疫情已經進入攻堅戰，防控取得了顯著的成效，部分城市已陸續開始復工，但疫情嚴重的區域，病情的複雜性會導致抗“疫”時間進一步延長，其復工時間會較一般城市推遲，相對應的城市購房信心的恢復也會滯後。
這就導致在重災區內重倉的房企會面臨一定的銷售和資金壓力，在重災區內的總土儲佔集團的比重雖不能完全反映企業面臨的風險，但一定程度上代表企業的戰略壓力；最關鍵的、壓力最大的來自近一年房企在重災區內的新增土儲，回款、週轉速度都將被滯後，影響企業當前的規模增長和戰略落地。
因此，本文將從總土儲、新增土儲和區域銷售三個層面來探討房企短期的壓力如何。
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因疫情的急速蔓延，房地產行業休眠，企業銷售停擺。這點和其他服務業，諸如餐飲、旅遊面臨的困境基本相同。疊加復工延遲，更加大了企業資金壓力。尤其是疫情嚴重區域，無論市場信心的恢復、還是復工時間都比一般城市要長，因此負面效應也會進一步放大。
一、房企銷售、在建項目幾乎停滯1個月
作為資金密集型產業，房地產企業最大影響來自於疫情影響下假期停工、復工推遲而導致的”支出仍舊、收入劇減”局面，資金鍊面臨巨大考驗。
在疫情蔓延與防控加碼下，湖南、江西、廣東、海南，以及武漢、重慶、福州、南京、合肥、杭州在內的60餘省市再次下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。
過年期間房企售樓處全部暫停營業，導致大部分城市返鄉置業潮“爽約”，銷售也幾乎停滯。供應層面，據CRIC監測的84個城市中，95%的城市新增房源“零供應”。因疫情防控措施不斷嚴厲，春節銷售出現斷崖式下跌，88個城市成交量僅37萬平方米，部分三四線城市甚至無成交。
即便房企為了減輕疫情造成的影響，紛紛開啟了網上看房、網上售樓處等一些列新型營銷手段，但效果與線下相比差距頗大。
二、重災區“解禁”仍需時日
疫情給房企帶來的影響一方面是銷售銳減導致現金流壓力陡增；另一方面則是復工延遲帶來的經營風險，對於原本並不充裕的資金而言，更是雪上加霜。尤其是疫情重災區，受到的影響更大、時間更長。
隨著疫情正在逐步得到控制，越來越多的疫情相對較輕的城市已經開始復工。一方面多地出臺保障相關復工政策，在金融、就業、調低復工門檻等方面做出保障。另一方面，截止至3月12日，克而瑞調研的44城市中半數售樓處復工超過9成，但作為重災區的武漢則並未復工。
從廣東、山西、貴州、雲南、遼寧、甘肅等六省，分別將新冠肺炎疫情防控應急響應級別由重大突發公共衛生事件一級響應調整為二級或三級也可以看出，疫情相對較輕、控制相對得當區域市場已經開始逐步放鬆，但疫情重災區湖北依然防控嚴厲。
因此，對於復工最核心的兩大問題，市場信心的恢復和復工時間，疫情重災區受到的負面效應會比一般區域更大，尤其是中心區域，疫情結束的時間、恢復的時間將更為滯後。這意味著重災區內總土儲較多、近一年新增土儲比例較大的房企面臨更大壓力。
三、重災區內七成百強房企受影響
疫情重災區受影響更大一方面是市場低迷所致，另一方面，復工時間要跟隨疫情的有效控制來衡量，意味著在這些城市重倉的房企，未來的供貨量將出現斷層，影響未來一到兩年的銷售回款節奏。
就疫情重災區湖北區域企業受影響範圍來看，涉及七成百強房企。其中銷售TOP20房企全部在重災區內有佈局，TOP50企業的入駐率已經超過八成。而疫情最重的城市武漢，近三年，扎推進駐的趨勢愈演愈烈，三年間已有超過40家企業新進駐武漢，拿地規模接近2000萬平方米，其中不乏龍頭企業房企。
