观点地产网 赶在去年底12月19号于港交所敲钟上市后，时代邻里迎来第一场年度业绩会。然而受疫情影响，业绩会只能采用线上的电话会议形式进行。3月11日上午，时代邻里董事会主席白锡洪携管理层出席会议，其中也包括新上任的首席财务官黄嗣宁。
由于是简单的语音形式，外界未能通过直观的画面窥得更多。电话那头白锡洪愉悦的语气中则透露出对于这份“成绩单”的满意，“从总体上来说，2019年时代邻里的业绩增长，得益于粤港澳大湾区政策红利，管理面积扩张及多元化业务提升速度的加快”。
年报显示，时代邻里于2019年实现营业收入约人民币10.81亿元，同比增长约55.4%；毛利为人民币3.05亿元，同比增长60.3%；毛利率为28.2%，同比提升0.8个百分点；公司拥有人应占核心净利润（不包括上市开支）约为人民币1.2亿元，同比增长约89.1%。相比此前，2019年的业绩确实“漂亮”很多。
不过跟今年大多数业绩会一样，这一次的问答环节，“疫情”依旧是讨论的关键词。新一年肺炎疫情“黑天鹅”的突发情况，无疑让物管行业面临巨大的考验。对于企业来说，是挑战还是机遇，成为了关注的重点。
而目前资本市场对物管行业关注度持续上升，行业竞争加剧的当下，白锡洪认为“规模仍然是物管企业追求的方向和重点”，按照其规划，2021年时代邻里的管理规模要突破1亿平方米。
收并购步伐
从规模上看，时代邻里在2019年收获不少。截至2019年12月31日止年度，其在管项目共229个，总合约建筑面积5800万平方米，同比增幅109.4%；总在管建筑面积4650万平方米，同比增幅148%。其中，在管的建筑面积约3230万平方米的项目位于大湾区，占物业管理服务总在管建筑面积的84.1%。
跟随母公司的步伐，大湾区同样是时代邻里的主战场。在白锡洪看来，大湾区的发展潜力巨大，且有较好的政策红利，“未来依旧会跟时代中国有紧密的合作，继续深耕大湾区”。不过对新一年的布局，白锡洪也提出新的目标，将扩展至其他高速增长的城市和都市圈，进入华中、华东、成渝地区。
根据年报披露，截至2019年12月31日止年度，时代邻里共有签约54项物业管理项目尚未移交予管理，未交付建筑面积约为1090万平方米，除大湾区以外，已扩张至长沙、唐山、郴州、钦州等城市。
过去一年，时代邻里似乎也在减少对母公司土储的依赖。行政总裁兼执行董事王萌表示，“除来自时代中国的项目外，共收购及外拓132个项目”。
规模的扩张则很大程度上依旧依靠收并购的方式。为筹备上市，时代邻里于2019年内收购了广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信3家公司，并取得1386.4万平方米建筑面积项目。
年报披露，在物业管理方面，时代邻里期内外拓的物业管理在管建筑面积为2105.8万平方米，所占百分比从2018年的28.8%上升至2019年的54.8%，由此产生的收入由2018年的1.084亿元增加至2019年的2.961亿元；而来自时代中国集团的物业管理收入为3.817亿元，在管面积为1737万平方米。两者的比例已在往持平靠拢。
而按照管理层所说，未来还将加大收并购的步伐，同时考虑物业上下游业务的延伸，但不会以抢攻方式盲目收并购，会选择优质的标的进行拓展。“一直有在谈收购项目，但由于上市原因放慢了洽谈的步伐，在上市完成后，已重新跟进洽谈收购项目，目前已有较成熟的标的，不久后将公布”，王萌补充道。
具体到业务拓展上，白锡洪则透露，“未来的发展重点考虑高增长、高利润的业务，持续关注和进入医疗行业、学校、市政环卫等行业”。
值得注意的是，在物业组合上，时代邻里非住宅物业在管建筑面积由2018年末的800万平方米增至2019年末的2410万平方米，所得收入占物业管理服务所得总收入的比重由2018年的29.9%上升至2019年的39.1%。
此外，非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务上占据总营收的37.3%，其中非业主增值服务毛利率上升1.9个百分点，主要因为2019年新增了17个城市更新项目服务，这也得益于母公司在城市更新方面的土储转化。
疫情AB面
不同以往，今年业绩会问答环节媒体提问最多的便是疫情给企业带来的影响。白锡洪坦言，“疫情确实为公司带来困扰和忧虑”，话锋一转，他又表示，“疫情期间凸显了优质的物业管理在城市公共服务越加重要的作用，给时代邻里带来的整体影响是正面的”。
