[姐是老流氓，不要欺負我]
過去25年，是南寧城市跨越式發展的25年，也是南寧樓市激盪的25年。
那麼，25年裡南寧樓市到底發生了啥？當年390元/㎡的宅基地真的很便宜？南寧單價最早破萬的樓盤，竟然不是幸福裡？樓市調控與房價到底啥關係？
以銅為鑑，可以正衣冠；以史為鑑，可以知套路。
作為南寧樓市的資深觀察者，姑姑想把南寧這25年來的房地產歷程，獻給扒友們，作為扒房解禁後的首份見面禮。
25年，南寧房價翻了11倍
現在，大家都知道房子是“商品”，而且抗跌通脹，保值增值，怎麼看，怎麼香。
但你知道“房”和“商品”是怎麼掛鉤的嗎？
這得追溯到40年前。1980年，中央把房子定義為商品。這被稱為中國房地產市場化的元年，也才有了後來的“商品房”。
但那會的南寧，還是一個名不見經傳的小城市。要麼是自建房，要麼是單位福利分房，距離真正的商品房市場，還有18年的路要走呢。
本文要說的是1995-2020年，25年間南寧房地產的那些往事。
25年，最直觀的變化，就是房價。
▲1995-2020年間，南寧房價每平米從1000出頭，到如今的1.1萬，翻了11倍。
“我真是生不逢時啊，當年房價那麼便宜，可我卻還小。”
“後悔啊，當年1000多元一平，我怎麼就沒多買幾套？”
“現在這房價，再看看當年，真想抽自己幾巴掌。”
……
姑姑總是聽到很多扒友這麼說。
然而脫離收入談房價，就是耍流氓。房價收入比，才是揭穿上述言論的真相。
▲1995-2017年，南寧職工與農民收入對比。數據來源：南寧統計局
以1998年為例，一個在崗職工年收入7315元，平均月薪609元。但當時的房價約為1800元/㎡，假如買80㎡，也要不吃不喝19.6年才買得起。
對於普通人，房價從來就沒有“便宜”一說。現在看當年，很多人不過是事後諸葛亮。
以下，姑姑就帶你走進各個階段南寧樓市的發展與變化。
1995-1999年
市場萌芽，從福利分房到商品房
25年前的樓市，到底是怎麼樣？
1995-1999年，是南寧樓市從福利分房向商品房過渡的階段，也是商品房萌芽期。
早些年，手捧鐵飯碗的職工，有福利分房；如果是老南寧，則有祖輩留下的宅基地；商品房，還是個新鮮事物。
所以，這一時期的商品房，摸著石頭過河，地位有點尷尬，市場化程度低，受眾很窄。
由於是剛剛興起，所以很多樓盤廣告，都坦坦蕩蕩地說自己是“微利商品房”。
而這個小南寧，老朝陽是當仁不讓的NO.1，南湖還是一個要向朝陽拜山頭的小弟。
▲1995年，樓盤房價988、1298元/㎡起。這時候打出“微利商品房”，還不足以引起民憤。
▲榮和第一盤榮和新城在1995年打出廣告，向市民們徵求總平圖和購房建議。可見，剛成立2年的榮和，還是“初出茅廬”地產新兵。此時榮和還不知道，這個盤是它成為“廣西一哥”邁出的第一步。
▲1994年，南寧首次拍賣國有土地。1995年，南寧舉行第二次土地拍賣，2宗地塊位於朝陽橋和南湖橋邊。此時的南湖還是剛開發的新區熱土，從地塊的起始價來看，朝陽還是當仁不讓的老大哥。
▲1996年民族大道東上的別墅宅基地，390元/平，請注意哦，是地皮。一塊800㎡的地塊，總價31.2萬。
▲這時期，仙葫、邕寧有不少宅基地出讓。當時能拿出十幾二十萬的人，並不簡單。然而，也就是仙葫大量宅基地的出讓，缺乏統一規劃，註定了日後的仙葫，終難成氣候。20多年過去了，仙葫幾乎成了被遺忘的“角落”，城市面貌還停留在縣城的水平，大量別墅地塊爛尾。（1996年）
▲這個階段，樓市以安居工程和經適房為主。北湖小區、明秀小區、新興苑就是比較有名的項目。那時的廣告語真是樸實無華。