作為中西部投資的要塞，房企密集進駐湖北的同時，也加劇了市場競爭激烈程度。但疫情的突然爆發，使得重災區湖北房地產市場停滯2個月甚至更長。因此對於近兩年大舉進入的企業而言，短期承受壓力加大。
根據過去三年的重災區內企業銷售情況預計，若疫情導致市場停滯2個月，區域內銷售前十房企銷售額將損失超過300億。
由於重災區內銷售被碧桂園、恆大、萬科等龍頭房企佔據半壁江山，這些企業銷售減少程度更大。但考慮到過去三年龍頭房企重災區銷售佔集團比重不到8%，因此整體風險不大，其他大區已經陸續復工的情況下，可以一定程度彌補重災區帶來的銷售影響。
四、百強重災區土儲佔集團平均比重5%
疫情重災區總土儲比重及總量能一定程度反映企業當前的戰略風險，雖然不能完全客觀反映短期的壓力，但若比重過高、總量過大，仍需要警惕潛在的經營壓力。
根據克而瑞統計的百強房企總土儲貨值來看，疫情重災區“地主”主要集中在規模房企之間和少數區域深耕的地方性企業。
百強土儲集中度非常高，超過5成的土儲貨值集中於10家房企，其中有6家來自銷售TOP10，碧桂園、恆大、保利土儲貨值均超過千億。
相對而言，規模房企早已開啟全國化佈局，且自身資金實力相對雄厚，因此整體風險不大。
從城市層面來看，典型企業的土地儲備分佈，呈現極度聚焦的情況：武漢作為省會及唯一核心，聚集企業在湖北77%的土儲貨值。相較而言，武漢經濟基本面、房地產基本面尚佳，購房需求基數龐大，城市風險較低，土儲集中在武漢的房企雖然短期面臨無法復工的影響，一旦疫情過後，市場報復性反彈可期，從這一點看企業的佈局風險並不大。
與總量相比，從疫情重災區總土儲佔集團的比重更能反映當前企業的戰略風險。
根據統計的百強房企土儲分佈的情況，疫情重災區土儲佔集團比重平均在5%左右，其中佔比超過30% 的僅4家企業，佔比超過10%企業超過7成。
因此，重災區土儲佔集團的比重來看，絕大多數房企在疫情重災區的總土儲處在可控的風險範圍內。
五、百強疫情重災區新增土儲為5%
對於2019年在湖北省新增拿地的項目來說，預計未來較長一段時間不能正常復工，會影響2020年的銷售節奏以及最終業績，也對企業資金鍊提出了更高要求。因此，通過對2019年新增拿地中位於湖北省的佔比，可以看出不同企業面臨的風險程度有所不一。
從2019年房企的新增拿地來看，50強房企2019年新增拿地中僅4.8%的建面和4.1%的貨值位於本次疫情嚴重的湖北，湖北省新增土儲的整體佔比不足5%；50-100強房企2019年新增拿地中湖北省的佔比相對較高，受到本次疫情影響會更加明顯。
整體來看百強房企2019年新增土儲中，位於湖北的土儲貨值佔5%左右，突發疫情對百強企業今年在湖北的供貨、銷售顯然將有消極的影響，但比例不高。從全國層面來看，佈局廣泛的企業仍可通過加大省外的銷售力度或促銷等方式來填補疫情帶來的銷售空檔。對大部分房企而言疫情帶來的影響是一時的且比例較低的，整體風險仍可控。
六、規模房企新增土儲較為分散受疫情影響小
通過各梯隊房企2019年納儲中湖北省的比例來看，銷售排名靠前的房企由於規模大、拿地分佈更廣等原因，湖北省新增土儲的佔比就更小，對湖北市場的依賴度也更低。
10強房企2019年拿地位於湖北省的比例為5.33%，風險仍在可控範圍，且10強房企在新增土儲的分佈上差異較大，新增土儲在湖北省的比例也有明顯差距，其中融創相對而言壓力相對較大，主要是由於2019年融創在武漢拿地多達10幅，且其中不乏一些大面積用地。