然而这并未能完全消除大家心中的疑虑。王萌补充表示，是次疫情对于物业公司来讲是巨大的考验，是区分优质物业和普通物业公司的分水岭，而大型综合性的物业企业在抗疫的过程反应迅速及服务到位，则能快速提高品牌优势，未来扩展的过程中可体现其优势。
具体到对公司财务的影响，首席财务官黄嗣宁则表示，肺炎疫情对公司整体的财务影响轻微，额外产生的防控疫情的费用总体上可控，在全年收入比例很低。同时疫情持续时间短，对于全年的收入和经营目标还是有比较大的信心。
管理层的不断“论证”，似乎在说明对于时代邻里来说，疫情也带来了很大的市场机遇。
可以侧面印证的是，此前有业内人士分析，疫情使得市民对居住环境想法开始有所改变及要求，市场相信在疫情过后，会迎来新一波的住房改善潮。
王萌对此也表示，疫情的发生也让物业公司在业务转型和科技投入方面有了很多的思考，而业主在疫情期间的需求也为增值业务带来新的契机，也因此带来更多增值服务收入。此外，“原本在去年没有收入的协助销售服务在需求方面有所增加，同样令收入增加”。
管理层也因此预料，疫情过后，随着住房改善潮的到来，协助销售服务的收入可追上目标。
事实上，在2月疫情影响整个股市时，物业股的防御性却使其成为阴霾下的一阵春风，在地产股普遍大跌的情况下，物业管理行业远远跑赢大市，均录得大幅上涨。而时代邻里的股价在防疫期间也连番上涨，截止发稿时已升至7.480港元。
与此前上市出现开盘破发不同的是，时代邻里于上市后受到了资本的青睐。而此前上市为资本市场所诟病的负债问题，体现在本次年报中，也得到了改善。
根据此前的上市招股书数据，截至2018年12月31日，时代邻里的资本负债比率高达1497.7%，主要是由于2018年订立资产抵押证券。该笔借款用于向时代中国提供未偿还余额分别为16.01亿元及15.26亿元贷款。
本次的年报则显示，截至2019年，时代邻里流动比率（流动资产/流动负债）为2.15倍（2018年12月31日为1.66倍），无任何尚未偿还其他计息借款，乃由于本集团已于2019年悉数偿还资产抵押证券。
对此，王萌特别强调道，“截至去年10月份，悉数偿还了ABS债券，目前计息借款为零”。不过对于债务的相关具体情况，管理层并未过多透露，仅是一笔带过。
以下是时代邻里控股有限公司2019年业绩会现场问答实录：
现场提问：公司今年在收并购拓展上面有什么目标或计划，如何选择收购的标的？
王萌：邻里对于并购的计划一直持开放的态度。在物管行业，要快速实现企业规模的发展，进行扩张收并购的资源整合，是必不可少的途径之一。未来邻里会巩固在大湾区的地位，并计划扩张到华中、华东等地区，针对经营状况比较好，有一定增长潜力的优质物业服务供应商适时进行收购和投资。
同时也会在住宅和非住宅领域进行布局，尤其在非住宅多种业态细分领域当中，收购获取更多细分领域的资质，进一步加大布局的力度及宽度。
规模是我们追求的很重要的方向和重点，未来希望还可以在物业的细分领域获取一些更好的企业，包括在盈利能力和未来的持续增长方面，比如医疗行业、学校、市政、环卫和环保等，这些都是我们要持续关注和进入的方面。这些高增长、高利润等行业，希望在公司未来的财务结构和业绩质量方面可以做得更好。这两方面我们都会作为未来发展重点考虑的地方。
对于收购的标准，我们有一套非常成熟、稳健的评估体系，会坚持将股东的利益放在第一位，选择合适的标的，以稳健的节奏去发展，不会盲目进行收购。
现场提问：疫情的到来似乎给物业公司一个发展机遇，接下来物业公司可以做哪些突破？时代邻里又有什么方面的发展计划？规划方面会因此而调整吗？
白锡洪：疫情确实来得很突然，还好现在经过大家的努力基本得到有效控制。虽然我们非常不愿意看到疫情的发生，但是对于物业公司来说，它确实是一个非常重要的契机。疫情期间，老百姓能感受到物业公司管理、服务和应变能力，专业管理的物业服务在整个城市公共服务里面的作用越来越凸显，我们也感受到这会为未来带来更多的市场机遇。
此外，面对整个社区增值服务需求增长，我们开发了更多便利业主的服务，以及优化线上线下的服务平台，为社区提供更多增值服务。相信在现在和未来，随着这些增值服务和业主黏性的增加，会为公司后面整个非业主增值服务领域提供更多的生意和发展的可能。
现场提问：上市物业公司越来越多，您认为被资本市场看好的原因在哪些？
白锡洪：时代邻里的发展优势，我理解有几点。首先时代邻里从成立到发展，有20多年的经验，已经成为中国领先的物业管理服务提供商。另外时代邻里和时代中国的发展是很紧密的，我们的根据地、未来发展扎根是在粤港澳大湾区，大湾区发展可以为未来的业务提供更多的增长潜力，这一块是非常明显的。时代中国的支持，也为我们未来的发展后劲提供很大的支撑。
