案件基本信息
1、裁判書字號
山東省濟南市中級人民法院（2017）魯01民終8946號民事判決書
2、案由
買賣合同糾紛
3、當事人
原告：周某
被告：張某
被告：濟南澤源房地產經紀有限公司
案件焦點
1、針對人防車位的買賣合同，其效力如何認定；
2、濟南澤源房地產經紀有限公司持免責聲明，能否產生抗辯效力。
法院判決
山東省濟南市市中區人民法院經審理認為：本案的爭議焦點主要是關於人防車位所有權能否買賣、雙方簽訂的《車位買賣合同》是否有效的問題。本案中，涉案車位已被證實為人防車位。根據《中華人民共和國人民防空法》規定，人民防空是國防的組成部分。人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。國防資產屬於國家所有。禁止任何組織或者個人破壞、侵佔人民防空設施。由於涉案車位為人防車位、人防設施，不得進行買賣，人防車位買賣合同違反了強制性規定和社會公益，因此周某與張某、濟南澤源房地產經紀有限公司簽訂的《車位買賣合同》為無效合同。根據合同法相關規定，合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。因此，被告張某應當返還給原告交付的定金20000元，被告澤源房地產經紀有限公司應當返還給原告支付的佣金5000元。
關於被告澤源房地產經紀有限公司能否以“免責聲明”主張抗辯的問題，本院認為，儘管該免責聲明為張某、周某所籤，內容為“…經雙方協商，同意由雙方自行辦理業務，由此產生的風險及後果由雙方自行承擔，與21世紀不動產（濟南澤源房地產經紀有限公司）無關，同時自動放棄21世紀不動產（濟南澤源房地產經紀有限公司）對社會所做的關於資金安全、過戶迅速等承諾，特此聲明。”但該聲明明顯違背周某接受濟南澤源房地產經紀有限公司中介服務事宜的事實，且被告澤源房地產經紀有限公司一方面獲得了佣金收入，一方面又排除了自身義務，因此，本院對濟南澤源房地產經紀有限公司的抗辯意見不予採信。
綜上，濟南市市中區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條，《中華人民共和國人民防空法》第二條、第九條、第十八條之規定，判決如下：
一、周某與張某、澤源房地產經紀有限公司於2016年5月29日共同簽訂的車位買賣合同無效；
二、張某於本判決生效之日起十日內，退還周某車位定金20000元；
三、濟南澤源房地產經紀有限公司於判決生效之日起十日內，退還周某支付的佣金5000元。
張某、濟南澤源房地產經紀有限公司不服原審判決，提起上訴。濟南市中級人民法院認為：本案的爭議焦點是張某、周某、澤源房地產經紀有限公司簽訂的案涉車位買賣合同是否有效。根據查明事實，涉案車位系人防設施，人防設施不得進行買賣，張某對案涉車位僅享有使用權，無權對案涉車位出售所有權。一審判決認定該買賣合同無效並無不當。在合同無效的情況下，張某、濟南澤源房地產經紀有限公司應向周某返還因該合同取得的財產。綜上，張某、濟南澤源房地產經紀有限公司的上訴請求及理由均不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決：
駁回上訴，維持原判。
法院觀點
本案是濟南市人防車位買賣合同被判定為無效合同的第一個案例，具有典型意義，對規範房地產公司與業主之間，或業主與業主之間的車位使用權、所有權讓渡具有指導意義。
目前，房地產公司開發的地下車位，有相當一部分為人防車位。針對人防車位，因利益需求驅使，房地產公司與業主簽訂的合同或前業主與後業主之間簽訂的合同，大都不規範，不少合同直接涉及“車位買賣”“所有權轉讓”等內容，違反了國家法律的強制性規定。根據《國防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括為保障戰時人員與物資隱蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。人民防空工程所涉資產為國有資產，任何人不得買賣、破壞、損害、侵佔。本案所涉車位，為人防車位；合同的主要形式和內容，均直指人防車位買賣，因人防車位所有權屬於國家，因此該車位買賣合同是無效的，買賣雙方的合同行為不能得到國家法律的支持。需說明的是，根據《人民防空法》，國家是鼓勵社會資金參與對人防工程的開發、投資的，也鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，並明確了誰投資、誰受益的原則，建設人防車位的房地產開發公司，有權對該車位使用、收益。前後業主之間，也可以對人防車位的使用權進行租賃，但無論如何，均不得針對人防車位的所有權設置買賣、讓渡等實質性的處分行為。
本文作者：山東省濟南市市中區人民法院梁偉
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