龍頭房企中恆大、綠地和碧桂園2019年在湖北省的新增土儲建面佔比不足5%，相對而言本次疫情帶來的壓力較小，同時這三個企業也是全國佈局城市數量最多的三個企業，此類全國化佈局的企業在局部市場動盪時有較強抗風險能力。此外10強中像世茂這樣尚未佈局湖北省的企業，2019年沒有新增土儲位於湖北，本次疫情對其土儲方面的影響極低。
與之形成明顯對比的是，50-100強房企2019年新增拿地中有14.75%位於湖北省。一方面湖北省新增土儲比例較前50強房企的比例更高，另一方面銷售和企業規模也不及前50強，融資、回款各方面都面臨挑戰，在本次疫情發生的情況下可以說“腹背受敵”，壓力較大。對於不小心“踩雷”的中小型房企而言，也許需要通過合作開發、甚至賣地的方式來降低土儲風險以及回籠現金。
從各梯隊的表現來看，顯然排名靠前的房企無論從規模、土儲分佈還是業績上都有著較大的優勢，這也是導致“強者恆強”的持續循環。總體來說，本次疫情對中小型企業而言更多的是考驗，但對於龍頭房企、規模房企而言，更多的是隱藏在整體風險之下的收併購、合作操盤機遇。
七、三類企業短期風險需警惕
為了更客觀的體現房企當前在疫情重災區的壓力情況，我們根據新增土儲分佈、總土儲比重和銷售佔比的三個指標得出百強房企重災區“壓力指數”。
分數越高，代表在疫情爆發期間面臨的壓力越大，需要注意和控制潛在風險發生。
按銷售排名分梯隊來看，Top11-20、21-30兩個梯隊房企的壓力指數低於百強壓力指數的中位數，規模房企由於佈局相對分散和廣泛，其投資戰略和土儲壓力較小。
10強房企平均壓力指數較高與TOP11-20和TOP21-30，主要是因為其中融創2019年通過收購新增了大量武漢土儲，10強中其他企業的風險指數保持在中位數左右，而龍頭房企碧桂園、恆大的風險指數明顯較低，因此，整體來看10強房企在疫情重災區的佈局壓力並不大。
而31-50名、51-100名的房企平均壓力指數高出中位數較多，主要由於區域深耕型的佈局導致風險集中，一旦踩中本次疫情嚴重的城市，則運營壓力大幅上升，另一方面中下游房企一年內拿地的總量普遍不及TOP30房企，疫區佔比高的偶然性較大。
八、戰略聚焦的房企短期面臨一定資金壓力
具體企業來看，壓力指數最高的企業主要是疫情重災區內的地域性房企以及近一年在區域內投資加碼的房企。
融創、當代近一年在重災區內投資加碼的企業，在疫情影響下，短期項目變現能力縮減，對於高週轉的融創而言，雖然土儲和銷售在重災區佔比並不高，但戰略落地的情況將大打折扣。此外，北辰等佈局壓力上風險不大，但重災區銷售比重佔比過高，短期會對其一季度銷售業績產生較大影響。
整體來看，壓力指數比較高的企業雖然短期存在一定的戰略和銷售風險，但佈局上多數以武漢為核心，考慮到作為湖北省會，武漢的經濟、人口等基本面尚佳，購房需求僅被抑制尚未消失的大背景下，一旦疫情結束，市場熱度恢復之後，大部分房企風險會回到合理範圍。
九、疫情過後企業、城市都需要修復期
當前市場和企業的銷售恢復主要取決於疫情持續和有效控制時長。悲觀預計，若是到上半年才能得到緩解，對於部分房企來說是致命性打擊。樂觀估計，若疫情在一季度得到有效控制，無論是城市經濟發展和房企銷售均可得到喘息空間。