1998年，《還珠格格》紅遍大江南北，這一年也恰是樓市一個分水嶺。
早期樓市開發粗放，導致海南、北海產生大量爛尾樓。國家出手救市，結束了福利分房的政策，南寧福利分房也戛然而止。
突然沒了福利分房，很多南寧人開始轉向商品房市場，需求逐漸釋放。
中國人愛存錢，也不愛欠銀行錢，但以當時南寧人的收入，全款買一套房談何容易？
▲1995-1999年，南寧職工與農民收入對比
▲1995-1999年期間，中國居民槓桿率並不高，直到2008年4萬億刺激之後，才大幅上升。
所以，“美國老太太”利用槓桿貸款買房，早買早享受的案例，逐漸扭轉愛儲蓄的“中國老太太”的觀念。
首付+按揭貸款的買房模式，在雙職工家庭慢慢被接受。
多年以後，中國人終於知道，長期貸款本身就是對通脹的一種對沖，也是這輩子唯一可以貸款30年買的東西，真香。
▲中國近10年通脹率走勢
那時期南寧打出來的廣告，帶著時代的烙印，還蠻有意思。
▲“百姓購住房，工行幫您忙”。工行很靈水，推出20年七成貸款業務，不知當時的南寧人是否感冒。
▲中華路上這個樓盤的廣告，是不是有種“捨我其誰”的霸氣？（1998年）
現在銀行按揭稀鬆平常，但當年，銀行提供按揭可是要打廣告的一大優勢。
▲這時期，南寧湧現了不少優秀的安居小區，獲得國家級殊榮，北湖安居小區就是其一。這時期的安居房888-1208元，商品房1238-1598元/平。
▲最近，海南啟動現房銷售制度，可謂石破天驚。不過，在21年前，南寧秀湖花園打出廣告，現房1350元/㎡，即買即辦房產證。（1999年）
2000-2005年
整體向東，南寧進入新時代
如果用一個詞來概括2000-2005年南寧的地產往事，“南寧東進”則是一個劃時代的註腳。
“南湖新區”“埌東新區”開發如火如荼，鳳嶺雖然還是一片荒山野嶺，但也開始嶄露頭角。
▲2001年，南寧晚報刊發《東進！東進！》文章。
2004年10月，首屆中國-東盟博覽會在南寧舉辦，南寧成為中國-東盟博覽會永久舉辦的城市。
此時的樓市開發，老城區江南、朝陽、北湖還是主陣地，南湖板塊、金湖CBD、地王大廈、會展板塊、商務區、鳳嶺等新區則開始推進。
▲埌東匯春路上的匯春名庭，廣告開始是彩色的，“效果圖”開始用於報紙廣告上。廣告語看起來有點土，但把想表達的內容都表達了。（2000年）
▲民歌湖附近的名都苑，是較早一批打出“豪宅”概念的樓盤。從打出的區位圖可以看出，那時的埌東，配套和路網都還比較欠缺。（2000年）
▲金浦路上的聖展獨立公社，瞄準的是投資者。明明白白地把月收益和月供差價打出。查了一下，那裡現在35平的租金是900-1000元。（2003年）
▲金湖CBD上的金湖灣，廣告上打出“地段論”。那時很多廣告，都喜歡把什麼都說了，畫面滿滿當當。（2003年）
▲會展航洋城後面的香榭裡，是當時比較“偏遠”的樓盤了。廣告上倒是蹭上了航洋、會展中心等大IP。（2003年）
▲鳳嶺時代的真正開啟，是從榮和山水美地開始。這個小女孩的形象，一直代言了好多年。2015年，榮和悅瀾山又用了這張照片做代言，掀起一波情懷殺。（2003年）
▲除了山水美地，鳳嶺不得不說的另一大盤就是翡翠園。鳳嶺一南一北兩大盤，才“圓滿”。那時的中房開發了不少樓盤，現已改名為軌道地產。（2003年）
▲航洋國際城首期開盤，此後一枝獨秀多年。未曾想，8年後，萬象城開業，兩大商業體大有暗中較量之勢。後來航洋改規劃、改名“會展航洋城”，一度陷入絕境的商場起死回生。2018年，它還在抖音上一度成為“網紅”。（2004年）
▲2005年的地王大廈打出“鐵定11月封頂”的廣告，現在回想，幸好當時沒遭遇黑天鵝事件，要不然就打臉了。273米的地王大廈，是當時我國西南第一高樓。直到2014年，才被柳州地王國際財富中心打破。（2005年）
