进入2020年，徐州楼市处于冰火两重天的境地，土地市场热的发烫，楼盘销售却有大幅优惠，一半是海水，一半是火焰，这个市场怎么了？
今天，来分析一下这个问题。
甲乙营销总经理凌丽告诉记者，事实上，这种现象并非矛盾，土地市场反映的是开发商对未来市场的预判，楼盘销售是对当下市场的反馈。
简单地说，就是开发商看好徐州楼市的未来发展，但现阶段在疫情尚未完全结束的时候，购房者尚未完全回归楼市，造成了当下楼市的现状。
由此产生了另一个问题，为什么有的楼盘促销力度大，有的楼盘促销力度小？
凌丽表示表示，开发商有且只有在现金流上遇到危机和压力才会真心实意地打折和降价。
换句话说，开发商如果资金充裕或回款无忧，购房者的角色只有一个：韭菜，然后被收割。
疫情让购房者迟到，有的开发商感受到了一定压力，有的开发商日子还行，这是促销力度不同的根本原因。
一旦购房者全部回归，楼市转火，全款优先之类让购房者头痛不已的举措就会接踵而至。
事实上，当下是很好的购房机会，还有促销，还能接受贷款全款无差别对待，开发商挺过了这波，别问，问就是涨。
开发商看好楼市前景
徐州楼市即将全面开花
进入2020年，徐州楼市在土地市场着实火了一把，地价频频走高。
2月26日，东店子B地块，被华润置地拿下，12.274亿，楼面价11258元/㎡；
3月4日，海洋馆东A地块，新城房产，1.687亿，楼面价7566元/㎡；
3月4日，海洋馆东B地块，新力地产，6.66亿，楼面价8196元/㎡；
3月5日，玉带大道地块，正荣房产，5.698亿，楼面价8639元/㎡……
凌丽表示，这是开发商对楼市未来看好的最直接体现，当开发商看好这座城市的时候，一定会根据对市场的研判，用自己能够接受的价格，拿到土地。最近这段时间的土地拍卖，看似楼面价很高，但无一例外，肯定是在开发商的接受范围内。
换句话说，你看着嫌贵，但这样的价格在开发商眼里并不影响他们赚钱。
今年土地市场的另一个特点是，全面开花，北区、西区、东区……都让人都让人吃惊不已，比如北区，至今仍被很多人看不起，殊不知，这些很多人瞧不上的地段，如今可能已经高攀不起了。
一般来说，经过前期预算、建安成本与适当利润的累加，地价加上7000元左右的最终售价几乎是开发商的底线。这尚且是还没有算上精装成本（如果有）、品牌溢价等。
简单算一下，北区售价达到15000元/㎡，指日可待。
开发商拼命拿地，他们不担心卖不出去吗？
一座城市的发展前景是开发商选择拿地与否的重要参考标准。当一座城市发展前景看好的时候，开发商不仅不会担心高价拿地，反而会担心拿不到地。
事实上，目前东区的楼盘，二手房售价普遍都在1.6万/㎡以上，有的高端新房价格更贵，即便如此，需求依然如此旺盛。
东区的人相比其他区域更有钱吗？显然不是。只是东区作为热点区域，楼盘价值被认可在这个价位。
其他区域的人购买力差吗？并不差。其他区域只是差在区域价值尚未得到完全发挥。
下面，就是开发商关于区域价值的操作了，这方面，他们是强项，总有办法让购房相信，这个地段，这样的产品，就值这个价。
售楼处人气正在回归，摄于美的天誉售楼处
LPR持续走低
开发商拿地成本降低
开发商有钱吗？那是真有钱，几亿十几亿往土地上砸，眉头都不带皱一下的。
开发商的钱也不是大风刮来的。开发商拿地的钱，很大一部分是从银行或其他渠道得到的，这一点从开发商动辄负债率80%以上就能看出端倪。
他们是把杠杆用到极致，也是最会融资的那一拨人，融资能力和控制融资成本的能力甚至比卖房能力更重要。
近段时间，房贷开始换锚，基准利率下岗，LPR走向前台。
LPR自推出后，持续走低。
LPR的走低，不仅降低了买房的成本，对开发商而言，也降低了融资的成本。
目前，业内普遍看好LPR继续走低，这对开发商的影响比我们每一个购房者都要大。LPR的走低就意味着拿地成本的降低，毕竟拿地的钱大约70%是融资而来的。
一方面是对未来前景的看好，另一方面是成本的降低，怎能不让开发商对土地疯狂？
上周，美联储降息，降低基准利率50个基点，紧跟着，沙特、阿联酋、中国香港也都降息了50个基点。澳大利亚、马来西亚则抢跑在美联储之前下调了25个基点，其中澳大利亚利率低至0.50%，创纪录新低。
随后，日本央行、欧洲、韩国央行也纷纷表示，称采取必要的针对性措施，通过适当的市场操作和资产收购，向市场提供充足流动性。
相比之下，央妈则保守得多，10个点10个点地降，但普遍观点是，央妈还会继续降低LPR。
降息对开发商来说是最大的利好，他们可以拿到更多、更便宜的钱，有钱了腰杆子就硬，拿地硬气，卖房子硬气。
另外，降息也同时减轻了购房者的成本，购房者也能利用到更便宜的杠杆买房子。
优惠现在还有
未来开发商或变“铁公鸡”
像文前提及的那样，楼市铁律：开发商有且只有在现金流上遇到危急和压力才会真心实意地打折和降价。
疫情来了，楼市休市。
疫情尚未结束，楼市逐渐恢复，但完全恢复尚需要时间。
但就像中国足球队那样，留给优惠的时间不多了。
3—6个月，楼市将会完全恢复，这个时候，前段时间拍地的项目也将陆续上市，开发商会抓住这波即将到来并大概率会有的报复性增长。
但在现在，是因为疫情带来的影响，开发商依然贫血，他们的回血也需要时间，这就导致了目前楼市绝大多数楼盘都有多少不等的优惠。
这些优惠举措，从一个侧面反映了开发商的资金情况。
比如楚河金茂府的8.5折，开发商能够预见到随后大面积老业主高喊退房的情况吗？大概率能，但相比之下，回血无疑更加重要。
贫血严重也会要命的。
可以想见，一旦开发商完成回血，优惠就会立刻被他们扫进垃圾堆，别说8.5折，能有一两个点的优惠都算不错的了。
换句话说，当下这个节点是不错的购房窗口时间，而且这个窗口时间很快即将关闭。
今天你还能在售楼处坐下来，翘着二郎腿跟开发商谈优惠、谈贷款，明天，可能就会在开盘的时候因为无法全款被拒之门外。
这种情况，2018年、2019年购房者经历的还少吗？
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