盲人觀世

放心吧，房地產商.中介.各路房託們在任何時候.任何政策下都能有藉口找出漲價的理由來，都能製造一番緊張氣氛來。但是人們對房地產市場的預期已變，你漲不漲價.是你房地產商定的，房子賣不賣的出去.有沒有人給你接盤，決定權在購房者，漲價.房價過高.離普，沒人接盤，誰也奈何不了。

秦皇1957

分兩種情況！

第一種情況，就是馬上實施，房價會暴漲！

現階段還是城鎮化進程中，大量的農民、畢業生進城，在城市裡居住生活，從而催生了大量的居住需求。

如果現階段實施，首先，小型房企加速倒閉，進入寡頭壟斷階段，他們會有更多的定價權。

其次，現房交付對房企的資金考核更加嚴格，融資成本更高，從而加在房價上，也會導致房價升高。

然後，房企的現有資金會減少拿地數量，市場上可售的房子會減少，供不應求，房價也會上漲！

最後，開發商拿地數量減少，政府收入減少，城市基建也會放緩，對整個城市的發展造成一定的影響。

所以說，現階段直接實施現房銷售，對於人口加速流入的一二線城市，會導致房價暴漲，買得起房子的人也會變少，房租也會上漲📈

第二種情況是城市化進程結束階段。

這個時候，供需接近平衡，現房銷售和期房銷售差別不會太大，但是，好地段、高品質的住房價格依然不會太低，畢竟，還有大量改善需求的購房者關注！

鄭在扒盤

說真話、講實話、不廢話、沒套話，讓我們今天說一點大家都能夠聽得懂的人話，大家好我是你們的社長。

如果隨後全國強制推行現房銷售，這將會導致房地產行業出現兩極分化的現象，因為當前很多房地產行業是預售資金與募集資金進行房地產行業的建設。

進行現房銷售，對於房地產建設來說需要承擔的風險和壓力更大，一方面需要募集的資金進行房子的建設，另一方面還要考慮建設完畢之後房價的變動是否影響銷售。

現房銷售的後果

如果一旦推行現房銷售，就好比剔除了房地產行業當中不具備房子建設能力與融資能力的企業，隨之而來的是大部分房地產企業開始申請破產倒閉。

能夠留存下來的類似於恆大、萬科、萬達，我相信碧桂園也會面臨著巨大的風險，王健林先生曾經說過，房地產行業玩的就是空手套白狼，關鍵是看這個白狼如何去套，如果玩好了你就賺了玩不好就砸了。

這就說明當前的房地產行業魚龍混雜，玩空手套白狼的不單單是大的企業，而小型企業基本上都在玩空手套白狼。

也就是說，有了一片土地之後規劃圖紙一出，先建一個樣板房，就開始銷售，用銷售來的資金再去建房，建完房之後賣掉，不但提前賣掉了一部分房子而且緩解了建設的資金壓力。

現房銷售對房價的影響

毫無疑問現房銷售對於房價的影響是隻漲不跌，主要是增加了成本，比如說你建一個樓盤需要一個億，如果你預售回籠資金5000萬，那麼你需要貸款的金額相對比較少，付出的利息也相對比較少，成本就相對較低。

如果現房銷售不允許預售，那麼你就需要貸款一個億進行房地產行業的建設，一個億的成本要比你貸款兩三千萬的成本高出了幾倍以上，我們可以看到2019年房地產行業貸款成本增加，同時我們也可以看到國家宏觀調控政策不允許資金流入房地產企業。

增加了房地產企業國外融資，隨之成本提升，導致銷售價格的增長，從而引起了通貨膨脹。

綜合來看：現房銷售是一種不合理的行為，這種行為只存在於房地產行業發展的初期，對於我國目前來看房地產行業發展相對比較成熟，如果在進行現房銷售，無疑是主動讓很多房地產企業破產，去弱留強。

