有些业主认为，地下人防车库和架空层由于没有进入公摊，所以其受益权或所有权就属于开发商。造成这个想法的原因不外乎有两点：一者愚蠢，二者想当然。草民以为，前者虽然极少，但确实存在；后者是多数，应占95%以上。
很多人是根据一般性的字面意思或流行说法，就想当然地、自以为是地认为，没有进入公摊的，自己当然就没有付费购买，进而推论出那就是属于开发商的，有啥好争的呢？草民在网上能够感受到，个别人对我谈论此事儿满脸惊讶、愤愤不平、予以指责、不予理解，认为我是要搞乱小区关系。很是遗憾，它说这话的时候，我感受到了它的无知、以及它不知道自己的无知所在。现在，草民就再来说道说道这个问题（只求能说清楚观点，语言表述不当或混乱的话，就请谅解，也可以继续讽刺）：
先说结论：小区内没有进入公摊、而又没有独立产权的一切建筑物、附属建筑物的受益权或所有权都归属于小区全体业主。有独立产权的东西，谁买就归谁，具有排他性，当然不应该进入公摊，而不独立（无产证）的建筑物或构筑物等本来就是业主最终投资的，如果进入了公摊，那就是开发商对业主的重复销售、欺诈性销售。
何为公摊？有两种，一是公用建筑面积，二是共有建筑面积。有兴趣的业主可以查阅具体相关规定，说的很清楚。其中，在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条中，说"凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积"。
请大家在这里一定要注意一个词儿，很关键，不要糊里糊涂就过去，叫"独立使用"，最高法对"独立使用"是有专门解释的，其中就包含有以下两点含义，一是有独立的产权，二是可以独立核算成本。所以，简单地说就是，可以独立使用的，当然就不能作为公摊了，因为产权购买人已经付费使其成为私人专有的使用物，具有了排他性。
那么，现在就有一个问题来了，即：不能作为独立使用空间的建筑物（如人防工程和架空层）为啥也不能进入公摊呢？原因其实非常简单：因为，所谓这类不能作为独立使用空间的建筑物之所以不能独立，其根本原因是由于其是主体建筑的附属功能的一部分，是在主体建筑物的基础结构上形成的，这一不能独立的建筑物的建筑成本也早已进入了主体建筑的成本核算当中了。上述观点在建筑设计规范、会计准则、税法和物权法等法律法规中都是这么一致的体现的。所以，理所当然，人防车库和架空层就不能在销售时再次进入实际销售面积以忽悠业主，否则就是不道德的重复销售。
具体，我们先看物权法是怎么说的？社会上、市场上关于地下人防车库的权利归属问题，大多引用的是《物权法》第74条第二款："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定"，即所谓的自由约定说，并由此得出结论：小区内的车位车库归开发商所有，由开发商处置。那么到底应不应该这样理解呢？草民认为，答案是肯定的，是应该这样的理解的，一点都不含糊。然，大家一定要注意、且不要忘了：这条法律规定说的是车位车库，而不是小区的人防车库。因为所有的人防车库虽然口语化地叫了一个"人防车库"的名字，但其基本性质却是人防工程，而非车库，它们只是人防工程在非战时被临时改建为停车位而已。
根据《人民防空法》，人防工程的所有权属于国家，不能销售，人防工程是按照《人民防空地下室设计规范》要求而设计出来的，不管你是否将小区内的人防工程改建成什么用途，如停车位、娱乐室等，都只是非战时的临时状态，该地下工程的人防性质并不因此而改变。所以，物权法74条第二款所说的车位车库就理所当然的指的是具有独立产权的车位车库，而非没有产权证、不能作为独立存在空间的人防车位车库（也包括架空层等）。否则，物权法和人民防空法这两部大法就会相互矛盾了。
当一个建筑物的产权可以明晰的时候，产权所有人当然可以将其出售、附赠、出租等。而御景园地下车库是没有产权证的，是不独立的，是依附于地表主体建筑物的，是人防工程，并不是正常意义上的独立车库。
人防车库的产权虽然属于国家，但人民防空法同时规定，人防工程是"谁投资、谁使用、谁受益"，所以当我们谈论小区人防车库时，谈的不是其所有权，而是其使用权和受益权。
那么下一个问题便是：人防车库到底是谁投资的？不要跟我讲是开发商贷款投资的这一类愚蠢的看法与判断。要判断这个问题，我们还是要先看看，住宅小区的人防车库是依照什么法规设计修建起来的？
不仅仅是我们小区，在中国人民共和国境内的城市任何新建居民小区，其修建依据都是《城市居住区规划设计规范》。该规范（二）第六项第七条规定："凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建"。
注意：这里说，人防工程是居住区配套公建，请大家一定要记住这一点。也就是说，开发商在开发商品房时，必须修建符合比例的人防工程，人防工程的审查是规划许可的前置条件，并且这个人防工程在性质上是小区住宅楼的配套公建，而不是独立于小区的住宅楼而另外规划设计和批准许可的。
那么，地下人防车库（其实也包括架空层和会所）最终到底是不是开发商自己掏钱修建的呢？当然我们也可以找到相关依据喽！《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本，包括1、征地费及拆迁安置补偿费；...,3、住宅建设、安装工程费；4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。
与此同时，国税发（2009）31号文第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。怎么处理法呢？查阅《企业会计准则》，我们就会发现，包括地下人防工程（车库）在内的建造成本最终都是要汇集到综合建造成本中去的，不论主体建筑物和配套的间隔时间有多长，帐就是这么做的。至此，我们就已经非常清楚了：人防车库不是单独设计、核准和建造的停车场所，而是利用小区地下基础设施形成的人防工程，是临时改建的临时性的停车场所，是小区的公共配套。
