順應經濟全球化和“一帶一路”的浪潮，柬埔寨十年磨一劍，憑藉連續9年超7%的GDP增長速度，從東南亞各國中脫穎而出，一躍成為全球矚目的“經濟黑馬”。
風起雲湧的金融大廈、四通八達的交通路網、流光溢彩的商業綜合體、鱗次櫛比的高端住宅……柬埔寨首都金邊的城市界面日新月異，已躍居全球最值得投資的城市之一。究其緣由，恐怕是因為這裡藏著全世界的下一個黃金十年的起點。
以首都金邊為例，房價平均漲幅已高達15%，而目前柬埔寨核心區域公寓月租金達23美元/㎡，平均獲利率高達10.8%。
從房產投資的角度來看，柬埔寨房產市場變得更加成熟穩健了，那麼三年前的柬埔寨市場與現在相比有何不同？2020年佈局柬埔寨房產還來的及嗎？今天這一期，來給大家做一下市場對比分析，希望能夠給大家一些投資參考。
柬埔寨GDP的發展變化
房產市場任何時候都不可能脫離經濟環境，實現單方面的繁榮。
真實的房產市場情況還是要由國民的購買力來決定，這和國家的經濟發展程度相關。 雖然柬埔寨這個國家人均年GDP僅有1600美元左右，這也容易讓大家忽略它的發展潛力，其實它現在已經是整個東南亞甚至亞洲“發展速度”最快的國家。
2017年柬埔寨國家經濟增長率為6.9%，2019年柬埔寨國家經濟增長率已經達到7.1%，是東南亞國家中增長率最高的國家，據央行預測，2020年柬埔寨國家經濟將繼續保持7%的增長。
連續9年GDP的平均增速超過7%，這對於柬埔寨來講是一個了不起的成績。
柬埔寨房產市場的變化
房價漲幅的變化
據瞭解，2012年開始，柬埔寨房產幾乎每年都以10-20%的速度在增長。根據《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》顯示，金邊憑藉16.7％的房價漲幅，躍居全球增速的第一名。
2015年，金邊市中心地段的公寓平均價格是1120-1820美元/㎡，2018年繁華地段的公寓平均價格已上漲至3700美元/㎡。2019年第二季度，金邊高端公寓的平均售價達到 3200 美元/㎡，較三年前高出60%。
*目前，2019年整體的房價漲幅還未統計出來，但是我們可以根據柬埔寨的市場動態來中大致瞭解到。
而金邊常住人口近300萬，卻有近30萬是外籍人口。預計，到2030年金邊人口會增至700萬。
如此大的人口增長，對房屋的需求量也同比增加。而截止目前，金邊建成的公寓數量僅3.1萬套左右。金邊公寓市場的供需關係決定了公寓出租率高達80%-95%，租房需求十分強勁。需求大，房子少，房價和租金上升是必然趨勢。
租金比率的變化
據有關調查顯示，柬埔寨金邊房產在2018年的租金回報率達到了6.92%，超越大多數發達國家，排名全球第四、東南亞第一，這一數據與三年前相比直線上升2%。
而根據2019年上半年的數據來看，柬埔寨金邊的租金收益率依舊保持著領先態勢。據《胡潤2019上半年境外置業投資回報指數》數據顯示：金邊2019年上半年綜合投資回報率13.5%，居東南亞第五；租金收益率5.4%，居亞洲第一，全球第六，是Top10中唯一亞洲城市。
事實上，租金比率是成熟市場下衡量樓盤值不值得投資的一個重要指標。房產售價可能會有泡沫，但租金不會，它是市場的真實需求，良好的租金比正在告訴我們，柬埔寨房產正處於一個上升期！
外資投入變化
2018年柬埔寨外來資本投入同比增長12%，外匯儲備金增至100億美元。柬埔寨憑藉著飛速發展的經濟和年輕的人口結構，越來越受外資的青睞，世界各國投資者都非常看好柬埔寨。
2010-2016年外資在柬埔寨成立了19000家新公司(平均2700家/年)，2017年單年就達到4899家，2018年一年高達14552家，2019年有16000家新企業成立，是2017年的3倍。增長速度非常快速，良好營商環境帶給柬埔寨吸引外資的有利條件。
房產建築規模變化
