爵金

你先搞清楚沒指定物業，商品房能不能入市銷售。如果可以，開發商巴不得只賣不管。物業的利潤相對售房的利潤來講，屁都不是。還是那句話，前期開發商指定物業，是被政策法規允許的。談不上黑不黑。開發商賣房的時候，也是會在營銷中心公示前期物業服務協議的。至於物業公司的存亡應該由市場來決定。物業沒了市場，自然會消失。

一窩土雞

什麼時候也不能交給社區，不能交給辦事處，無論是社區還是辦事處，他們都是政府最基層的單位，中共中央，國務院，中央軍委等多部門聯合出臺過一個文件，以上部門不許以任何形式搞生產經營活動，包括出租場地等等，交給社區或辦事處，這兩個部門是政府最基層單位，政府能讓嗎？除非不收業主的任何費用，那就為人民服務，或者是志願者，那麼問題來了，小區裡各種事情都有，需要很多專業人員，而且是每天，這些專業人員是哪裡來的？是你社區辦事處的嗎？小區的保安呢？以上這些人員，哪個你都得給開工資，這部分錢誰出？政府出嗎？這是絕不可能的，還得從業主身上出，那麼誰收取呢？誰管理誰收取，這就涉及到經營了，所以，無論是辦事處，或者是社區，是不可能管的，只能幫你協調尋找更適合的物業企業。

張桂林76

很多購房者都會疑惑自己購買的房子，交房的時候就必須和開發商籤前期的物業服務合同。很多業主認為，這肯定是一種強制服務，難道前期物業公司不能由業主自己選擇，而必須接受開發商指定？其中有部分業主還提議把前期物業的管理權交給社區。其實，開發商的做法是符合我國法規的。

一、前期物業管理合同在交房的時候就必須要有，這項要求不僅針對業主，也針對開發商。

1，國家有明確的管理條例約束，保證開發商交房的時候，就應該有提供物業服務的公司。

目前我國的《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業服務企業，也涉及到業主。

也就是說，前期的物業管理服務，國家是要求建設單位必須在交房前就選定物業公司，達成物業服務合同。在交房時，小區業主也必須簽署前期的物業服務合同。

這個規定可以保證，在小區剛交房到小區業主委員會成立的這個期間，有物業公司提供物業服務。避免在小區業主委員會成立前，出現無物業服務的空白時期。

2，前期物業管理服務合同到期後，業主自己是否可以更換物業公司？

從《物業管理條例》第二十一條中也可以看出，前期物業服務規定的是在業主委員會成立之前的要求，當前期物業管理服務合同到期後，且業主委員會也已經成立，可以通過業主委員會，自由選擇更換或者保留前期的物業公司。