雖然有利於房地產行業的發展，但進一步抬高了房價，這並不是宏觀調控想要的結果。

社長財經

過去十幾年，各大開發商之所以能夠迅猛發展，規模越來越大，有一個很重要的原因房產預售許可這種制度的存在，如果樓市預售被取消掉，全國強制推行現房銷售，估計全國有50%以上的開發商都要倒掉，到時房價也會跟著下跌的。

目前很多開發商的開發都依賴於房產預售這種模式。

房產預售這種制度最開始是由霍英東發明的，上世紀50年代霍英東在香港建房的時候，因為沒有資金開發，所以在房子還沒有建立起來之前，就向公眾售賣樓花，就是房產預售許可的前身。

後來這種房產銷售制度進入我國，特別是在我國實行商品化住房之後，房產預售許可證為各大開發商注入了很大的活力，成為了各大開發商攻城略地的重要法寶。

我們都知道開發一個樓盤需要用到的資金是非常龐大的，動不動是幾千萬甚至幾個億幾十個億，如果單靠開發商的資金實力，他們是不可能開發那麼大的樓盤了。但是有了預售許可的存在之後，這樣就可以大大降低開發商的資金壓力，他們完全可以通過槓桿開發來達到迅速佔領市場的目的。

比如目前很多地方樓盤開發過程當中，開發商自有資金只需要有25%左右就可以，剩餘的資金可以通過銀行貸款，還有售賣期房來籌集資金，其中預售期房已經成為了很多開發商項目開發資金的重要來源。

藉助預售許可這個制度，開發商還沒有把樓盤建起來，就可以先把房子賣掉，這樣可以節省開發商的資金成本，同時可以源源不斷給開發提供開發資金，讓開發商不斷的滾動去開發樓盤，從而規模越來越大。

預售制的存在某種程度上可以抑制房價過快上漲

房產預售許可的存在讓開發商如魚得水，但在過去十幾年房產預售的許可的存在對於抑制我國的房價其實也是有一定的幫助，對預售許可的存在，可以讓開發商以較低的資金去開發樓盤，這樣就可以增加房子的供應，從而有效緩解供需矛盾這種情況。

如果過去十幾年沒有預售許可這個制度存在。所有開發商都完全憑藉自己的資金或者借銀行貸款來銷售，估計很多開發商都吃不消，這樣市場房子的供應就會減少，而過去10年我國樓市需求非常旺盛，如果沒有預售許可的存在，那樓市需求就會變得更緊張，說不定房價會漲得更多。

如果未來房產預售被取消，全部推行現房銷售，很多開發商都扛不住，房價也有可能跟著下降

雖然過去房產預售對抑制房價有一定的作用，但是我國樓市發展今天，房產預售許可證制度對抑制房產已經沒有多大的意義，因為經過十幾年的高速發展之後，目前我國大部分城市的樓市基本上已經飽和，甚至有很多城市的房子已經處於供過於求的狀態。比如之前西南財經大學曾經過做過一份市場調查報告，根據這個市場調查報告數據顯示，截至2017年末我國房子總體空置率已經超過20％，截止2019年有不少城市的房產空置率甚至有可能達到25%以上。

在我國樓市總體處於飽和，市場需求逐漸減少的情況下，如果把房產預售許可這種制度取消掉，然後全面推行現房銷售，那對於開發商來說將會是一個很大的打擊。

因為目前很多開發商自身的流動資金是非常緊張的，很多項目的開發都依賴於銷售期房獲得滾動資金，如果把房產預售許可這種制度全面停止之後，這意味著開發商不能售賣期房，所有的開發資金都必須利用自己的資金或者銀行貸款來開發，這無形當中會大大增加開發商的資金成本和壓力。

而目前很多開發商自身的債務壓力是非常龐大的，比如僅僅是2020年我國各大開發商累計到期的債務就超過6000億，未來兩年時間還有更多的債務到期，如果在這個時候把銷售許可停掉，開發商不能通過售賣期房獲得資金，很多開發商隨時有可能面臨資金鍊斷裂的風險。

