前几天有粉丝在后台问，买房交了10%的钱，但是首付凑不齐，这10%的钱能退吗？ 之前也有很多人问过类似的问题，有的是交了定金，有的是交了意向金，甚至有的是交了首付……
今天我们就给大家聊聊，买房交钱流程中，哪些钱交了能退，哪些钱不能退？以及需要注意哪些事项，比如在购房一开始，就要做最坏的打算，保留各类证据。
1. 未开盘楼盘的交钱流程
认购这类楼盘一般是先交钱，再选房源。如果项目已经取得了预售证，一般会在开盘前一段时间内启动认筹，购房者先缴纳认筹金。开盘当天如果选到合适的房源，认筹金直接转首付，然后补齐剩余首付。如果没有选到房源或是弃选，认筹金则全额退回，但一般不会当天退，要看开发商退款流程，有的快，有的慢，不要看他承诺不选房就退款。
如果项目没有取得预售证，是不允许启动认筹的。一些楼盘为了提前锁定客户，会收取一些其他名目的费用，比如诚意金、排号费、加入会员、冻结部分账户资金等等。这些钱和认筹金类似，开盘当天如果选到合适房源，可以直接转为定金或首付，如果没有选到房源或是弃选，则应该全额退回，同样，退款时间也不确定。
2.平销期楼盘的交钱流程
认购这类楼盘一般是先选房源，再交钱。选好房源后，你可以直接签购房合同交首付。也可以先交一部分定金，签订认购协议书，协议书上会对签订购房合同和补齐剩余首付的时间进行约定，在约定时间内，该房源将不再对除你之外的其他人出售。那么问题来了，如果这期间出现反悔，定金能不能退呢？
这个问题不能一概而论。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
定金是为了约束买卖双方签订正式的商品房买卖合同的担保。对于购房者来讲，能否要求开发商返还定金，要看是否是因为开发商的原因（过错）或者非买卖双方的原因导致了无法签订正式的商品房买卖合同，如果是，就可以要求返还定金。
3.容易踩雷的交钱套路
前面说到的这些，都是买房过程中，比较常规的交钱流程。
但有一些楼盘为了吸引客户，会在房价优惠上设置套路，巧立一些费用名目，比如团购费、电商费、入会费、茶水费等等，让购房者误以为缴纳之后可以获得极大优惠，而实际上这些都是额外收费，不计入房款当中，不开发票。
而针对这些收费乱象，2019年12月份，济南住建局也发布了相关文件，明确规定：
承销机构不得变相收取购房人佣金，不得通过第三方价外加价，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等除预订款、预付款以外的任何形式的费用，承销机构所收取的全部费用应纳入购房人的总房款，且购房人所支付的用于购房的总价款应与购房合同中约定的总房款一致。
所以，遇到此类问题，直接举报就可以了。记得一定要保留好证据，比如过程中录音，拍照，等等。
4. 违规操作中的费用陷阱
还有一些楼盘，为了使购房者满足购房条件，促使交易成功，会与中介合作，暗地里提供违法违规代办社保、完税等服务，并从中收取价格不菲的代办费、服务费。
而一旦办理失败，这些费用往往很难要回，只能由购房者自己承担。比如大家常听到的“6改3”操作，就是风险高发地。我身边就曾有朋友中过招，想买二套房，但由于承担不起6成首付，在中介的诱导下，决定尝试用“6改3”的方法，达到3成首付购房的目的，并向这位中介支付了5000元的服务费。后来，银行发现有假贷款审批不通过，最终操作失败，但中介却拒绝退回服务费。
针对首付不足的购房者，一些楼盘还推出了首付分期政策，只需缴纳1成首付甚至0首付。这一举措看似降低了购房门槛，实则加大了购房者的还款压力。
比如一套房子按120万算，首付36万，剩余84万做商业贷款，按照基准利率，最长30年还款，月供4407元。
36万元首付，即便是不算利息，给你5年的时间还清，平均每个月要还6000。
两者加起来，前5年每月还款高达1万。
原本选择首付分期，就是因为资金压力大，这样算下来，还款压力更大，断供风险可想而知。或者算下来还款压力大，不想买了，但是退钱又会遇到问题。
5. 谨慎掏钱，尽量避免交完钱就后悔
首先，交钱之前一定要考虑清楚，能否拿得出首付，能否还得起房贷，千万不要高估自己的资金实力，也不要高估和亲戚朋友之间的关系。
其次，要对房源了解清楚，房子在什么位置，周围环境怎么样，有什么配套，公摊多少、是不是居住公寓等等，不要头脑一热就交钱，哪怕再心动，也要回去好好想想，因为让你心动的，不一定是房子本身，还有可能来自于置业顾问的“逼定”。
今天是最后一天优惠，明天统一涨价，一定要抓住机会；
这个户型只剩2套，以后不再加推同款，错过就没了；
今天排卡可以享受开盘优惠，只需冻结2万存款，如果没有选到合适房源，第二天就把钱退给您，您看又没有什么损失，要不要排个卡先……
这些都是置业顾问常用的“逼定”话术，为的就是让购房者心跳加速，产生紧迫感，只有让购房者心动，才会有下一步的行动。
6. 一旦出现后悔，到底能不能退？
当然，即便再谨慎，也无法完全避免交完钱后悔的事情发生。
一方面，交定金时只是签订认购协议书，等到真正签订购房合同时，双方很有可能因为某些条款（虽然合同都是房管局备案的，但往往会有很多补充条款，而这些多是霸王条款）达不成一致意见。就像上面山东舜天律师事务所刘明聘律师提到的定金问题，这种情况就属于非买卖双方的原因导致了无法签订正式的商品房买卖合同，这时定金是可以退的，但前提是，一定要在认购协议书约定的时间内到售楼处办理。
另一方面，可能会有一些意料之外的支出发生，导致资金临时短缺。就像文章开头提到的那位朋友，交了10%的房款后，才发现首付凑不齐。
这种情况下，10%的钱能退吗？如果不能退难道几十万就打了水漂了吗？还要承担总房款20%的违约？
在这个阶段，若没有签订正式的商品房买卖合同，只是签订商品房认购书作为商品房买卖预约合同，只存在定金是否能够返还的问题，
已付的购房款可以退。若已签订正式的商品房买卖合同，购房人要单方解除合同，要按照商品房买卖合同的约定承担相应的违约责任。但是违约金数额过高的，违约方可以要求人民法院进行调整。
除此之外，还有一些其他情况，比如已经交了首付，但对购房合同中某些条款不同意；或者是交了首付也签了合同，但贷款审批没有通过，这时候购房者有权利要求退款吗？
在缔约阶段，如买卖双方对正式的商品房买卖合同其中的条款没有达成一致，从而导致未签订正式的商品房买卖合同，买受人可以要求开发商退还首付款。
当然，这个问题在实际操作过程中，也并非一条路可走，地产营销专业人士给出的解答则是：
客户贷款审批不过，是客户自己的问题，不属于开发商的责任。除非有特殊承诺，不然一般通过更改付款方式，更换银行等方式处理。
但这样能不能顺利办好，也不好说。
买房有风险，交钱需谨慎，不要做让自己后悔的事。当然，千小心万防备，也是难免遇到各类问题，不限于以上提到的，比如延期交房，等等。
如果自己的合法权益受到侵害，最好的维权方式就是找专业的人维护自己的合法权益。再有，注意不要轻易交钱，记住交易过程多留存证据。比如在整个过程中，置业顾问有欺诈隐瞒嫌疑，均是可能发生。
閱讀更多 退有方 的文章