但對於企業而言，當下面臨的困境就是疫情的持續時間和有效控制時間，這些因素推遲了企業開工、復工，直接影響企業銷售和資金鍊。疫情過後的市場變化，我們認為城市市場恢復活力、房企運營步入正軌都需要一定的修復期。雖然從1月份融資來看，房企資金面較為寬鬆，且目前部分城市也出臺了有利於企業的土地出讓金延遲繳納等政策，但在疫情下售樓處關停、停工等會導致一季度銷售慘淡，管理費用、利息成本的支出也會讓房企”傷元氣“。因此，若疫情警報早日解除，房企也需要一段”修復和喘氣期”。城市角度來看，由於疫情重災區採取的行政措施十分嚴苛，不乏封城、戰時管制等手段，因此地方經濟、財政壓力巨大，也意味著需要一段觸底回升的期間。
在這樣一段修復期當中，對於房企而言應注意三個方面的準備和工作的前置。
第一，在城市戰略選擇上，警惕疫情重災區三四線潛在風險。尤其是棚改退坡後之後，需求被提前透支、購買力不足以及庫存較大的城市。
第二，在疫情逐步得到控制的過程中，企業各方面的準備工作需要前置，尤其復工前的相關產業鏈。一旦疫情早日得到有效控制，投資可以先行，畢竟上半年拿到的地還是有可能在年內上市，對業績形成一定支撐。
第三，重視品牌營銷，線上跟線下的營銷相結合，以達到蓄客和定位目標客戶的目的。在疫情重災區中，市場信心的恢復至關重要。
十、重災區周邊二線及武漢仍具投資價值
全國層面來看，即便疫情突發性打亂了房企原有的投資節奏和城市調整的週期節奏，但對於企業而言，我們認為全年都是土地投資的窗口期，二季度會迎來一波土地市場小陽春，但不會出現2019年3、4、5月那樣的瘋狂。對於疫情重災區的房企投資而言，五、六月份同樣是一個補倉的好時機。
一方面是經過疫情之後，地方財政壓力會凸顯，土地出讓的節奏會加快，不乏優質地塊推出吸引市場熱度。另一方面，疫情過後房企的資金面會有一定損傷，競爭激烈程度會大打折扣，底價為主的市場中不乏抄底的好時機。
當然首先還是要避免在三四線城市過多囤地，尤其是郊區、郊縣市場。一方面從目前佈局來看，疫情重災區三四線主要被碧桂園、恆大以及綠地等航母級企業所佔據，和這些企業去搶市場，難度頗大；另一方面三四線庫存風險和購買力透支的風險不容小覷。
總的來說，對待疫情重災區的投資，需要更聚焦和收斂。
第一是通過收併購、合作開發緩解供貨壓力。此次疫情對部分高週轉、深耕單一區域的小房企影響較大，高槓杆高負債會導致部分房企因資金鍊而破產，對於資金實力雄厚的房企而言，“大魚吃小魚，大魚吃大魚”不僅能夠增加自身的土儲儲備，也能通過收併購獲得大量的優質項目和價格便宜的優質地塊，尤其是那些能夠快速變現的項目，可以有效緩解當前供貨不足的局面。當然，合作開發也是應對當前特殊時期的手段之一。
第二是重新審視城市發展週期，疫情或將加快調市場調整期結束，聚焦關注二線城市，尤其是中西部二線，以及城市圈紅利下基本面良好有產業、人口支撐的三四線。疫情導致社會經濟壓力較大，從目前一些政策來看，未來迫於種種壓力，房地產政策環境會有所“放鬆”，也會導致部分城市調整週期加速結束，不排除利好房地產市場政策出臺。相較之下二線城市的抗跌性和良好的購買力給房價提供支撐。尤其是中西部的二線，武漢，鄭州、長沙、成都、重慶可重點關注。
值得注意的是，對於武漢的投資，我們認為雖然武漢受到的影響程度是其他城市的很多倍，但武漢疫情的嚴重程度不等於武漢地產行業受到的影響程度。首先武漢城市基本面沒有發生重大改變，長久後會恢復，其次，疫情後一定會加大政策支持，彌補損失。再次，疫情對於武漢地產的銷售造成了影響，但卻給投資拿地帶來了機遇。
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