最近一直在追剧《安家》，这部电视剧中主要是讲房产中介在买卖房屋过程中遇到的各种人和事。剧中演员都很卖力，还是蛮有看头的。当然，笔者作为一名长期从事处理房产居间买卖纠纷案件的律师，除了看剧之外，也想乘个热点，分析一下剧中房屋买卖居间所涉及的法律问题，今天就先针对第4集中房似锦被客户跳单后能不能追索违约金的问题，进行一些法律上分析和探讨。
房似锦在被客户高先生跳单后，还能否主张相关费用？
剧情概要：
有客户高先生来门店买观澜小区，大家都说不做观澜小区，但房似锦听了马上表示他们做，在带客户去观澜小区看房后，客户很喜欢，提出明天复看后没有异议就签约。次日，房似锦等客户复看房子，结果人家已经跟小区的物业签好了。徐文昌告诉所有中介都不做这个小区的原因后。房似锦很生气责问为什么不早说，徐文昌很无辜，自己根本拦不住房似锦。众人纷纷指责房似锦，房似锦有些懊恼.....后来也就没了下文。
分析探讨：
像房似锦这样情况，自己带看客户和房子，最终找其他中介成交的，中介行业一般叫做“跳单”，单子被跳了，佣金自然也没有了，所以“跳单”也叫“跳佣”。那么剧中的房似锦能不能向客户追索相关费用呢？
首先，我们要搞清楚“居间报酬”、“违约金”、“居间必要费用”这些个专业名词，根据《合同法》的相关规定，第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。“居间报酬”是指居间成功后收取报酬，通常大家讲的“居间费、佣金、中介费”一般都指的是居间报酬。“违约金”是指违反合同约定的赔偿金，违约金必须在合同中明确约定。“居间必要费用”是指居间不成功情况下，因居间活动产生的必要费用。就房似锦而言，在居间不成功情况下，依法是不能主张居间报酬的；要主张违约金，得看有没有约定违约金，没有约定的一般也只能主张实际损失；剩下只能主张居间必要费用。因此，像这类案子，如果居间不成功，有约定违约金的，可以主张违约金，没有约定的，那么可以考虑主张损失或居间必要的费用。
其次，要看房似锦有没有让客户在《带看确认书》签字。《带看确认书》上通常都会写明房屋具体地址、价格，以及约定客户在看过该房后一定期限内，不得自行或委托他人或让与自己有关联人（比如亲戚朋友等），利用本公司提供的房源信息、机会等条件，不通过本公司而与第三方达成买卖交易的，应按照房屋价格百分之多少支付违约金。这一点虽然剧中情节没有体现，但笔者大胆猜想推测房似锦作为资深中介，看她一丝不苟的工作态度，一般都应该会让客户签《带看确认书》的。需要注意的是，因为《带看确认书》是中介单方制作的格式条款，因此要写了尽可能的公平、合理，尽量避免排除客户权利、加重客户义务的情形，防止被认定为无效条款。当然，司法实践中，法院结合案件事实以及条款内容加以认定，有判有效，也有判无效的。比如说没有明确约定房源信息（尤其是地址、价格等）、约定委托期限无任何限制或者明显过长等，这些都有可能被法院认定为无效。
另外，要看客户有没有利用了房似锦提供的房源信息，与第三方达成买卖交易的，这一点剧中情节也很比较清楚，房似锦第二天打电话约复看时，客户高先生说看房当天下午就在小区物业那里签订合同，还说了二个理由，第一个小区物业中介费低，第二个小区物业抬头不看低头见。显然客户高先生并未通过其他正当途径获得这套房源的信息，至于二个理由，第一个理由还是可以说说的，毕竟客户也有消费自主选择权，站在客户的角度是可以大作文章的，第二个理由在法律上就没有说的必要了，是不会被支持的。
最后，如果上述事实都能被法院认定下来的话，那么就要涉及违约金付多少的问题，是完全按照约定呢？还是会做相应的调整。司法实践中，法院会综合考虑房似锦的实际工作量、跳单造成的实际损失、客户的恶意程度以及客户在其他中介实际已付佣金金额等各方面的因素，进行一定的调整。这个就属于法官的自由裁量权了。
因此，笔者分析下来，房似锦在客户高先生跳单后，还是可以依法主张违约金的，只不过法院大概率会根据案件实际情况进行调整违约金金额。以上就是针对客户在带看后跳单，能不能主张相关费用的问题进行的分析，希望能够帮到广大的房产中介更好地维护到自身的合法权益。
下一回笔者会针对第9集中客户于先生为贪佣金便宜，在阿拉丁中介买房被法院查封这个事情进行分析探讨，我们一起从法律的角度，谈一谈房屋买卖中遇到法院查封该如何处理的问题。
（本文作者上海星图律师事务所杨东律师）
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