作为地产行业多年从业人士，一直在努力审视自己的行业，积累了一些小小的思考，供大家讨论。
地产未来的趋势，我有如下4大判断
（1）未来5-6年，房价将保持温和上涨态势。
（2）2020年下半年，对于刚需和改善型需求客户来说，是购房的较好机会。
（3）地产行业已进入白银时代，还有10年左右的良好发展机遇期。
（4）地产行业集中度将进一步提高，现金流不佳的中小型房企将倒闭和被兼并。
下面是具体分析：
（一）各方对房价的态度
想了解房地产行业的趋势
那就必须了解房地产行业相关各方的心态和需求
需求决定了对待房价的态度
和地产行业相关的主体有哪些呢
（1） 购房者：
刚需客：
23~30周岁的客户是刚需客的消费主流，普遍在一线城市和强二线城市工作，收入以工资性收入为主，基本无资产性收入。因结婚，一线城市消费，买房造成了巨大的压力，特别是对于家庭条件一般的年轻人更是如此，往往是一种煎熬、悔恨自己生不逢时的心态，非常迫切需要上车，否则女朋友可能都没了，因此刚需客对高房价普遍是反感的。
刚需改善型客户：
刚改客户基本30-40岁之间，有一定经济基础但距离富有和宽裕还差得远，。两老人两孩子两夫妇挤在结婚时买的老破小里面。居住环境，医疗配套，小孩上学都各种不方便，迫切想要换个大一点环境好一点的小区。但父母的身体，小孩上学，房贷车贷，换房首付都是压力，患得患失，这个购房群体心理是最纠结的，既希望房价涨，不然老房子不好卖，又希望别涨太快，否则新房子买不起。
中产阶级：
中产阶级不用分析，如果是你住在北上广深的大三房或者四房，工作稳定，另外在周边城市还有1-2套房子做包租婆，你会希望房价下跌吗？
（2）开发商：
头部开发商：典型例子是TOP5的碧桂园，恒大，万科，融创。2019年均突破5000亿销售额，碧桂园更是突破7700亿。规模决定行业地位，上述企业的体量能较好的抵挡行业周期波动和黑天鹅事件对自身安全性带来的影响，同时也在积极布局其他行业领域，例如新能源汽车，机器人，农业，文旅项目等。虽然有些做的很失败（我可没说是XX粮油哦，哈哈）。头部房企除了积极进行多渠道布局外，在如今比较恶劣的市场环境下，会更加注重合理定价，强化销售回款，控制拿地频率，保证现金流的安全。头部房企由于政策消息渠道比较灵通，所以他们的一举一动往往也是同行们研究的对象。
千亿军团：2019年，总共有35家房企销售额突破千亿，比较典型的例子是新城，世茂，龙湖，阳光城，旭辉。这个区间内闽系开发商比较有代表性，凭借前些年的积极融资和疯狂扩张，有很大一部分闯进了千亿军团，在未来几年内至少是获得了喘息和生存的机会。千亿军团们在当下市场环境中，比较一致的还是高周转开发，降杠杆，千方百计拓展融资渠道，保证现金流安全。当然也有一些企业因为融资债务的问题遇到了很大的困难，最典型的就是泰禾。
国企开发商：国企开发商在融资和拿地方面都会有得天独厚的优势，这里不展开分析，比较典型的代表是保利，绿地，中海，华润，招商，金地等。当前的市场环境，对他们来说反而是机会，凭借充足的资金储备低溢价率拿地，逆周期操作，项目开发上则保持低调，温和的开发节奏，不盲目高周转，兼顾品质和进度。
中小型开发商：在上一波周期中，没有及时进行全国化布局或者布局失败的，基本不会再有跨越式提升规模和排名的机会。比较稳健的房企可维持区域深耕，控制负债率。比较激进的中小房企，这时候日子就难过了，基本难逃被兼并的命运。例如福晟集团，去年销售额660多亿的中型房企，就已在今年1月被世茂兼并。
综上所述，对于大部分开发商来说，这两年的基调都是维持现金流安全，在供应过剩的部分四五线城市，开发商其实是希望能够降价走量促销的，然而。。。
（3）银行：
银行（广义来说应该是所有金融机构）与房地产属于“共生”的关系
最紧张房价的，其实是银行
这关系太好理解了，为什么？
中国最大的房东是谁？
不是老百姓，而是银行
银行是中国65%的房子的大老板
而你，只是一个拥有35%股权的小房东而已
所以你觉得银行会希望房价下跌吗？
（4）地方gov：
国内除少数财政情况较好的城市外
多数城市面临经济发展和财政平衡的双重压力
这个问题不详细展开，引入两篇文章给大家介绍一下
（5）国家：
国家对房地产行业的最新定位是--“不将房地产作为短期刺激经济的手段。
对这句话可以这么理解
房地产运行的政策区间是既不“托底”经济，也不能“拖累”经济。
房地产定位在中国的演变趋势
从过去到未来
可以分为支柱产业、调控工具、重要产业、一般产业四个阶段。
因此，目前阶段的核心任务就是要不断调整产业结构
各地降低对房地产行业的依赖性
实现软着陆
二）趋势分析：
中期趋势：
（1）地产行业已进入白银时代，还有10年左右的良好发展机遇期。
（2）房地产仍然是支柱行业，预计“稳”字当头的房地产调控方向仍将延续，在一定时期内，房价整体会保持缓慢上升态势。
（3）行业集中度将进一步提高，强者恒强态势延续，马太效应凸显。
（4）中小型开发商和地产从业人员将面临严峻考验。
短期趋势：
（1）整体金融环境趋于放宽，但房地产行业融资压力不减
（2）楼市政策整体宽松，但价格管控大概率从严“防跌”
（3）yi情会造成短期冲击，购房需求会相应延后而不会消失，三季度将是主要释放周期
（4）刚需先行，带动改善需求阶段性加快释放。商品房的刚性需求和改善性需求仍有较大的发展空间。
（5）土地供应规模增加，全年都是拿地窗口期
（6）房企财务风险凸显，收并购机遇增加
（7）全年新增供应持续增加，下半年竞争压力空前
（三）结论和建议：
（1）刚需客建议2020年第三季度第四季度上车，适当关注二手房。
（2）改善型需求建议继续观望。
（3）投资或买房要远离三四线城市，除非是刚需。
（4）地产从业人员需不断提高专业运营能力，做好转型准备。
（5）应届生求职建议选择千亿级国企开发商。
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