假如全國全面推行現房銷售，我估計50%以上的開發商都扛不住，一旦這些開發商扛不住了，為了應付到期的債務他們就只能降價註銷，如果有大量的開發商佔據到降價促銷當中，那麼房價自然會跟著下降。

但是短期之內我國明顯是不會取消房產預售許可這種制度的

如果取現房產預售，全面推行現房銷售，其帶來的影響是非常大的，畢竟房地產作為我國一個支柱型產業，它關係的不僅僅是房價，是這麼簡單，而是上跟上下有很多產業鏈有關。

假如在全國全面推廣現房銷售，開發商一旦出現資金鍊斷裂出甚至出現破產了，影響的不僅僅是開發商本身，還有可能直接造成上下游產業鏈也會跟著倒掉，這樣無論是對於地方經濟發展，財政收入還是就業影響面都是非常大的，所以短期之內全國不可能把房產預售這種制度全部停掉的。

貸款教授

全國強制推行現房銷售，對房價有很大影響，會推高房價。主要是以下三方面原因。

一、增加了開發商的資金投入，資金成本增加。

開發商是商負債行業。房企平均的負債率達到80%，有的甚至更高，遊走在資金鍊斷裂的邊緣。之前的預售制，主要的目的就是解決開發商的資金問題，房企只要投入25%的資金就可以拿到預售證進行銷售。相當於給開發商加大了四倍的槓桿。有的開發商25%的資金都不是自己的，基本算是空手套白狼的動作模式。現房銷售直接斬斷了開發商的資金槓桿，房地產是資金密集型行業，資金成本大幅增加。企業都是要利潤的，沒有利潤哪個企業也無法生存，這些成本都會轉移到銷售的房價上。

二、延長了開發商資金的週轉，資金回籠緩慢

房地產是資金密集型行業，越是大型的開發商，需要的資金量越大，越是高週轉的企業。萬科，恆大，碧桂園等國內的龍頭地產商全部都是高週轉發家的。業內更是有“不懂高週轉，莫提碧桂園”的說法。說明碧桂園把高週轉用到了極致！預售制的情況下，開發商從取得土地到進行銷售最快6個月就可以進行銷售。而現房銷售，一般需要三年以上。在這段時間內，開發商只有投入，沒有收入。這些資金成本，最終也會轉移到房價上。

三、大量中小開發商破產或者被收購，開發面積減少。

現房銷售對中小開發商的打擊是最大的。上市房企依靠資金優勢，佔領更多市場份額，房企集中度進一步增加。形成強者恆強格局。據統計目前有國房企有九萬家以上，在未來的市場上，大部分都會倒閉，破產，兼併。這樣市場上開發的房子就會減少，能銷售的房源減少。緊缺會造成價格上漲。

哲學告訴我們，任何事物都具有兩面性。現房銷售肯定是倒逼開發商重視品質，重視物業，我們在購房者的時候，不再擔心爛尾樓。但是也要接受現房銷售帶來人房價上漲的結果。

你認為現房銷售對房價有什麼影響呢？歡迎留言評論。

鄭州樓盤

現房銷售制度雖然國家沒有強推，但國家是鼓勵的，相信未來採用現房銷售的城市會越來越多。

假如囯家強推現房銷售，房價有什麼影響？如果其他條件都不發生變化的話，房價肯定會上漲。因為大多數人都知道，以目前的期房預售制度來比，開發商財務成本至少增加一年，也就是說回籠資金要晚一年。俗話說的好：沒有賣錯的，只有買錯的，我相信這些成本會轉嫁到業主的購房成本上去。