2015年柬埔寨政府共批准建築項目1960個，投資總額25.07億美元。2018年全年，柬埔寨獲批建築項目已有2867個項目，協議投資額共52億美元！據最新數據顯示，2019年柬埔寨全國建築業投資總額達93.54億美元，比2018年同期增長78.88%。
與三年前住宅樓為主的房地產建設不同的是，目前柬埔寨的房產建設體系以高層住宅、封閉式社區、工廠、酒店、商業中心和辦公樓組成，用途覆蓋更加廣泛。
投資柬埔寨，首選金邊
2019年已然過去，而作為亞洲經濟增長率最高的國家之一，柬埔寨憑藉7.1%的高增長率笑傲“群雄”，令無數投資者感嘆不已。
有東方小巴黎之稱的柬埔寨金邊，是正在崛起的新興市場代表。金邊在短短几年的時間裡發展日新月異，成為了東南亞首屈一指的繁華都市。“金邊”也猶如它的地名一般拋去泥土正在慢慢顯露的金石。
而隨著經濟的高速增長，金邊的房地產行業發展也非常迅猛。“投資柬埔寨就是投資三十年前的深圳”像是一句攝人心魄的魔咒，彷彿讓這裡一夜之間成了資本的紅海。開發商、投資客以及房產中介，正在這片資本紅海展現各種泳姿，希望從中分一杯羹。那麼對於投資者來說，哪裡才是最佳的金邊投資地段？
答案就是桑園區。
桑園區也有12個分區。著名的地標性建築獨立紀念碑就在此區，中國大使館也在此區域。其中Boeng Keng Kang Muoy（萬景崗1區，簡稱BKK1）、Boeung Keng Kang Pir（BKK2）和Boeng Keng Kang Bei（BKK3）被認為是柬埔寨最炙手可熱的黃金居住地段。
被譽為“蛋黃區”的BKK是金邊的商業文化中心，憑藉著眾多大使館的環境與治安優勢，成為當地官員、政商名流和各地使節、富豪都喜愛的聚集地。
同時，BKK區域被認為是金邊土地、房屋最高價的地段，又被稱為使館區。十幾個駐柬埔寨的大使館聚集於此，大量NGO（非政府組織）外籍人士、僑民、企業在此辦公，同時也是大量到金邊出遊的旅客的必到之地。
BKK1片區被四條金邊最具“歷史意義”的主幹道所圍成。北鄰西哈努克大道、南至毛澤東大道、西起莫尼旺大道、東靠諾羅敦大道，是整座城市的中心。緊靠金邊地標獨立紀念碑，是金邊大使館最為集中的片區。
臨近金邊皇宮、獨立紀念碑，又能遠眺奧林匹克成，附近還有永旺大型購物商城、Naga World金邊娛樂城，周邊都是各國美食餐廳、咖啡館、個性藝術名片店鄰里，優質生活資源一應俱全。
△星巴克BKK1
據《高棉時報》（Khmer Times）報道，2018年該地區的地價非常穩定，原因在於該地區的投資有所放緩。BKK的地價從每平方米約3,800美元至5,000美元不等。而BKK1部分地塊的價格在每平方米6,000美元以上。
鑑於BKK1是僑民、企業和高淨值柬埔寨居民的聚集地，因此租金率也是國內最高的。高租金率加上強勁的入住率，大大增強了開發商對於未來幾年獲得豐厚租金回報的信心。
該地區的高端租客每月會支付高達4,000美元租賃一套精裝修三室公寓/共管公寓，配備優質服務的公寓租金可能更高。當然，目前出租房的品質不一，低端一室公寓可能每月只需400美元至500美元的租金。
截至2019年第4季度，金邊的公寓總體入住率為86.8%（包括金邊各區及各級別住宅）。預計2020年位於BKK等黃金地段的酒店式公寓將繼續保持80%以上的超高入住率。對於希望在該地區安家的人來說，BKK1還能提供全柬埔寨最優質的學校和醫療保健設施——而且隨著新的國際運營商不斷打入該市場，這類軟基礎設施還會逐月增加。
周邊的頂級國際學校包括，金邊國際學校International School of Phnom Penh、CIA金邊國際學校CIA Phnom Penh International School、布里奇頓學校Bridgeton School和金邊萊佛士蒙特梭利學校Raffles Montessori School of Phnom Penh。
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