正當南湖、埌東、鳳嶺開發正酣時，老朝陽萬達廣場的出場，才是“王炸”。什麼叫“薑還是老的辣”？這就是。
▲2003年，朝陽萬達廣場開盤，當時的價格並不便宜，外鋪均價3.7萬元/㎡，內鋪均價3.2萬元/㎡。這是南寧最旺也是最賺錢的商業之一，當年買了這裡鋪面的業主，現在是真的躺在金山銀山上了。
▲七岔路口，在建的朝陽萬達。（2004年）
這一時期，南寧城市算是進入新一輪的城市開發之中。從南寧城鎮化率的水平來看，這一時期南寧的城鎮化率明顯上升。
▲南寧各階段城鎮化率
2006-2008年
五象新區正式啟動，4萬億救市
2006年，對於五象新區是極具歷史意義的一年。
2月23日，南寧發佈《南寧市五象新區概念性總體規劃方案國際徵集公告》，多家國內外公司參與五象新區規劃設計。
同年4月，五象大道工程開工，標誌著五象新區建設正式啟動。
不過，那會的樓市還沒五象什麼事。
▲2006年良慶區的金地花園上市，打出的還是“良慶新區”，此前陽光新城因為靠近五象嶺，則打出“五象嶺新區”。五象新區的概念還沒真正形成。
2006-2007年，這2年是調控年，“國八條”、央行6次加息、商品住房不能二次按揭等一系列政策先後祭出。
2007年上半年，樓市表現“平平無奇”。
然而，到了下半年，樓市開始狂飆。南寧房價達3700元/㎡，環比上漲24.7%。然而，好日子就在2008年戛然而止。2008年，全球經濟危機，沒人能獨善其身。
南寧樓市各方面的表現，讓ZF心急如焚。
▲2008年，南寧商品房、土地成交大跌，房價回落。
樓市成交量、土地成交、交易金額全面下挫，樓市低迷可見一斑。
▲南寧經典的營銷事件，盛天茗城不分樓層、不分朝向，統一一口價4280元/㎡。可惜那個畫面沒找到，只找到了這個有“起”價的畫面。如今，該樓盤價格已破兩萬。
▲匯東酈城打出3390-4300元/㎡的價格區間。不過，匯東酈城的房價，一直低於板塊樓盤。
▲江南大盤南寧奧園打出2980-3150元/㎡。
▲2008年是奧運年，南寧經典樓盤之一瀚林華府在當天打出了與奧運相關的廣告。當時宣傳的豪裝標準是4000元/㎡。
樓市不振，當年的媒體報道說，房地產暴利時代已終結。
▲它不知道，半年後房地產便迎來了新一輪暴漲。
一葉知秋。不僅南寧如此，全國更是如此。於是，一副猛藥來了：
4萬億救市。只有房地產這副猛藥，才能將經濟拉出泥潭。
2009年
炒房團殺到，房價報復性上漲
2008年發生的一切，為2009年樓市的報復性上漲埋下了伏筆。
這些舉措，猶如一聲春雷，炸醒了沉睡中的樓市。
當年，最火爆的板塊，當然是鳳嶺北、商務區。
全國各地的炒房團殺到南寧，一下飛機，他們拉著拉桿箱直奔售樓部。一名東北大叔告訴姑姑，當年他在盛天華府買了將近一棟樓。
商務區10萬元/㎡的天價商鋪，也是那時誕生的。據媒體報道，當年商務區很多樓盤的業主，60%是外地人。
不過，這也可以理解，絕大多數老南寧人是隻鍾情於老城區，看不上山高水遠的鳳嶺也是正常的。
▲2009年8月8日，鳳嶺北榮和大地首期開盤。當時均價未超5000元/㎡，500多套房引來近3萬人搶購，成為南寧樓市最經典的一幕。
▲商務區的領世郡1號，成為南寧首個單價破萬的樓盤，當時的報價為1.38萬元/㎡，讓人驚掉下巴。半年後，商務區幾乎所有樓盤均價破萬。
▲利海亞洲國際當年也是被捧上了天。即便售價過萬，2期開盤依然敢打出熱銷廣告。按照廣告上的說法，1100套，銷售額超3億，那豈不是均價2.7萬？還是包括了1期的銷售額呢？可惜，利海現在卻成了商務區爛盤之一，商業還爛尾了。
