隨著租賃式公寓行業本身及其配套產品與服務的不斷完善，越來越多不同類型的租賃式住房產品陸續進入市場。除了最為基礎的單身白領公寓和產業導向性的宿舍型公寓之外，具有高昂租金價格的服務式公寓和大面積家庭型公寓也受到越來越多高收入人群的青睞。
近期，哈佛大學相關機構也對於這一維度進行了調查與研究，ICCRA也整理了相關信息與大家進行分享。
文章來源：Multifamily Executive
原作者：Christine Serlin
根據哈佛聯合住房研究中心(Harvard's Joint Center for Housing Studies，JCHS)發佈的《美國租賃住房2020報告（America's Rental Housing 2020）》中的 內容，美國的房租負擔危機不僅影響到最低階層的租房者家庭，其影響也正在逐步上升至中等收入租房家庭。
“最終，我們還是陷入了租房危機當中，”JCHS的研究助理Whitney AirGood-Obrycki如是說到。“我們可以看出，今年的房租負擔危機又一次惡化，民眾的生活成本負擔越來越大，無家可歸的人數也因此越來越多。”
根據最近的兩年期報告，從2014年到2017年間，雖然負擔沉重的租房家庭——即房租及水電費佔比超過其家庭收入的1/3的租房家庭的數量有所下降，但這一數字卻在2018年再一次上升，增加了26.1萬戶，達到了2,080萬戶。此外，2018年有1,090萬戶(約佔租房者總數的1/4)的租房家庭負擔極為沉重，他們一半以上的收入都花在了住房和水電等費用上。這其中包括72%的年收入低於15,000美元的租客，和43%的年收入在15,000美元至29,999元之間的租客。
然而根據調查報告，在租房成本負擔較大的家庭中，佔比最高的並不是低收入租房家庭，而是年收入在30,000至44,999美元之間的中等收入租房者，從2011年到2018年，這一比例上升了5.4個百分點，達到了55.7%。而年收入在45,000元至74,999元的相對更加富裕的租房家庭，其佔比也上升了4.3個百分點，增至27%。
“儘管經濟形勢強勁，但在經歷了近幾年的幾次小幅調整之後，2019年時高負擔租房者的數量和都有所上升。”JCHS的董事總經理Chris Herbert表示：“儘管最貧窮的租房家庭最有可能面臨這一挑戰，但較高收入的租房家庭也推動了房租負擔危機的惡化。”
但是，較高收入的家庭也在持續推動住房租賃需求，導致全美國的租賃式住房空置率達到了自1980年代中期以來的最低水平。與此同時，美國的租金水準也在不斷上升，甚至超過了總體通脹。
此外，較高收入租房者的增長也正在改變租房人群的構成結構。
在2016年至2018年間，收入較高的租房者家庭數量增加了54.5萬戶。在2010年至2018年間所增加的租房人數中，有超過四分之三是年收入在7.5萬美元以上的較高收入租房者。另一方面，在此期間，年收入低於3萬美元的租房者家庭數量卻減少了近100萬戶，與21世紀初的趨勢大相徑庭。
而在近年間租賃市場的動盪之中，多住戶租賃式公寓（Multifamily）卻表現強勁，甚至達到了近30年來的最高水平，並且其在高端市場中的份額也不斷增長。
隨著多住戶租賃式公寓在高端市場中份額的不斷增長，2018年7月至2019年6月期間完工交付的未配備傢俱的多住戶租賃式公寓的租金中間值為已經達到了1,620美元/月，比2000年完工的同類型公寓的租金中間值高出37%，甚至有約五分之一新建公寓的月租金價格達到了為2,450美元。
另一方面，在2012至2017年間，月租金1,000美元以上租賃房屋單位數量增加了500萬套。但低端市場情況卻大不相同，月租金低於600美元的房屋單元減少了310萬套，月租金介於600至999美元之間的房屋單元亦減少了45萬套。
哈佛此次報告還稱，住房租賃市場中還有另一個關鍵因素，那就是對於那些傳統觀念上更可能擁有自有住房的較高收入人群來說，選擇租房已變得越來越普遍。其中擁有子女的家庭在租房人群中所佔的比例更大，達到了29%；而擁有子女的家庭在自有住房的人群中所佔比例為26%。
“儘管很多家庭目前仍然把租房當做是買房前的過渡方式，但是不斷上漲的租金使很多家庭越來越難以為購房首付存錢，”AirGood-obrycki說。“即使你的家庭年收入達到7.5萬美元，房租負擔的壓力也是一個主要障礙。”
在現階段，建造、土地和勞動力成本的不斷上升，正在阻礙著平價租賃式住房的發展。哈佛此次的報告，也意在敦促各級政府採取更大力度的收購，以及公共部門和私營企業的協同努力，以更好地實現住房平等的理念。
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