顺应经济全球化和“一带一路”的浪潮，柬埔寨十年磨一剑，凭借连续9年超7%的GDP增长速度，从东南亚各国中脱颖而出，一跃成为全球瞩目的“经济黑马”。
风起云涌的金融大厦、四通八达的交通路网、流光溢彩的商业综合体、鳞次栉比的高端住宅……柬埔寨首都金边的城市界面日新月异，已跃居全球最值得投资的城市之一。究其缘由，恐怕是因为这里藏着全世界的下一个黄金十年的起点。
以首都金边为例，房价平均涨幅已高达15%，而目前柬埔寨核心区域公寓月租金达23美元/㎡，平均获利率高达10.8%。
从房产投资的角度来看，柬埔寨房产市场变得更加成熟稳健了，那么三年前的柬埔寨市场与现在相比有何不同？2020年布局柬埔寨房产还来的及吗？今天这一期，来给大家做一下市场对比分析，希望能够给大家一些投资参考。
柬埔寨GDP的发展变化
房产市场任何时候都不可能脱离经济环境，实现单方面的繁荣。
真实的房产市场情况还是要由国民的购买力来决定，这和国家的经济发展程度相关。 虽然柬埔寨这个国家人均年GDP仅有1600美元左右，这也容易让大家忽略它的发展潜力，其实它现在已经是整个东南亚甚至亚洲“发展速度”最快的国家。
2017年柬埔寨国家经济增长率为6.9%，2019年柬埔寨国家经济增长率已经达到7.1%，是东南亚国家中增长率最高的国家，据央行预测，2020年柬埔寨国家经济将继续保持7%的增长。
连续9年GDP的平均增速超过7%，这对于柬埔寨来讲是一个了不起的成绩。
柬埔寨房产市场的变化
房价涨幅的变化
据了解，2012年开始，柬埔寨房产几乎每年都以10-20%的速度在增长。根据《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》显示，金边凭借16.7％的房价涨幅，跃居全球增速的第一名。
2015年，金边市中心地段的公寓平均价格是1120-1820美元/㎡，2018年繁华地段的公寓平均价格已上涨至3700美元/㎡。2019年第二季度，金边高端公寓的平均售价达到 3200 美元/㎡，较三年前高出60%。
*目前，2019年整体的房价涨幅还未统计出来，但是我们可以根据柬埔寨的市场动态来中大致了解到。
而金边常住人口近300万，却有近30万是外籍人口。预计，到2030年金边人口会增至700万。
如此大的人口增长，对房屋的需求量也同比增加。而截止目前，金边建成的公寓数量仅3.1万套左右。金边公寓市场的供需关系决定了公寓出租率高达80%-95%，租房需求十分强劲。需求大，房子少，房价和租金上升是必然趋势。
租金比率的变化
据有关调查显示，柬埔寨金边房产在2018年的租金回报率达到了6.92%，超越大多数发达国家，排名全球第四、东南亚第一，这一数据与三年前相比直线上升2%。
而根据2019年上半年的数据来看，柬埔寨金边的租金收益率依旧保持着领先态势。据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年综合投资回报率13.5%，居东南亚第五；租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top10中唯一亚洲城市。
事实上，租金比率是成熟市场下衡量楼盘值不值得投资的一个重要指标。房产售价可能会有泡沫，但租金不会，它是市场的真实需求，良好的租金比正在告诉我们，柬埔寨房产正处于一个上升期！
外资投入变化
2018年柬埔寨外来资本投入同比增长12%，外汇储备金增至100亿美元。柬埔寨凭借着飞速发展的经济和年轻的人口结构，越来越受外资的青睐，世界各国投资者都非常看好柬埔寨。
2010-2016年外资在柬埔寨成立了19000家新公司(平均2700家/年)，2017年单年就达到4899家，2018年一年高达14552家，2019年有16000家新企业成立，是2017年的3倍。增长速度非常快速，良好营商环境带给柬埔寨吸引外资的有利条件。
房产建筑规模变化
