北大学城买惠济北，龙子湖学生买全城（学校门口的买不起）。常西湖新区周边无实力高校群，这部分客源不足。
3、城市原生界面积重难返，新建住宅安置房比例高。
全境土地几乎都有城中村改造身影，房产开发受容积率掣肘，导致高密度刚需大盘居多。目前只有陇海高架以南区域有2.0容积率地块，留给房企专注改善的机会不太多了。
汇泉西悦城实拍图
5、域内没有K12优质教育资源。
没有对比就没有伤害，中原区太优秀，互助路小学、伊河路小区两大天王在侧，引入什么都不好使。区域内的郑州一中是高中，没意义。现状不行，还得等未来导入。
机会：
2016年，汇泉西悦城后期地块拿地楼面价1730元/平。
2018年，世贸璀璨西湖拿地楼面价3740元/平，恒大刁沟城改拿地楼面价3100元/平，融信奥体世纪作品拿地楼面价2200元/平。
2019年，汇泉景悦城拿地楼面价2800元/平，永威西郡后期地块拿地楼面价3260元/平，裕华铁炉村城改拿地楼面价3450元/平。
2020年，碧桂园西湖后期地块拿地楼面价3700元/平。
对应目前各楼盘在售房源均价，汇泉西悦城12800元/平，世贸璀璨熙湖小高层16000元/平，融信奥体世纪作品15000元/平，汇泉景悦城14300元/平，永威西郡15000元/平，碧桂园西湖14500元/平。
常西湖4年，楼面价涨2倍，房价也涨2倍，发展势头既不弱又不盲目，既不默默无闻又不惊心动魄，是非常成熟的市场状态。
总体来说，常西湖新区值得周边区域内刚改型购房人群买入，但它目前离“西美”尚有距离。
未来，在市政建设继续投入、区域利好逐步兑现的同时，还需要域内的实力开发商们加大建标，品质和配套对得住15000元/平的单价，那时的常西湖，才会是真正满足西区人民改善需求的理想之地。
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