二、社區不能替代物業服務公司

1，社區是國家管理的基層機構，對轄區小區的物業公司的工作可以監督、指導、協調，但不具備物業管理資質，更不可能直接進行小區物業的服務工作。

想要提供物業服務，必須要有物業資質。我國物業資質分3級。

其中，1級物業資質：

所以，不管你對你們小區前期的物業公司有多麼不滿意，但是，物業公司都是有一定資質和實力才能被允許提供物業服務的。

“三無小區”指無主管部門、無物業管理、無人防物防的居民小區。這些老舊小區，長期以來被疏於管理，各種特殊情況聚集導致無法由專業的物業公司進行統一管理。

對於這樣的“三無小區”，社區可以進行招募居民志願者，對轄區的衛生環境等情況進行上報、勸阻和制止。改善老舊小區的物業環境。

三、對前期物業公司不滿意，業主如何更換物業公司？

1，業主想更換小區的物業公司，首先必須滿足兩個前提。

這兩個前提，一個是成立小區業主委員會。另一個是業主委員會發起業主投票，其中投更換物業公司的票數的業主，建築面積加起來要超過小區總建築面積的一半。

2，業主委員會要對投票結果在小區公示，並告知原物業公司。

3，公開招標新的物業公司。

4，業主成立評審小組，對投標的物業公司進行篩選。

5，業主委員會公佈評審結果，發起業主對評審結果投票。

6，投票通過評審，就由新物業公司接替原物業公司工作。投票不通過，則重新招標物業公司。

7，備案。根據評標結果，業主委員會應當以書面形式給所在的街道和社區居民委員會備案。

綜上所述，開發商交房的時候，就要求購房者簽訂前期物業管理服務合同屬於強制服務，不過這個強制服務並不完全是開發商要求的，這是由國家的物業管理政策決定的。社區可以對物業公司進行指導、監督，但是社區居委會並不能代替物業公司。

如果業主對於前期的物業公司的服務不滿意，後期，業主可以更換物業公司，也可以對物業的收費進行監督舉報。

世家

這個問題我有發言權。

為什麼一交房就有物業了？這是住建部門規定的交房條件之一。房子峻工並經過驗收，必須提供有前期物業管理服務方可交房。前期物業服務應包括交房服務，衛生開荒，秩序維護，工程維修，綠化等。前期物業服務招投標工作，由房產開發商組織，住建部門監督。一般服務期限兩年，待入住率達到一定規模，可按照物業管理條例成立業主委員會。由業主委員會選擇物業服務單位的去留。一般不換，除非物業服務太差，民怨太大。

交房之前，物業提前進駐，有利於小區管理質量提升，也能促進房產保值增值。但前提是物業服務好。

前期物業服務要求很專業，頭緒複雜，必須有專業物業公司來做，社區做不了，也做不好。有意見可以提，但不用物業顯然不現實！

一河濰水向北流

這個問題的產生是國家住宅開發建設政策法規規定的，不是那個個人可以決定的：

一是政策法規不允許個人開發建設城市住宅小區，只允許有資質的、有一定經濟實力的建設開發公司經營房地產。所以就形成了當地政府將部分土地使用權轉讓給開發商，有開發商按照城市統一規劃設計，進行開發建設住宅小區，建成後有政府相關部門驗收合格後對外出售，而很明顯建設的小區自然都是開發公司的資產。而出售前，國家又規定必須騁請物業公司對小區物業進行前期物業管理服務，目的是保護業主也包括屬於開發商的房產保值增值、住行利益。

二是不存在強制服務問題。當然這要看問題的兩個方面，從政策上講，實行小區前期物業服務，是政策法規要求開發商必須這樣做，不這樣做，不準對外銷售。也可以這樣說對開發商來說就是強制的必須的不能更改的執行。但另一方面對已購房的業主來說不存在強制服務，為什麼這樣說呢？因為你購買的是開發商按政策法規開發建設的房子，是合法建設的，售前都會告訴你了，你願買就買，不買也沒人沒哪個公司強迫你購買開發商的住宅房屋。同時購房時你又簽訂購房合同，購房合同中就有顯示：本開發商已騁請某某物業公司進行前期物業管理服務，前期時間為二年。購房者只要簽訂購房合同，必應承認開發商騁請的物業公司管理服務，不存在強制服務，要麼購房者就不要購買此開發商的住宅房屋。但任何正規的開發商銷售的住宅小區房屋都是一個政策規定下來的，也自然就不存在沒有前期物業服務的新住宅物業小區銷售。

三是對於你建議開發商住宅小區建成後交社區管理問題，目前只是在民間討論階段，沒有任何政策法規支持。但有些地方社區會代管一些無人管理的老舊、又小的小區，若全面社區接管住宅小區物業管理服務，目前不現實。因為社區若全面接管住宅小區物業管理服務，必然成立類似於物業企業的組織，那問題又來了，現有的自負盈虧的物業企業管理服務你的小區業主都不滿意，難道社區的物業企業來管理服務你的小區，小區業主都會滿意嗎？答案是明顯的，有管理服務就會產生矛盾，不可能業主會都滿意。再者上點年紀的人都知道，沒有改革開放前，國家包管了社會上的一切，包括居民衣食住行，結果經濟發展緩慢，社會矛盾激烈。改革開放後，實行了市場經濟，國家逐漸發展富裕起來了。目前再讓政府管企業走回頭路，估計不會實現。