▲鳳嶺北鳳嶺山語城首期預約。暴漲時期，樓市依然還有人匠心做產品。風情洋房，當時虜獲了不少人的心。
▲城南大盤普羅旺斯，蟬聯了多年銷冠。說起來，龍光是最熱衷於拿D王的一家開發商，普羅旺斯，水悅龍灣、君御華府、世紀、天曜、天瀛都是。
救市猛藥，炒房團殺到。2009年，南寧樓市供不應求，供應351.15萬㎡，成交卻高達678.63㎡，青秀的成交量，更是佔據了當年成交量的55.6%。
▲青秀區大熱，商務區、鳳嶺北功不可沒。
炒房團推高，樓市需求噴薄而出，直接推高了南寧房價。當年，珠海華髮還在柳沙拍下地王，總價24.7億元，樓面地價超5800元/㎡。
▲2009年開始，南寧房價出現第二輪明顯上漲
2010-2015年
調控頻出，南寧祭出限購令
2009年樓市太“妖”，總不能就這樣瞧著房價蹭蹭上漲。
所以，2010-2015年，無論是全國還是南寧，政策頻出，迎來史上最嚴調控。
慢了幾拍的南寧，於2011年，南寧祭出限購、限貸等政策。這一招可謂是釜底抽薪，南寧樓市瞬間啞火。
樓市艱難，不管是大熱的鳳嶺還是老城區，都紛紛推出拋出優惠的橄欖枝。五象還是不受待見的偏遠板塊，華潤24城4999起就是那時候打出來的。
不過，五象核心區第一盤碧水天和首開打出均價8800元/㎡的“天價”，輿論譁然。此後，它也難熬，房價一度跌至6字頭。
直到2014年，南寧打響全國限購鬆綁第一槍，以“北部灣同城化”為由，對北部灣城市居民鬆綁。9月30日，宣佈取消限購令。
隨之而來的，是2015年7次降息，降準，降首付，全面放水。
▲南寧經典廣告語：首付？對面兩個包包而已。人們只記住了這句成功的廣告語，但很少記住是哪個盤。當年，天池山4500元/㎡起。（2011年）
▲2012年，紅日2盤打出廣告，那時看著還挺風光。然而風光之下，悲劇也許在2010年拍下金浦路地王時已經註定。沒過多久，紅日跑路，留下了幾個爛尾盤。
▲2012年9月1日，華潤萬象城開業。幸福裡也於這一年啟動預約，南寧算是有了真正的豪宅。姑姑記得，它有一句廣告語是，廣西每10輛勞斯萊斯，有7輛停在幸福裡地下室。
▲2013萬達公館首開，均價1.6萬元/㎡，價格確實透支了。現在的二手報價，停留在1.8萬左右。
▲鳳嶺中央廣場這個三產房還挺高調的，在報紙上打出2988元/㎡起的超低價。然而在幾年前卻遭遇資金危機，爛尾了。（2013年）
▲調控之下，2009年不可一世的商務區開始降價，東盟中央城首開8字頭。鳳嶺北榮和千千樹打出“7”字頭特惠。（2013年）
▲2014年，五象神仙打架。華潤、萬科、綠地三大樓盤掀起“價格戰”，當年的五象湖是多麼不自信。錯過4999起的神盤，有多少條腿都要被拍斷。
▲中海國際社區打出5588元/㎡起特惠房。那時候的主城區任何一個板塊，貌似都可以碾壓五象。（2015年）
▲五象還不怎麼受待見。花70萬元就可以在五象新區買下一塊宅基地。（2015年）
▲市場下行，龍胤花園花了10多萬元在報紙上連續3天打出“史上最貴”的字。（2015年）
不過，調控之下，並未阻擋外來房企入邕的步伐，萬科、綠地等一線房企紛紛在南寧圈地。
▲外來房企入邕時間
2016-2020年
DW頻出，五象跳漲，樓市橫盤
2016年是南寧DW頻出的一年。鳳嶺北樓面地價7157元/㎡，鳳嶺南樓面地價更達11400元/㎡。相思湖、那黃大道、三塘、五一路、安吉板塊等，紛紛拍下高價地塊。
此外，南寧土地平均樓面地價邁入“3”字頭，環比上漲121.97%。
▲2016年南寧各板塊拍出高地價。來源：克而瑞
▲2011-2016年南寧樓面地價走勢