企业要发展，很重要的就是依靠标准化和运营效率提高方面。最后对于我们公司来讲最重要的财富是管理团队。我们现在的管理团队还是比较年轻有为，在这方面的行业经验也很充足。面对未来的竞争，整个团队是最宝贵的团队，我们对这帮团队的培育、培训和能力持续的增加，相信会对整个集团持续发展带来很好的帮助。
现场提问：聚焦疫情期间，业务收入有没有很大的波动，收入水平是否出现下降，对外的支出有哪几项，增加的幅度大概是多少？
黄嗣宁：总体来讲，额外产生的防控疫情的费用是可控的，占全年收入的比例非常低。另外我们反而看到一个更好的机会，在整个疫情防疫过程中我们收获了很多客户满意度，也得到社会政府广泛的高度认同。所以目前对全年的收入和相关的经营目标还是非常有信心，这方面安排比较到位。
现场提问：今年疫情对公司财务方面整体的影响是正面，还是负面的？比如说业主留在家中的时间增加，是否带动小区增值服务的收入？售楼物业销售停顿的影响有多大？防疫的措施是否会增加成本？去年终止了163万平方米的管理合同，有多少是公司自愿不续约的，主要是属于哪一类的合同？
王萌：这次疫情对于物业公司来讲是一个巨大的考验。我们看到这次疫情是区分优质物业和普通服务的一个分水岭。有一些综合性的物业服务公司在防疫当中体现出反应非常迅速，而且管理非常到位，提供的优质服务必会使大型的物业企业显著提升品牌价值。在未来，包括尤其是在拓展方面，会体现出更多的优势。所以总体从长远的角度考虑，影响应该是正面的。
业主在家中停留时间比较长的话，确实可以有效地增加带动小区增值服务的收入。但是从这个角度来说，我们更主要的是做服务。从协销服务来讲，目前从业主登记服务这里来看，基本上没有受到影响，反而我们给开发商提供了很多的增值务带来更多的收入。从具体协助销售的角色来讲，会给这段时间销售成一定的比例，可能会有所起伏。很多专家预估，疫情过后会迎来新一波的住房改善潮，所以在那个阶段，我们房屋销售的这部分收入，应该会赶回到1、2个月原本的计划目标。
关于去年的终止合同，大部分都是公司自愿不续约的，公司从整个运营效率角度来看，对一些项目进行的整理自愿不续约。总体比例来讲，大概38%左右应该是住宅，60%左右应该是公建，这里面应该有一大半都是我们主动放弃的，尤其是住宅部分，基本上都是我们全额主动放弃的。
现场提问：在限禁状态下，今年是否有已经在谈的项目或并购的机会？公司对今年管理面积的增长，以及未来几年管理面积的增长、物业管理费的增长趋势有什么指引？因为今年疫情都令到很多业主意识到物管的重要性，集团会不会抢供一些新合约的计划和目标？在旧改方面，管理层为业主增值服务中城市更新项目服务是否有一些新的目标？
王萌：关于收并购的项目，我们一直持续在谈，包括去年在谈，由于去年下半年IPO的影响，所以就放缓谈判的进度。在IPO以后，我们也在持续跟进项目，目前来说，应该有一些比较成熟的标的。我们也在跟他们紧锣密鼓地进行洽谈，相信应该很快给大家带来好的消息。
对于今年的面积增长和未来面积增长，还会保持一个稳定的增速，应该可以跟去年持平的增速。关于未来几年的增长有非常清晰的战略规划，我们也希望能够尽快在明年达到整个管理规模突破过亿方。
对于物业管理费的增长趋势，基于大湾区的优势，以及新交付项目价格不断提升，平均单价一直在增长。随着新交付的项目进一步拉伸，以及旧有项目，今年也将启动部分项目的提价计划，预计在2020年，管理费的增长趋势会有比较明显的上升。
对于这些项目的话，我们不会用抢攻的态度去看待，还是保持企业一贯稳健的发展策略，综合评估整个项目的拓展收益、项目难度等，再选择是否拓展和收并购。
在母公司时代中国旧改项目这里，确实在今年年报当中有转化出更多项目来。在旧改项目当中，我们也会适时抓住机会，提供更多的服务，找到够着力的服务点和切入的服务界面。关于他们今年不断新增城市更新的项目，这部分我们也都在跟他们抓紧时间在谈，看是否可以从中间挖掘出更多的项目，进行更多空间的运营。
现场提问：请问目前是否有很多地方的政府给予物管公司抗疫的资助，想具体了解一下。
王萌：对于我们在项目当中的投入，很多项目所在区域，政府会给予一些帮扶，包括物资的捐赠、对员工物品的慰问。因为每个地市不同，很多地市也都给了一些关于企业在防疫期间的优惠政策，比如小规模纳税企业会有一些税收优惠，对于整个社保，政府也会给予优惠的措施，确实给企业解决了一部分难题。
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