草民上面反复强调独立性和公共配套是想反复说明这样一套逻辑：人防车库本来就是小区的配套公建，不能与住宅楼分割与独立，它利用了小区住宅楼的基础设施而形成，附属于住宅楼，其建造成本按照规定是已经进入了小区的综合建造成本，《企业会计准则》和《税法》都是明确确认这一原则的。如果开发商没有将人防工程的建造成本归集计入建造成本（其实开发商是无法单独提出所谓的人放车库的建造成本的，因为那就是小区基础结构的一部分），那它就违背《会计准则》和《税法》的相关规定，必须加以纠正。如果已经进入，那在开发商开始销售住宅、且在小区业委会成立之后，就应该将小区的附属配套设施完全彻底地移交给业委会，否则就是侵权，是非完整的移交，是流氓行为。
2004年11月19日北京市人民防空办公室在《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中也表明："开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。""开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位"。"城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，这是事实。城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质，因为它纳入了商品房综合开发成本，每个购买商品房的人都是投了资的。"所以，从投资角度看，地下车库、会所、架空层的最终投资人都是买了房的业主，而非万恶的开发商。
其实，即使抛开上述自由约定说、投资说、规划审批说等种种说法，我们还可以根据《物权法》等其它一些法律法规的其它条款来进一步说明，地下人防车库的受益权是属于全体业主，而非开发商的。
根据《物权法》136条，"建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权"。该条制度性的规定说明，地上和地下空间权附属于地表建设用地使用权，取得了地表建设用地使用权，就同时取得了相应的空间权。最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条也明确规定，建筑区划内的土地归全体业主所有。
另，《物权法》146条："建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分"。第147条："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分"。
由此可知，在我国，房地关系的基本原则是"房随地走，地随房走"。所以，开发商在销售完商品房以后，开发商的建设用地使用权，也就转移给了业主，成为了业主的建设用地使用权。附属于建设用地使用权的空间权，也相应的转移给了业主。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下，如果同时承认开发商保留地下车库的产权，那就等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离，这在我国目前的法理上是讲不通的。开发商并没有获取小区地下空间的空间权，他怎么可以利用别人的空间权来修建属于自己的地下人防车库呢？他修的难道是空中楼阁或海市蜃楼吗？
这个时候，我们就可以再来来理解一下：为啥非独立的地下人防车库以及架空层不能计入公摊呢？其实这个问题真的很无聊，进不进入公摊和开发商的售楼价在市场环境下只是一个算数游戏而已，可怜的是，人类就迷在了里边儿走不出来。想来，相关法规明确人防不进入公摊，本来是为了保护购房者的，熟料却成为开发商用以欺诈业主的有利工具。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。这里再来啰嗦一下其中的道理，那就是：人防车位、车库是人防地下室改造的，也就是前面税法和设计规范所说的是利用地下基础设施形成的公共配套设施，没有独立的土地使用权和空间权。在我国，地表土地使用权和地下空间权是合二为一的，具有一致性原则，且空间权是依附于地表建设用地使用权的。如果人防车库进入了公摊，那就意味着业主为同一土地（的地上、地表和地下使用权）及其相关建筑付费两次，而对开发商来说就是重复销售。所以说，不进入公摊恰恰说明地下人防车库是属于业主的，而非开发商的。同时，这还进一步说明了，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权或利益当然应该归于业主，除非开发商能够为地下车库办出一个属于自己的独立的产权证来。
另外，《土地法》、《城市房地产管理办法》等，都与《物权法》关于房地关系的上述基本原则保持了一致。其现实的含义便是：随着房子的销售，与小区住宅楼配套的公共设施的所有权或受益权就已经从开发商手中转移到了全体业主手中。架空层属于全体业主的逻辑与地下人防车库的逻辑基本相同。至于会所，若无独立产权，则理所当然地属于地面建筑物的配套，产权亦当属于全体业主。
所以，不论从哪个角度讲、哪个环节看，包括但不限于建筑物的起源、规划设计、批准许可、土地使用权与地下空间权的一致性、建造成本做账、税收、到最终销售的完成等，小区的地下人防车库和架空层都属于全体业主，而非开发商，这在法理上、逻辑上、常识上都是不容置疑的。
閱讀更多 無住生心9910 的文章
