‘新京報報道，3月10日，北京朝陽法院辦結首例因疫情影響經營商鋪引發的房屋租賃糾紛案件。
餐飲人唐某經營一家“黃燜雞米飯”。他於2019年4月19日與北京某商貿有限公司簽訂了為期五年的房屋租賃合同，租賃位於朝陽區西壩河的一家底商商鋪，約定第一年租金為49萬元，押金8萬餘元，唐某隨即支付了一年的租金和押金。
唐某認為，此次疫情屬於不可抗力，要求解除合同，返還押金和部分租金。房東同意調解，但希望唐某能夠繼續履行合同，疫情這幾個月的租金可以商量減免。
經調解，雙方確認了最終的調解方案，原告同意儘快騰房，被告同意退還原告押金與租金共計9萬元。
這個結果，其實讓就是房東跟房客共同承擔疫情的影響，由房客承擔疫情發生到四月初的損失，房東承擔四月初以後的損失。
上述朝陽法院的調解結果，根據疫情屬於不可抗力可以解除合同，做出的調解結果，也給了本次疫情帶來的的眾多租賃糾紛做出了指導性方案。
可能有的人會說，不可抗力可以解除租賃合同，那麼是否可以解除貸款合同，當然可以，只要房東願意提前還款，銀行可以不收違約金接受提前還款。
但是，是否可以免除部分貸款利息吶？這個法院也可以調解，但是基本不會支持，法院僅僅支持解除合同，但是多數業主肯定不願意提前還款。
那麼，是否可以免除部分租金吶，這個需要雙方協商，因為房東願意給免除的原因就是反正這個時候也不好出租，乾脆免除部分租金維持目前租戶就是最佳結果，房東免除租金的最主要想法就是反正現在根本租不出去，如果解除合同那麼損失更大，在免除部分租金跟解除合同之間，房東更傾向免除租金。
這個時候，法院支持的是依靠不可抗力無責任解除合同，但是是否免除租金由雙方自由協商。也就是法院支持提前解除合同，不僅僅包括提前解除租賃合同，也包括提前解除借款合同。
因為提前解除租賃合同，讓租戶能夠免除後面更大的損失，而提前解除借款合同，對於出借銀行反而是更願意的，所以房東給房客免除部分租金就很容易理解，因為可以讓房東避免後面更多的損失。
更確切的說，疫情帶來的不可抗力，只是給房子的使用權帶來的不可抗力，但是對房子所有權沒有帶來不可抗力。
這其實就是我提出來的所有權跟使用權分離帶來的結果。所有權就是對房屋的處置權，比如買進、賣出、抵押、借貸等等權利，這些權利並不會因為疫情受到影響，比如疫情爆發時，業主可以繼續賣出房子，至於是否能賣出以及賣出價格都是市場決定的，但賣出的權力並沒有限制。而使用權就是居住權或者租賃權，這才是疫情爆發時受到影響很大的因素。比如疫情來了，租戶無法進入商鋪或者小區，連看房都不允許，甚至政府直接就宣佈徹底關門，在嚴重說，直接把租戶封城不讓進出了，所以使用權受到巨大影響。
這個時候，減免租金就是屬於政府行為的不可抗力，協商減免房租就是合情合理的。再確切的講，使用權就是過了這村就沒有這店了，是無法通過後期補償回來的，比如這回春節大家損失了，即使明年春節市場火爆了，今年的損失確確實實就是損失了，無法通過明年的火爆來補償。而所有權是可以通過後期補償回來的權利，比如今年疫情致使房價下跌，但是明年市場火爆了，房價還會反彈，只要業主堅持到了明年，那麼就可以避免損失或者損失的只是房租。
再確切的說，所有權看中的是長期的租金總和，而使用權看中的是短期的現狀。比如租戶跟房東籤的是一年的租賃合同，那麼本次疫情讓租戶損失很大，因為一年合同到期後，讓後面行情回暖了的收益也不屬於租戶了。但是如果租戶跟房東籤的是二十年的合同，那麼這次疫情的損失就會讓租戶小很多，甚至根本沒有必要減免房租，因為租戶完全可以通過第二年第三年甚至更後面的盈利來補償今年的損失。
所以，我們看到，本次疫情，讓租金可以減免，但是房貸不能減免，頂多只是延遲，原因就是當前無法經營的租金損失都由租戶承擔就是不合理的，而是由房東跟租戶共同承擔疫情的影響，這就是房東給租戶減免租金的原因。
現實中，房東給房客免租金，多數在一個月左右，但是疫情給租戶的影響，確是遠遠不止一個月，如果是經營用房，基本上損失在半年左右。所以，具體減免情況還要房東跟房客協商解決。
其實，房東給租戶減免房租，更重要的原因就是維持住租戶，因為這個時候萬一租戶搬走了，房東也是租不出去，所以乾脆宣佈減免補償措施穩住租戶，等市場回暖以後，在通過漲房租來把今年的損失奪回來。
也就是說，本次疫情對短租的衝擊很大，但是對長租的影響很小，而長租跟短租的關係就是批發跟零售的關係， 當前零售市場出現短暫停頓影響，不等於批發長租就會有損失，很大的可能就是疫情結束後，市場會迅速反彈甚至井噴，就像17年的sars後的走勢一樣。
可能有些人會說，我的房子又沒有倒塌，不影響居住，為什麼要我免租金，這個問題好像有道理，其實是房東們的幸運，因為疫情對於使用權就是倒塌，因為人的流動全部禁止，就相當人的流動性徹底倒塌，但房子物理結構沒有倒塌，只是所有權沒有受到衝擊。
再退一步講，如果不是傳染病疫情而是地震，讓房子真的倒塌了，房東會不會給租戶免租金？當然會，但是這時對房東來講，不僅僅房租沒了，房子也沒了，也就是使用權沒了，所有權也沒了。所以，從這點來講，房東應該幸運的，只是疫情而不是地震，地震讓所有權跟使用權都受到損失的，而疫情只是讓使用權受到損失而所有權沒有受到損失。
把所有權跟使用權分離，我們發現就能很容易理解世界上的眾多糾紛。房東跟房客的租賃關係就是搭幫做生意，同樣男女搭幫生活也是一樣的，結婚就是相互有了對方所有權，而同居就是雙方僅僅有了對方的使用權。如果一方殘廢了，另一方要求離婚，會不會收到支持？殘廢只是讓使用權消失，但是所有權沒有消失，所有同居關係必然解除，但是婚姻關係就不支持解除。
疫情，給了我們社會一次很好的所有權跟使用權分離的教育課，未來，這種所有權跟使用權分離的案例會越來越多，當我們理解了所有權跟使用權分離的道理以後，我們就可以心平氣和的去面對這些以前不好理解，但是以後很好理解的問題。
你的孩子的所有權到底是不是你的？你能決定他的終身嗎？他的婚姻、愛好、事業、是否要他的孩子也就是你的孫子的這些權力，到底是你做主還是孩子自己做主，這些如果你搞不明白，你就會發現跟孩子就會發生太多的矛盾。
我告訴你，你只擁有你的還孩子的使用權(感情親情)，並不擁有孩子的所有權(控制權)，或者說，孩子成年後的所有權完全是他自己，如果你還想控制他，最後的結果肯定是引發太多的矛盾。
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