受到疫情的影響，對於高槓杆、高週轉的房地產行業影響是非常大，尤其是現金流比較緊張的房企，因此很多房企必然會採取各種方式自救，降價賣房回籠現金一般都是必選項。
今年以來，自從恆大在全國搞房價“75折”促銷之後，很多房企也開始紛紛跟進進行各類促銷活動。對於一直想要購房的剛需客戶來說，現在到底是不是入手的好時機？
縱觀人類的經濟發展歷史，受傷一直是普通老百姓，在經濟發展好的時候、房價高企，普通人通過辛勤工作要很長的時間才能買得起房子；在遇到危機或是黑天鵝事件的時候，雖然房價是跌了，但是老百姓手中的資金也縮水了，甚至可能面臨失業而不敢負債買房。
基於這樣的事實，每次給剛需買房的朋友建議的時候，我總是小心翼翼，去仔細詢問他們真實的訴求，到底是為了解決居住問題還是想要去投資（由於過去十年房價的飆漲，總有人蠢蠢欲動）？手頭的資金充裕程度，還是需要大面積舉債才能湊夠首付。
不可否認，在過去的十年裡，通過大膽負債買房的人絕大多數都賺了。但是此一時彼一時，今非昔比，房價與收入的差距越來越大，負債的風險也是越來越大。在收入增長無法跑贏房價漲幅的前提下，大幅舉債買房是極其危險的，也是不可取的。
其實，讓大家買房比較疑惑的點主要是未來的房價是會跌還是漲？我認為，這個問題，對於投資性需求的客戶恐怕更重要，而對於剛需客戶並沒有那麼重要。當然，既然大家關心，這個問題也無法迴避，未來的房價的走勢大概是一二線城市趨於平穩（局部有重大利好的一二線城市還有上漲的可能性），三四線及以下城市預計是穩中有跌。至於為什麼？之前我也寫過很多文章來分析這個全民都關心的問題，包括做了很多數據分析來闡述這個觀點。即便是未來房價還能上漲，大概率也是無法跑贏無風險利率的，簡單的說，就是房價上漲趕不上物價上漲，投資房產實際虧損可能性很大。
因此，對於剛需買房，我有幾點建議：
第一，要識別自己真實的需求。如果你希望或者是已經在一個城市生根下來，房子對於你在這個城市立足的必需品。對於這類的剛需客戶，在你首付能夠湊足的情況下，就可以考慮下手購買。因為畢竟在中國人傳統的觀念裡，有了房子才會更有家的感覺，也能讓家人更有安全感，也能讓自己更安心的工作打拼。
第二，要對自己的現金流做預測，做好現金流管理。在當今社會，每個家庭和個人都會負債，也應該適當的負債。但是一定要管理好自己的現金流。對於剛需客戶來說，大多數資金肯定不是特別充裕，那麼起碼要做到首付不要負債、工作預期穩定、遇到危機有應對。在出現極端情況下，假如家庭在兩年內沒有現金流流入的話，存款能夠支撐房貸支付。目前來看，還沒有什麼經濟危機能夠持續兩年以上的，所以兩年是一個安全期。
如果符合以上兩點，我認為對於真正的剛需客戶，什麼時候都是買房的好時機。而那些在一個城市待下去的決心不大，或是壓根也沒有想紮根下來，或是既想著解決當前的居住問題又想做投資等，這類需求的客戶切記要再三謹慎去買房。
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