但是我們不能這樣簡單理解，任何物品都有它市場屬性。同理，左右房價的因素很多，但不管什麼因素，最終歸納到底還是遵循市場規律，買的人多就會漲，反之，買的人少就會跌。現在房地產市場還是那麼火爆，我認為就是國內的房子還是具有金融屬性，雖然中央定調“房住不炒”，但實際上買房還是容易實現個人財富積累，所以大家熱衷於買房。當哪一天，國家真的𣎴需要房地產這一塊拉動經濟的時候，出臺很多控制房產投機投資的政策，房價有可能就會被抑制。

影響房價上漲還有一個重要因素，就是土地價，如果土地價沒有被爆炒，開發商建房成本沒有被拉高，售價自然而然也會低開一些。土地價高低最有可能控制的就是政府，比如：每年供地的頻率和麵積加大就是一個措施。

最後，總結一下，如國家強推現房制度，應該會有組合拳，房價不會大起大落！

地產邊緣

針對假如隨後全國強行推行商品房現房銷售，這對房價有影響這個問題，我的觀點如下。

第一，近日海南省成了第1個吃螃蟹的省，在全國率先推出《商品房現房銷售制度》的房地產宏觀調控政策，不管是在業內，還在全國都引起了很大的反響。眾說紛紜，議論紛紛。對於樓市房價來說，向來有兩派樓市專家：一個看跌，一個看漲，都鬥嘴了幾十年了，最終以看漲的專家勝出。

第二，如果全國強制推行商品房現房銷售制度。首先可以肯定，對房地產開發商資金壓力是很大的，我們分析，原來房地產開發商，只要做到±0的時候就可以實現商品房預售，就能實現資金的回籠，這裡有一個財務資金槓桿在裡面。如果說商品房現房銷售的話，就是說房子從投資拿地開始，到建房，到裝修，到小區市政道路綠化配套建設、到樓房小區竣工驗收全部做完才能賣樓，房地產開發全過程投入，一般房地產企業是吃不消，這樣的話就必然導致房產行業內一大批中小型的房地產開發商淘汰出局，行業重新洗牌，留下的大都是大型的房地產開發商或者是國營的房地產開發企業，這樣樓盤就會控制在少數的房地產開發商頭裡，逐步就會慢慢形成房價的壟斷。

第三，綜合以上分析，我的結論是，在所在的省市推出《商品房現房銷售制度》後，除非所在的省市頒佈《商品房限價政策》，否則房價必漲無疑。

但願我回答，能為題主及廣大網友提供參考價值。

房地產小百科

海南省在3月7號推出了房地產市場，又現房出售，國內城市將會參考海南省此次的政策推出而進行房地產市場改革。

現房的推出國內的城市，如果跟進的情況下會影響我國房地產市場未來的走勢情況。

全國強制推行現房銷售會對我國的房地產開發商會造成怎麼樣的影響？現房有什麼優勢所在？房價的走勢又是會怎麼樣？

一：現房的銷售會對我國房地產開發商造成的影響。

房地產行業在我國都是為高負債率的行業，平均負債率達到80以上%，在現房的的推出直接影響我國的中小型房地產行業的發展，將會面臨有80%的房地產倒閉現象。中小型房地產開發商的倒閉，有很多需要繼續建築的樓盤將會由大型開發商接手，這樣就成就了很多大型開發商。

房地產行業最主要的盈利方式是為高週轉，以碧桂園為例，平均6個月時間就可以實現資金輪迴一次。現房的推出，直接影響了資金輪迴的時間，需要兩年左右。在週期兩年的情況下，無形中直接把開發商融資的成本直接提高了。

資金迴轉程度需要週期兩年，融資成本高了，開發商拿土地的，間隔時間也在疏遠了，原本建設4個樓盤的資金回籠，現在只能建設到一個樓盤，所以開發商在土地上不敢進行大面積拿地。

