空間規劃類術語:“建設用地”

建設用地：包括國有建設用地和集體建設用地。

《土地管理法》規定，建設用地是指建造建築物、構築物的土地，是城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅遊用地，軍事用地等。

是從事非農業生產用地和未利用地以外的範疇。

建設用地，是需要付出一定投資（土地開發建設費用），通過工程手段，為各項建設提供的土地。是利用土地的承載能力或建築空間，不以取得生物產品為主要目的的用地。

建設用地特點：

（1）建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體，不直接利用土壤，與土壤肥力沒有關係。

（2）土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。

（3）可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易，建設用地變為農用地卻較為困難。

（4）區域選擇性強，在地域上選擇性很強。

在我國，不同建設項目使用不同性質的土地，相關法律規定也有所不同。

什麼是國有建設用地？

國有建設用地，是用地所有權為國家的建設用地。包括：城市住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地和軍事設施等國有建設用地。

國有建設用地是國有土地的一種，下列土地屬於國有土地：

1、城市市區的土地；

2、農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、徵購為國有的土地；

3、國家依法徵用的土地；

4、依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；

5、 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；

6、因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。

[延伸鏈接：“土地分類”]

1、建設用地是從土地用途的角度講的，國有土地是從土地權屬的角度講的。建設用地可以是國有土地，也可以是集體土地，如農村村民宅基地。國有土地可以是建設用地，也可以不是，如農業用地。

2、建設用地使用權，是因建築物或其他構築物而使用國家的土地的；國有土地使用權，是使用者向國家交付費用後，將土地來進行建設，而國有土地權的主體則是國家。

什麼是集體建設用地？

集體土地，指屬於農民集體所有的土地，包括屬於農民所有的農用地、建設用地和未利用地。

農用地就是用來從事農業生產的土地；農用地之外，有集體建設用地和未利用地。

集體建設用地是指土地所有權為集體的建設用地，包含了除農用地、荒地以外的所有用地，具體有：

宅基地、村級企業用地、水利工程、村級道路等都算是建設用地；

集體經營性建設用地。

農村宅基地：是集體建設用地的一種，是農村集體經濟組織用於解決集體成員居住問題的建設用地，對其使用權對象有限定，非集體成員不可以使用。

集體建設用地除宅基地以外，還有集體經營性用地和公益性公共設施用地，用於建設集體公共設施或者集體產業企業等。

新土地管理法的制度突破

2019年8月26日，十三屆全國人大第十二次會議通過關於修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定，農民集體經營性建設用地正式入市。

最核心的修改有兩處：

刪除了《土地管理法》第四十三條， 關於“ 任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定。

修改了《土地管理法》第六十三條 ，給集體經營性建設用地入市設定了條件：

經營性用途：

必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體建設用地，不是所有集體建設用地。

依法登記：

必須經過不動產確權登記發證，沒有確權的土地是不允許入市的。

村民同意：

應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

合同主體：

載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。

入市後管理措施：

集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

集體經營性建設用地入市的範圍為：

集體經營性建設用地入市應該納入土地利用年度計劃總量控制。土地利用年度計劃應對《土地管理法》第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。

根據最新的《土地管理法》，城鎮建設連片開發繼續由政府徵地實施，集體經營性建設用地入市限定在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍外。

集體經營性建設用地入市，是與徵地制度改革聯繫在一起。

此前，《土地管理法》要求城鎮建設用地開發佔用農村土地必須先經過徵收，集體土地被禁止直接參與城鎮開發，飽受詬病為“同地不同權”，本次修訂《土地管理法》允許集體經營性建設用地入市，是走向國有土地與集體土地“同地同權同價”的巨大進步。

哪些情況需要建設用地審批

《土地管理法》規定，下列三種情況需要國有建設用地審批：

農用地轉用為建設用地審批；

農村集體土地徵收為國有土地審批；

具體建設項目用地審批即項目供地審批、建設用地預審。

1、農用地轉用審批，是指將農用地轉為建設用地，使土地用途發生變更的審批。

適用條件：

（1）符合土地利用總體規劃；

（2）確屬必須佔用農用地並且符合土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標；

（3）佔用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求；

城市和村莊、集鎮建設佔用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃；

“單獨選址”項目佔用土地，涉及農用地轉用的，還必須符合單獨選址條件。

依建設項目的性質；

依是否使用土地利用總體規劃確定的城市和村莊；

依集鎮建設用地範圍內的土地。

2、徵用土地審批，是指將集體所有土地轉變為國有土地，改變土地所有權的審批。

依法申請使用的國有土地包括：國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。

3、建設用地審批，是指將國有土地使用權提供給建設單位使用的審批。建設項目用地供應，屬於建設用地配置，把建設用地和使用者對接起來。

具體建設項目用地審批，是建設項目落實到具體地塊的最後審批環節。

其中，土地利用總體規劃區“圈”內用地在已批准的農用地轉用範圍內，由市、縣人民政府在省政府規定的權限範圍內具體確定；

土地利用總體規劃區“圈”外具體建設項目用地審批，一般由省級以上人民政府在審批農用地轉用和集體土地徵收時一併審批。

同時，建設用地還需預審，看看是否符合土地利用總體規劃的審核和許可。

從養殖（生豬）用地不需辦理建設用地審批手續看建設用地的拓寬

9月4日，自然資源部辦公廳發出《自然資源部辦公廳關於保障生豬養殖用地有關問題的通知》(簡稱“通知”)，緊急出臺了生豬養殖用地政策，保障生豬養殖用地需求。

1、“通知”指出：生豬養殖用地作為設施農用地，按農用地管理，不需辦理建設用地審批手續。

在不佔用永久基本農田前提下，合理安排生豬養殖用地空間，允許生豬養殖用地使用一般耕地，作為養殖用途不需耕地佔補平衡。

生豬養殖圈舍、場區內通道及綠化隔離帶等生產設施用地，根據養殖規模確定用地規模。

增加附屬設施用地規模，取消15畝上限規定，保障生豬養殖生產的廢棄物處理等設施用地需要。

2、通知指出：

3、通知強調：按照“放管服”的要求，進一步簡化用地手續、降低用地成本、提高用地取得效率。

生豬養殖設施用地可由養殖場(戶)與鄉鎮政府、農村集體經濟組織通過協商並簽訂用地協議方式即可獲得用地。

地方自然資源主管部門要認真做好用地政策宣傳解讀工作，指導養殖場(戶)瞭解用地規定，幫助協調用地問題。

掌握用地情況，加強事中事後監管，防止改變養殖用途，確保農地農用。

結語

1、從此次的《土地管理法》修改，可以聚焦三方面內容：

一是完善土地徵收，二是破除農村集體性入市法律障礙，三是允許已經進城落戶的農村村民自願有償退出宅基地。

其中，農村集體經營性建設用地入市的立法，打破了建設用地流轉、農業用地保障、生態用地保護的不可能三角，為拓寬城市建設空間提供了更多的可能性與想象力。

2、從自然資源部下通知，養殖（生豬）用地不需辦理建設用地審批手續看，也為拓寬建設用地使用提供了更多的可能性與想象力。

圖 | 攝圖網 文 | 小林

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