2015年柬埔寨政府共批准建筑项目1960个，投资总额25.07亿美元。2018年全年，柬埔寨获批建筑项目已有2867个项目，协议投资额共52亿美元！据最新数据显示，2019年柬埔寨全国建筑业投资总额达93.54亿美元，比2018年同期增长78.88%。
与三年前住宅楼为主的房地产建设不同的是，目前柬埔寨的房产建设体系以高层住宅、封闭式社区、工厂、酒店、商业中心和办公楼组成，用途覆盖更加广泛。
投资柬埔寨，首选金边
2019年已然过去，而作为亚洲经济增长率最高的国家之一，柬埔寨凭借7.1%的高增长率笑傲“群雄”，令无数投资者感叹不已。
有东方小巴黎之称的柬埔寨金边，是正在崛起的新兴市场代表。金边在短短几年的时间里发展日新月异，成为了东南亚首屈一指的繁华都市。“金边”也犹如它的地名一般抛去泥土正在慢慢显露的金石。
而随着经济的高速增长，金边的房地产行业发展也非常迅猛。“投资柬埔寨就是投资三十年前的深圳”像是一句摄人心魄的魔咒，仿佛让这里一夜之间成了资本的红海。开发商、投资客以及房产中介，正在这片资本红海展现各种泳姿，希望从中分一杯羹。那么对于投资者来说，哪里才是最佳的金边投资地段？
答案就是桑园区。
桑园区也有12个分区。著名的地标性建筑独立纪念碑就在此区，中国大使馆也在此区域。其中Boeng Keng Kang Muoy（万景岗1区，简称BKK1）、Boeung Keng Kang Pir（BKK2）和Boeng Keng Kang Bei（BKK3）被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段。
被誉为“蛋黄区”的BKK是金边的商业文化中心，凭借着众多大使馆的环境与治安优势，成为当地官员、政商名流和各地使节、富豪都喜爱的聚集地。
同时，BKK区域被认为是金边土地、房屋最高价的地段，又被称为使馆区。十几个驻柬埔寨的大使馆聚集于此，大量NGO（非政府组织）外籍人士、侨民、企业在此办公，同时也是大量到金边出游的旅客的必到之地。
BKK1片区被四条金边最具“历史意义”的主干道所围成。北邻西哈努克大道、南至毛泽东大道、西起莫尼旺大道、东靠诺罗敦大道，是整座城市的中心。紧靠金边地标独立纪念碑，是金边大使馆最为集中的片区。
临近金边皇宫、独立纪念碑，又能远眺奥林匹克成，附近还有永旺大型购物商城、Naga World金边娱乐城，周边都是各国美食餐厅、咖啡馆、个性艺术名片店邻里，优质生活资源一应俱全。
△星巴克BKK1
据《高棉时报》（Khmer Times）报道，2018年该地区的地价非常稳定，原因在于该地区的投资有所放缓。BKK的地价从每平方米约3,800美元至5,000美元不等。而BKK1部分地块的价格在每平方米6,000美元以上。
鉴于BKK1是侨民、企业和高净值柬埔寨居民的聚集地，因此租金率也是国内最高的。高租金率加上强劲的入住率，大大增强了开发商对于未来几年获得丰厚租金回报的信心。
该地区的高端租客每月会支付高达4,000美元租赁一套精装修三室公寓/共管公寓，配备优质服务的公寓租金可能更高。当然，目前出租房的品质不一，低端一室公寓可能每月只需400美元至500美元的租金。
截至2019年第4季度，金边的公寓总体入住率为86.8%（包括金边各区及各级别住宅）。预计2020年位于BKK等黄金地段的酒店式公寓将继续保持80%以上的超高入住率。对于希望在该地区安家的人来说，BKK1还能提供全柬埔寨最优质的学校和医疗保健设施——而且随着新的国际运营商不断打入该市场，这类软基础设施还会逐月增加。
周边的顶级国际学校包括，金边国际学校International School of Phnom Penh、CIA金边国际学校CIA Phnom Penh International School、布里奇顿学校Bridgeton School和金边莱佛士蒙特梭利学校Raffles Montessori School of Phnom Penh。
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