近日，接連有大政策出臺，又是金融放水，又是土地放權。
3月13日，央行公佈為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。
雖然是定向放水，但山路十八彎，左拐右拐最終還是避免不了會流到房地產。等到20號，本月LPR利率下調幾乎板上釘釘。
3月12日，也有一則波及全國的政策出臺，卻沒引起大家的注意：國務院下放用地審批權。核心有2點：
1.將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
2.試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批准土地徵收審批事項委託部分省、自治區、直轄市人民政府批准。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。 1
城市分化，格局重塑
以前的城鎮化思路是控制大城市，積極發展中小城市。受限於土地不足，大城市過去都是控制人口規模，尤其是北京、上海，還要將人口向外疏解。
現在土地審批權下放，相當於打開了城市擴張的大門。各省可以自主將永久基本農田以外的農用地轉建設用地，解決建設不足的問題。而試點城市更是連永久基本農田都可以自主農轉建。
永久基本農田不是永遠不能佔用的基本農田，加上“永久”兩字，體現了黨中央、國務院對基本農田的高度重視，體現的是嚴格保護的態度。
這意味著不再追求城市平均化，對城市規模的抑制得到解放。
自主權下放最多的8個試點城市：北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶。這裡面，有四個直轄市、四個省。這些省市，無一例外，全是經濟發達、用地需求大的省市。
四大直轄市以及廣東、江蘇、浙江，全是城鎮化率最高的省市，同時也是經濟大省，只有安徽弱一些。
安徽是怎麼擠進來的？
觀察這些試點省市的分佈，你會發現一個共性：都和中國最大的城市群緊密相關。
北京、天津：京津冀城市群；
上海、江蘇、浙江、安徽：長三角城市群；
廣東：粵港澳大灣區；
重慶：成渝城市群；
4大城市群全部覆蓋到了，這幾乎是赤裸裸地表明要扶持城市群和中心城市的發展。
其實早在2018年，就有了建設用地向發達地區傾斜的苗頭，出臺了建設用地指標調配的政策，給予更靈活的用地指標。這次的土地權下放，更是大大地擴展發達地區的建設空間。
18年3月，國務院出臺《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑管理辦法》。
《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》：由於實施重大建設項目造成補充耕地缺口，經國務院批准，在耕地後備資源豐富省份落實補充耕地任務的行為。
《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑管理辦法》：人均城鎮建設用地水平較低、規劃建設用地規模確有不足的，可以使用跨省域調劑節餘指標少量增加規劃建設用地規模；去年在中央財經委員會第五次會議上，就已經提到了：中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式。增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能。
說白了，不管是資金也好，人才也好，還是建設用地指標也好，都要向中心城市和城市群聚集，這是發展的趨勢，由它們承擔經濟引擎功能。
而中心城市和城市群之外的廣大地區，適合種糧食的地方就安心種糧食，生態重地就安心把生態環境保護好，負責守衛邊疆的就守衛邊疆。
八大試點省市，將基本農田轉換成建設用地用來支持城市擴張，但18億畝耕地紅線一定要守住，必然要由另外的省市來承擔更多的農田指標。
看似簡單的一個土地審批權，代表的是城市間土地供給格局的改變，代表著土地資源配置理念的轉變。作為試驗田，首批試點省市只有8個，如果能取得預想中的結果，那麼必然也會有更多城市加入進來，譬如成渝的另一核心成都、中部的武漢、鄭州等幾個城市。
城市格局正在迎來大變，土地審批權下放不過是長期調整過程的一小步而已。更重要的是以小觀大，城市群、大城市化已經走上不可逆轉的道路。
2 為中心城市的發展解鎖