新房出售影響最大的就是房地產開發商的資金週轉問題。從而導致房地產開發商有80%沒有資金的迴流，而宣佈破產。

二：現房的退出對購房消費者有眾多的優勢

購買新房子，開發商擔心最大的問題就是期房，還沒有到交樓的時間，開發商倒閉了，出現了爛尾樓，首付款交了房子，但沒有拿得到。

購買新房，可以像二手房一樣觀看自己喜歡的戶型，確認好價格之後可以選擇合適的樓層。還可以進行現房觀看房子，可以細心的觀察房子的每個角落是否有漏水的現象，還可以觀察房子的採光，通風性和景觀等問題，覺得都沒有問題了，就可以進行下手購買。

房子和二手房一樣，可以更短暫的時間內把房子裝修好入住，還有更重要的一點是 ，房子的手續簡單明瞭，不像二手房那樣需要專業人員進行操作，而且手續繁瑣。

三：現房之後的房子房價走勢。

國內的房地產開發商在成本的開發上已經有增長，是必然就會嫁接到消費者身上。開發商貸款一般為三年期，貸款的利息佔比開發商的房價總成本10%，原本週期是每6個月的房子現在變成了24個月，成本增加了4倍有餘。開發商將會在房價上面上漲超過10%的幅度。

四：總結

國內的房地產市場將不會一下子進行強制性現房出售，這樣無論是對開發商還是對國家，都會造成巨大的影響。

國內的各個省份或者市城市將會參考海南實施此憲法之後對房地產的走勢情況如何在進行判斷，是否要選擇現房出售。

有點意思A

首先：全國不可能強制推行，各省有各省制定政策的空間自由

其次：部分地區實行現房銷售，短期看利空，長期看利好。

為什麼這麼說，要先明白一個大前提：房地產行業是資本密集型、高槓杆行業，例如現在訴求就是高週轉，以謀求變相降低槓桿利息。

（1）現房銷售 且 限價政策持續從嚴時

短期看，開發商哄搶土地行為減少，變相帶動房價升值預期降低，房價下跌。

長期看，開發商減少投資拿地行為，轉向其他可以賣期房的地區，賣現房地區供開始小於求，市場迴歸理性，房價迴歸到之前水平

（2）現房銷售 且 限價政策有所放鬆時

短期看，下跌。

長期看，羊毛出在羊身上，現房銷售意味著開發商承受了更多的槓桿資金成本，這一部分成本最終會轉嫁到消費者身上，房價上漲。

浙江說房

剛剛看到一則消息，海南3月7日公佈的取消預售制的政策，在政府網站上不見了，據猜測可能是被‘’臨時叫停‘’了，但其準確性還有待於進一步證實。

海南是一個特殊的個例，因此不會在全國推行現房預售，至少在短期內是不可能的。但是，假如房地產市場統一實行現房銷售的話，房價到底是漲還是跌呢？

個人認為，房價不會下跌反而會上漲。

首先，現房銷售有利於購房者，一是可以有限的降低購房成本，二是能買到貨真價實的房子。但受影響最大的就是開發商，現金流被截斷，加大了融資成本，工期隨時會被延長，建築材料價格和人工費支出都可能上漲，各種原因造成投資成本增加。為了保證利潤，房價就會上漲。

其次，現房銷售帶來的資金困難，會讓大部分中小企業資金鍊斷裂而破產，那麼市場上商品房的數量就會減少。如果需求量不變的話，就會出現物以稀為貴的情況，房價上漲的機會就來了。

三是加劇地方的財政困難，穩地價會受到影響。由於開發商從拿地到現房銷售週期會變長，政府出售的土地量要減少，政府短時間內又拿不出那麼多的錢投入各項事業，就會提高土地出讓金，開發商的建房成本主要是土地，那麼麵粉漲錢了，麵包也會跟著漲吧！

當然，如果真的實行現房銷售，價格的變化也需要一段時間才能表現出來，因為目前市場上還有大量的房子，況且我國還有那麼多的空置房。另外，如果房產稅、空置稅政策落實的話，房價又只能是下跌了。

關鍵字: 現房 房價 漲價