美侯王666

前期物業服務合同是物業企業與開發企業簽訂的（開發企業簽訂的原因：一般買房的時候業主都會與開發企業簽訂業主臨時公約）。

後期一般是物業企業與小區業主委員會或者居民委員會簽訂的合同。（因為物業公司服務的是小區全體業主，因此構成的關係是小區代表與物業公司簽訂合同，而不是與每個業主本人簽訂合同）。

《國家物業管理條例》規定物業公司違反物業服務合同，擅自擴大物業服務收費範圍，提高收費標準、重複收費的，業主委員會或業主有權拒繳。物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕繳納，物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

成都投資顧問

我是房地產從業人員，對目前中國的物業制度有一定了解。個人認為，目前的由開發商聘請的前期物業服務公司，是比較合理的，社區不宜做物業管理。理由如下：

1，社區或居委會，從法律上講，應該算社會組織，但實質上也相當於政府部門。如果將物業管理納入社區或居委會管理，那麼居委會組織關係、人員數量得是多麼龐大，根據現實情況，管理水平和效率可能會有比較大的問題，也不符合市場經濟規律。

2，物業公司應該是由業主大會或業主委員會聘請，但在交房入住前，業主大會或業主委員會無法成立，所以只有由開發商聘請。開發商前期為了銷售，或者為了自身品牌，都會用比較好的物業公司，或者自己的物業公司。現在的品牌開發商，都有自己的物業公司，實踐證明，這些物業公司管理水平，還是不錯的。

3，現在物業公司與業主矛盾比較大，實質還是認為自己多繳納的物業費，與物業公司提供的服務不相匹配。業主認為物業費高，物業服務水平低，服務態度差，而物業公司認為以目前的物業費水平，入不敷出，甚至虧損，提供不了更高的服務。

還有一部分原因，開發商房子質量太差，後期也是由物業來背鍋。有質量問題，都是不交物業費的，還要把物業大罵一頓。

4，要解決好矛盾。個人認為一方面要進一步完善法律法規，對業主委員會和物業公司規範更加明確；另一方面應該每個小區要有一個強大業主委員會，現在不強大，主要是現在都是無償服務，甚至貼錢，個人意願不強，物業費裡應該有很小一部分，是屬於業主委員會的管理費用，作為補貼，這樣就可以有更有能力和責任心的人來做這個是吧。與物業公司的矛盾，也更好溝通。

大家也要明白，現在物價都在上漲，以後物業費也會越來越貴，生活成本會越來越高。

左右說房

針對一交房就有了物業，算不算強制服務，能不能把前期物業管理權交給社區這個問題，我的觀點如下：

我是從事房地產開發這個行業，對於題主提出涉及物業這方面問題有發言權。

第一，如果從局外人的角度來理解的話，房地產開發商讓前期物業介入，有強制服務的嫌疑；但從房地產業內人士的角度來理解的話，這個不算強制服務，絕對不能把前期物業管理權交給社區。理由如下：

熟悉房地產開發流程的朋友都知道，房地產開發商在項目規劃方案設計階段，在樓盤對外開放正式預售之前幾個月，都會通過前期物業招投標的形式，貨比三家，擇優入選，性價比高的物業管理公司，一般上規模開發項目，品牌開發商開發的樓盤，都會聘請知名的物業管理公司，提供五星級的物業服務，因為前期物業管理公司如果聘請好的話，對樓盤銷售會起到加分的作用；另外一個，就是方案規劃設計階段，涉及物業這一塊，有的設計師他坐在辦公室設計不熟悉物業實際的使用情況，往往設計出的東西，需要前期物業管理公司工程部進行技術對接，優化設計，確保房子建好以後，涉及物業這塊的設計更加實用合理；還有一個，開發商售樓處對外開放期間也需要提供前期物業服務；再有，房子在開發商移交給業主的時候，也需要前期物業來交接辦交房手續，鑑於前期物業管理公司在房地產樓盤開發過程中的不可或缺的作用。所以需要前期物業公司提前介入，它的有些作用是社區無法替代的。