過去北京、上海為什麼要往外疏解人口、產業？說白了就是人太多，地不夠用。
8個試點省市，全是有著巨大人口壓力的省市。
觀看2018年各個省份的人口機械增長（排除出生人口，只計算淨流入），廣東、浙江、安徽全是人口流入大省，加上重慶，包攬了人口流入的前4名，江蘇也不算差。
聚焦到中心城市上，這種人口壓力更為明顯。
2018年，人口增量最多的10個城市，6個都在此次土地放權試點省市裡面。北京、上海都是超2000萬常住人口的超大城市，天津也超1500萬常住人口。
2019年，杭州、深圳、廣州增量常住人口都超40萬，寧波、佛山、重慶超20萬，珠海、合肥超10萬，這些試點省市裡的核心城市幾乎都有不錯的人口增長表現。
很明顯，過去人口增長最多的省份和城市，都在這些試點省市裡面。人口體量越大，人口流入越多，越需要建設用地。
這些高房價、高地價的大城市，就應該獲得更多土地。天天喊“房住不炒”，沒有足夠的建設用地怎麼可能房住不炒？不求扭轉高房價，哪怕你建人才住房、安居保障房也得用地啊。
土地審批權下放後，大城市有更靈活的建設用地指標，發展空間更大，吸引人的能力也會更強。科技是第一生產力，人口是第一生產要素，這將進一步加劇城市間的分化。
3
隔山打牛，暗中救市
土地審批權的下放，還有一個關鍵的背景：疫情衝擊，經濟萎靡。
地方怎麼度過這個危機？出臺了這麼多減費降稅、補貼政策，資金缺口怎麼填？
土地財政不就是地方最好用的“ATM”機嗎？地方有了自主審批權力後，得到更多的建設用地，不管是用來建廠也好，建房也罷，能讓更多的投資項目能找得到地，不僅僅能帶動投資，帶動經濟，還能通過賣地來解決財政收入的燃眉之急。
長遠來看，地方要做好產業，也必須築巢引鳳，招商引資，產業園區、商務中心等都需要土地空間去承載。
其實，最近各地都已經在通過拍地來給財政補血了。據克而瑞土地月報顯示，2月份土地溢價率回升至11.3％，同環比分別上升1.2和0.9個百分點。
各地都在使出渾身解數拍地，地王頻出，樓市冷了，但土地市場卻嗨得不行。
廣州越秀區9年都沒有拍地，結果前不久拍出單價地王，樓面價高達6.46萬/平方米；
上海也在上個月拍出310.5億元的總價地王，狠狠地奶了一口；
北京，今年前兩個月，土地收入金額高達672.74億元，位居全國第一，相當於2019年全年土地市場成交額1696.88億元的39.6%；
下放土地審批權到省市，地方有更大的土地規劃和拍賣的權力，一定程度給當下的地方財政提供支持。樓市調控就可以不用鬆動太多，達到房住不炒下的平衡，這一招，真高！
但也不用擔心供地暴增，房價下跌。土地指標總量有規劃控制是不會變的，地方可以做的更多是存量的騰挪。
譬如將郊區復墾為農田，將市區和近市區的農田轉變為建設用地，產生結構性的供地變化。老城區老破小的價值會進一步的被壓縮，除非是剛需需要學區，不然真的不適合將資金放在裡面。
況且為了獲得賣地收入最大化，地方肯定會主動限制土地供應，不會讓儲備土地影響土地價格。
相比對住房的影響，土地審批權下放對基建影響會更大。很多基建都需要佔用到一些基本農田，現在審批下放後，不再需要國務院審批，地方可以更靈活處理，項目建設效率會更高。加上經濟恢復的34萬億基建需求，接下來這些試點省市的基建會大大加速。
對於北上廣深這些中心城市，用不了多久地鐵就能鋪滿市區和重點郊區，到時候地鐵房只是常態，沒地鐵的房子將會變成缺陷房。
隨著郊區的農用地轉為建設用地，郊區土地城市化的過程，也是市區輻射範圍擴大的過程，郊區之外就是都市圈，這其實就是在一步步推進都市圈的發展。
一些過去地鐵被駁回的城市，說不定能迎來轉機。深圳當年提出14號線地鐵，原本包括惠州段，但未被髮改委通過，改由惠州市組織實施。
而現在土地審批權下放，意味著給地方更大的自主權，加上大灣區和都市圈發展的趨勢，接下來很可能會放鬆對惠州地鐵的要求，甚至不排除先建再報的可能。
畢竟現在就有柳州地鐵（市區人口182萬）未批先建的例子。
結
一面是央行放水，土地放權；一面是寶雞降首付政策下架，廣州解綁公寓限購撤回，駐馬店公積金首付下降撤銷。
房住不炒的基調不能動，經濟和樓市也不能崩，怎麼才能潤物細無聲，這就考究上層的功力了。
然而不管怎樣，城市格局終究是向著城市群、都市圈、大城市化的通途前行，不管是謀發展，還是求投資，千萬不要背離這時代的大潮。
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