又是一年3.15，多年来这一天早已成为全民捍卫自身权益的重要日子。2020年3.15的主题是——凝聚你我力量。不难看出，这与这个充满挑战的特殊年份有关，也是因为全国疫情防控还未全面胜利，今年的3.15晚会将延期播出。
晚会延期，居外为广大用户推出的“海外置业防坑术”不会迟到。
据胡润《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标，近年来该趋势更是有增无减。不过，在海外买房不比国内，各种政策、限制和信息不对称必然使得这件事风险重重。居外网作为国内最大、成立最早的全球置业平台，为大家整理以下在海外购置房产中可能出现的意外隐患。
一、警惕隐性成本
1、常规税费
每一个国家或者地区的税费规定和法律环境都不同，这些背后的成本支出很多都是购房之后才浮现出来，所以在决定买房前，了解清楚当地的相关政策和规定是基础必要。
拿以下几个热门投资国家来说：
美国——房产税是一笔不少的支出，目前美国的房产税率是由当地的各个政府决定的，平均是在1%到3%之间，房价越贵，房产税越高。
不过在美国买房，不仅要缴纳房产税，而且还按照投资属性需要缴纳出租的个人所得税。
购买期支付税费包括：
- 产权调查费：200—300美元
- 产权保险费：房屋价格的0.3%—0.5%
- 登记费：100美元
- 地税调整：1—6个月的地产税
- 律师费：500—3000美元
- 房管协会费：3个月物业费
- 房屋估价费、房检费、公证费和勘查费：900—2000美元
持有期间支付税费包括：
- 房产税：房屋价格的1—3%/年
- 房屋保险费：1000—1500美元/年
- 物业费：房屋价格的0.3%—2.8%
- 个人所得税（出租才需要缴纳）：出租收入金额的10%—35%
英国——成交时必须向税务局缴纳印花税(SDLT)，买卖交易才能最终获政府认可。
印花税随房价阶梯式上升，如果通过公司购买价值超过200万英镑的物业，印花税税率高达15%。
除印花税外，购房者还需缴纳增值税，市政物业税，个人所得税等。
购买期支付税费包括：
- 律师费：1500—5200英镑
- 印花税：2500—10000英镑（房屋购置价格超过350000英镑需要缴纳）
- 注册费：20英镑
- 土地调查费：350—400英镑
- 房产登记费：270—910英镑
持有期间支付税费包括：
- 地租：300—1000英镑/年
- 物业费：房屋价格的0.5%—0.7%
- 市政税：800—1500英镑/年
- 租赁所得税（若是房屋出租才需缴纳）：费用征收视实际情况而定
澳大利亚——购买房产需要缴纳的费用大头是印花税，大约占到成交价的6%--12%之间。
如果买房者一年之内出售房产（澳大利亚房产），除了中介费、律师费之外，还有资本利得税，高达百分之五十。
澳洲对海外投资者购买二手房有限制，没有永久居住权（绿卡）的海外人士不能购买二手房，且澳洲四大银行已经拒绝向海外人士贷款，投资门槛较高。
购买期支付税费包括：
- 印花税（大约占到成交价的6%--12%之间）
- 律师费：普通住宅的过户律师费约为1500-2000澳币
- FIRB申请费
- 贷款费：1000澳元左右
- 律师费：500—3000澳元
持有期间支付税费包括：
- 物业管理费：800-1000 澳元/年
- 市政管理费、排污费：1500—3000澳元/年
- 土地税：数百澳元/年
- 房屋保险费：500-1000澳元/年
日本——购房需要缴纳中介费、印花税、房产取得税、5年间地震火灾保险等费用，购买房屋时投资者所缴纳的各项税费约为房价的 6%-7%。
日本的房屋持有成本极其高昂，每年还要缴纳固定资产税、都市计划税、修缮积立金、税理士费用等，每年持有的成本约为房价的 1%-2%。
购买期支付税费包括：
- 登记税：房屋价格的2%
- 房产取得税：房屋价格的3%
- 中介手续费：房屋价格的3%+6万日元+消费税
- 印花税：按购置房屋价格交，费用10000—100000日元
持有期间支付税费包括：
- 固定资产税：固定资产评价额的1.4%
- 城市规划税：固定资产评价额的0.3%
- 物业税：看物业公司规定
泰国——购买房产手续很简单，且没有房产税，没有遗产税，税费也很少，主要有：
购买期支付税费包括：
- 过户税：2%（买卖双方各支付一半）
- 特种商业税：3.3%，持有超过5年，免税
- 印花税：0.5%
- 个人所得税：根据卖主为个人或公司而有所不同。
持有期间支付税费包括：
- 需要支付大楼基金，一般是 500—700 泰铢/平方米，一次性支付。
- 需要支付物业费，一般是 35—60 泰铢/平方米/月。
- 需要支付水费、电费及水电表工具。
海外买房投资已成为日常，但鉴于海外的环境差异和信息不对称等因素，大家在具体买房过程中还是需要特别小心，避开各类陷阱，有问题可联系居外网获取支持。
2、始料不及的继承隐患
拿美国举例，非美国人的联邦遗产税免税额度只有6万美元/人。如果涉及到房屋继承问题，会面临高达40%的美国联邦遗产税，而根据美国先税后分的原则，也就意味着要完成涉及继承问题的房产过户，需要先支出一笔数目不菲的税金。
3、汇率差价成本
在当今全球市场并不乐观的情况下，许多国家很可能保持现有的宽松货币政策。放眼全球目前也只有美元价值坚挺，并且在加息预期下尚有升值空间。
所以当投资者打算租售海外房产，仅仅关注房价的变动并不够，汇率差价也是一个重要因素。
以上是成本隐患，接下来小编再提醒各位买家，海外置业过程中可能存在的投资陷阱。
二、投资陷阱防不胜防
- 价格信息不对称
信息不对称是海外投资置业的普遍难题。因为距离、语言等等限制，境外房产很难做到买卖双方信息对等。在这种情况下，投资者往往处于劣势。
不良中介利用不对称信息，超常溢价出售房产也时而有之，投资者高价买入房产，却很难转售，不仅回报期被远远拉长，而且投资成本也被套牢。
- 手续不全
有的国外开发商开发建设的海外房产，在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家，一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。
- 虚报包租及租金承诺
警惕投资收益在5%以上的项目。承诺高收益的项目，要么是存在虚假宣传；要么是包含了各种税费、手续费，比如宣传年租金收益净回报率为7%，但扣除各种税费后可能只有4%。真正到手的收益远不如预期。另外就是，大量承诺包租的项目，最后难以出租。
4、学区房愿望落空
很大一部分用户，在海外买房是考虑到孩子的教育问题，而在海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。所以，在选择房源时要警惕这一点，考察清楚附近究竟是哪类学校。
综上所述，近年海外置业风潮正盛，但交易中难免出现各种合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”等等问题，一个不留神，就是钱、房全泡汤。
海外置业是个“技术活”，多听多看，别一时冲动，毕竟动辄几十万上百万的投资，不能麻痹大意，最好能选择正式优质的平台筛选房源，委托有资质的正规中介、律师进行交易，调研清楚开发商实力和资质，最后就是买前要去现场实地考察。
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