第二，如果業主收房併入住半年或一年以後，那個時候應該成立了業主委員會，如果物業提供的服務令廣大業主不滿意的話，業主可以通過業主委員會開會進行決策，廢掉現在的物業管理公司，重新選擇，重新物業公司招投標，重新確定新的物業管理公司，或者後期業主委員會也可以決定不啟用物業管理公司，直接委託社區來管理。

但願我的回答能夠給題主給廣大網友提供專業的參考價值。

房地產小百科

一交房就有物業了，算不算強制服務。分幾層面說一下，不強制服務誰又有什麼好辦法嗎？首先前期物業是依法進入的，山東省物業管理條例第二十一條規定"建設單位應當依法通過招標的方式選聘尚期物業服務企業。招標人應當在發佈抬標公告武者發出投標邀請書十曰前持招標公告式者投標邀請書`、招標文件等有關資料向物業主管部門各案。21條規定了前期物業進入小區必須做到的法定程序。二, 開發商在沒向購房者交房前，開發商是小區的業主，業主有權自主選擇物業，這時的開發商自主選擇不能算強制服務。三，業主領鑰匙時，是財產轉移的過程，開發商賣給了業主，相當於老業主賣給了新業主。這期間的物業稱為前期物業。要由前期物業為預先把關驗收了業主購房時的共有產權的設施設備，確保業主入住時的環境，衛生，設施設備的運正常。達到設計的標準。四，從政策上國家尊重業主的選擇，之所以稱前期物業，實際是一種暫短性的介入。在具備業主重新選擇物業的條件時。業主可行使法律賦於的業主權力，自主選擇小區管理方式，自主選騁物業。此時的前期物業合同自動作廢，不具備法律效力了。五，物業合同是一種公共服務合同，所以選聘物業是全體業主的選擇，全體業主選擇要具備召開業主大會的條件，具備符合法律規定的程序，並得到全體業主的認可，得到主管單位的監督參與認可。非法的業委會，並不能代表全體業主的意願。六，中國是法制社會的國家，民主集中制是普遍採用的規則。多數業主與少數業主的意見難統一，對少數業主的意見不被多數人所接受時，對少數人就是強制，業主公約對全體業主有約束力，對少數人講就是強制，就是管理。

能不能把前期管理權交給社區嗎，從制度上講是不可以。前期物業依法定程序進駐小區，負責業主共有產權的管理，而社區主要以管人為主，沒有管理個人財產的責任。這是強人所難的要求，是一種對物業敵視的表現，是一種不要交費逃避責任的做法，如果有誰認為社區代物業管理小區，可以去社區問問，社區願意嗎？一句話你的財產，產權必須由主人出錢管理維護

講道理的小老頭

從產權角度給你分析一下：

1.交房前，小區公共區域產權屬於誰的？屬於開發商的。開發商屬於小區的大業主。用不用物業，用哪家物業，由大業主決定，是合理的，更何況，開發商在選擇前期物業時，要受到很多限制。

2.交房後，小區公共區域產權由開發商轉轉到全體業主。這個時候，用不用物業，用哪家物業，應該由全體業主說了算！注意，是全體業主，而不是單個業主。說的實際一點，就是開業主大會，投票來定。

3.前面已經說了，交房前後，小區公共區域得產權都是明確的，有特定的產權所有人。在產權明確的前提下，為什麼要由政府來管理？自己的事自己幹。你家屋子不乾淨，你可以叫保潔公司開給你打掃，但是你肯定要出錢，而且是要保潔公司願意來你家打掃。政府管大街，是因為大街的產權是不明確的。你能說大街的產權是你的，還是說是誰的？當然，你可以說是全體國人的，那國人就給了“物業費”的--稅！

關鍵字: 開發商 前期 物業