來感受一下當年的廣告畫風。
▲大唐拿下銅鼓嶺地塊後，一房產銷售發的朋友圈。
▲DW後，各大樓盤紛紛刷屏要漲價，但仙葫長島800裡香江卻反其道而行，說要讓南寧房價重回“4”字頭。
▲誰還記得漢軍還拿下過地王麼？其實這是一宗商業用地，跟住宅用地不是同一回事。
2007、2009、2017，這3個年份，是南寧樓市房價躥得最猛的三個階段。
2016年年底，南寧開始執行限價銷售。2017年，南寧土拍實行“兩限一競”的規則，還出臺了“三級精裝”，精裝標準最高3000元/㎡。
被抑制了溢價的開發商，紛紛開始“毛改精”，南寧至少提前10年邁入精裝時代。
南寧房價也一路高歌猛進，整體均價破萬。此時，樓市亂象也頻出。
不過，五象在這時期開始真正翻盤逆襲。
▲五象湖與南寧整體房價對比。
尤其是五象湖，無論成交還是房價，均是南寧跳漲最快的板塊。學區房，被不斷熱炒。
▲學區房被不斷炒熱，金旺角2.5萬元/㎡惹爭議，去年單價邁過3字頭了。（2018年）
▲捆綁銷售車位等亂象頻出。（2018年）
▲南寧利率不斷走高。別說9折優惠了，現在直接加點200的都有，現在南寧利率領跑全國。（2018年）
▲商品房捆綁精裝，房價貴，南寧這時期湧現出二三十個三產盤，基本都是2、3字頭的超低價，尤其火爆。（2018年）
2019年3月，南寧還拍出了五象湖DW，市場一片狂歡。
▲龍光拿下五象湖DW，樓面地價14400+，周邊樓盤刷出的一組海報。（2019年）
然而，事實證明，不按規矩出牌，總會遭來一頓暴擊。
在中央堅持“房住不炒”的主基調下，在穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”之下，樓市進入了意料之中的新橫盤時代。
▲碧桂園率先開始大甩賣，打出7字頭特惠房。
▲打出8字頭特惠房。
這個橫盤，一直橫到年底。
很多人期待，2020年，這一切能翻篇，但人算不如天算，開局的黑天鵝，讓樓市雪上加霜。但願，一切能儘快的好起來。
25年樓市史，不要白看了
南寧25年樓市，說長不長，說短不短。
不論你是地產人士還是普通購房者，不要當花邊八卦看看就過了，有些買房道理，你一定要懂。
1.房價從沒大跌過，中途偶爾做個俯臥撐或橫個盤。但把週期拉長你會發現，房價一直漲。買房自住，不必糾結一時漲跌，也不必指望買在最底部，因為長遠看，房價會漲。當然，如今也不建議再加槓桿短炒，畢竟市場已時過境遷。
2.不要以現在的眼光去看過去，也不要以現在的眼光去看未來。你覺得10年前的房價便宜，但10年、20年後，你也會覺得現在的房價便宜。
3.如果一套房因為太貴而猶豫，能力之內買它；如果一套房因為太便宜而猶豫，放棄它。
4.政策收緊，房價橫盤；政策寬鬆，房價上漲，這是25年來的樓市規律。
5.南寧城市格局變化告訴我們，
規劃指向哪裡，ZF在哪裡大投資，就在哪裡買房，埌東、鳳嶺、五象就是這麼過來的。6、任何一個新區冒頭，千萬別小瞧了它。今日你看不起，明日很可能你就高攀不起。
PS：以上為姑姑耗時近兩週，吐血收集整理眾多歷史資料，並融入個人見解，寫成的一篇近萬字南寧樓市史。
不得不說，樓市激盪的25年，也是一部南寧城市的發展史，亦是南寧媒體、廣告、營銷行業的變遷史。
以史為鑑，可以知興替。希望姑姑的這篇文章，對你瞭解南寧樓市歷史和買房之路有一定幫助。
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文|東方姑姑 編|八阿哥
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