2020年可以在濟南買房嗎？

2020-03-15 21:43:16 佚名

deli象棋

我個人認為濟南的房價不太樂觀，投資不建議買了，自住可以考慮買。

我預計漲價不太可能，一個是相對於青島濟南現在沒有任何優勢，青島已經趕超濟南，另外一點是濟南不是海濱城市，潛力有限，最後一點山東整體人口在外流，後勁不足，加上青島煙臺威海的分流人口，個人對濟南未來樓市不樂觀，投資客還是另做打算。

成都新津房產經紀人

濟南房價處在調整階段，已經跌了幾個月了，加上疫情影響，今年濟南的房價會比較焦灼。但濟南畢竟是省會城市，山東又是經濟強省，剛需買房的話，覺得價格合適是可以買的。投資的話，濟南缺乏大的前景，長期內房價維穩是可能的，大幅上漲的概率不大。

第一、2020年濟南房價穩中小跌的概率很大

小菜從五個方面分析濟南2020年的房價趨勢：

01、統計局的房價指數行情

國家統計局2020年2月全國70城房價指數顯示，濟南新房價格環比下跌0.2%，同比下跌1%，已經連續跌了7、8個月，濟南的房價趨勢是下跌的。

但也要看到，下跌的幅度不大。也就是說，去年值100萬的房子，今年值99萬，下跌幅度也就1萬，房價基本面還是穩的。

把比較的日期拉長，2015年以來，濟南的房價總漲幅40.7%，約合每年漲8.14%，而過去10年（2010-2019）平均通脹率4.92%，也就是說，濟南的房價漲幅還是跑贏了通脹率。

02、政策端維穩

（1）中央層面

總的政策還是四點，“房住不炒”、“穩房價、穩地價、穩預期”、“因城施策”和短期內不以房地產作為刺激經濟的手段。

經歷如此嚴重的疫情，中央的決心未變，那麼2020年中央在樓市政策上不會發生重大轉向，政策維穩，房價基本面就是穩的。

（2）濟南層面

“一城一策”範圍內，濟南樓市的限購、限售、限價和限貸政策依舊，沒鬆開，投資不活躍，剛需有限，濟南房價缺乏大漲動能。

因此，在中央和地方的雙向調控之下，濟南樓市難以大漲，但也不會大跌，穩中小跌的概率更大些。

03、金融端寬鬆

央行1月全面降準，釋放8000億資金，3月定向降準，釋放5500億資金，2月逆回購萬億級和千億級MLF操作，市場流動性很充裕，各級商業銀行不缺錢，貸款政策會比較寬鬆，加上LPR下行，金融端的政策環境是有利於房價止跌的。

央媽這副“止跌藥”對濟南樓市是否受用？還得看濟南自身的情況。

2015、2016年前後，濟南透支了需求，尤其是改善型剛需，現在光吃些“補藥”，內體沒有恢復過來，效果不會太明顯，但這種效果可能正是調控所需要的。

04、意外事件衝擊

“屋漏偏逢連夜雨！"

可能這就是今年濟南樓市的情景寫照。

經歷了前幾年高速發展後，濟南房價水平已在高位，濟南樓市已進入改善型需求市場，提前透支了剛性需求後，疊加經濟持續低迷和疫情衝擊，大家捂緊了錢袋子，成交量下去了，房價也就跟著下去。

05、棚改、舊改項目越來越少

2018年，實施了31個棚改項目，28箇舊改項目；2019年，建設交付了9200套安置房，推進了42個徵拆項目，徵拆面積40.84萬平米，供地1579畝。預計2020年，老舊小區改造會保持延續，棚改項目為公立街、岔路街等4個零散項目，以及魏華莊、馬家莊等剩餘112戶、6萬平米拆遷清零工作。

從公開渠道顯示的信息看，2020年棚改和舊改項目都將接近尾聲，無論市場貨幣量，還是剛性需求，都較前兩年會有較大幅度的縮減。

綜合本節分析，政策企穩，金融略帶寬鬆，但房價趨勢仍在下行，即便央媽給了“止跌藥”，但濟南樓市的身體還有點“虛”，預計2020年濟南樓市還得調整恢復下，穩中小跌的概率很大。

第二、濟南樓市前景分析

雖然濟南是省會，山東也是經濟強省，但濟南在山東的地位不突出，樓市缺乏鮮明特點，缺乏大前景支撐，周邊強敵又太多，中長期看，濟南樓市缺乏大漲的基礎和空間。

01、濟南都市圈分析

濟南都市圈包含濟南、德州、聊城、泰安、萊蕪、淄博和鄒平市，綜合實力不夠強，級別也不夠高，處在中原城市群、長江經濟帶、淮海經濟區、山東半島城市群、京津冀城市群之間，屬於環渤海城市群的南端。

說白了，濟南都市圈是山東的，而其他都是國家級的，處在國家級都市圈和城市群之間，前景相比之下就要略微遜色不少。

濟南都市圈總人口3000多萬，GDP2萬億出頭，弱於中原城市群、淮海經濟區、京津冀城市群，也弱於青島都市圈。

但濟南都市圈相比淮海經濟區、青島都市圈的優勢在於濟南是省會，城市級別更高，高端的住房需求會更有吸引力。

總的來說，濟南都市圈的級別仍需提高，體量還不夠大，前景不夠高大上，吸引力不夠強。

02、土地狀況分析

中指院的監測數據顯示，2015-2017年，濟南土拍市場火熱，到2018年，濟南土拍開始“冷靜”下來，到2019年略有回暖，但全年高開低走，上半年表現火熱，競爭激烈，溢價成交多；下半年政策收緊，房企拿地趨於理性，流拍土地增多。

2018年看，全年供地245宗，其中，住宅用地93宗，佔比37.96%，最高樓面價1.22萬/平米，整體市場成交平淡。

2019年看，全年成交土地127宗，成交面積8022畝，成交金額610億；全年土地流拍11宗，有38宗土地溢價成交，最高溢價率90.14%；樓面價TOP10突破1.1萬/平米，最高樓面價14399元/平米，同比提高18%！

預計2020年供地會比較充足，加上之前流拍土地和市場行情，濟南2020年的土拍市場大概率都會保持平淡。

從最近幾年土拍市場看，濟南土地供應充足，成交平穩，而去年土地溢價率提升，房價繼續下行的空間就很有限。

03、人口趨勢

統計數據顯示，山東最近三年（2017-2019）人口流失近70萬。

從濟南的人口數據看，2017年淨流失人口約17萬，而18年、19年又有所恢復，顯示濟南人口流動性很大。這種人口流動性過大的特點，有利於租房市場，但不利於買賣市場。

從人口規模看，臨沂人口最多，已破千萬；青島、濰坊其次，近千萬；隨後是濟寧，834.57萬；濟南只能排到第五位，跟煙臺人口相當。

可見，省會濟南對山東人口、外來人口的吸引力確實不佳，與全國多數省會城市超強的人口吸引力形成鮮明對比。

綜合本節分析，濟南在山東省內吸引力和凝聚力都未形成省會獨大的局面。相反，在房價、經濟上落後青島，在人口吸引力上落後4個地級市，確實不夠強。

第三、2020年，濟南的房子可以買嗎？

通過前兩節的分析，短期內，濟南房價穩中小跌的概率很大；而中長期看，濟南城市發展前景優勢又不夠突出。

01、剛需

急著住房的話，可以買，解決居住問題要緊。

不急著住的話，短期內濟南房價仍有下行空間，明年買可能更好些，能省就省一點吧。

02、投資

濟南雖然是經濟大省的省會城市，二線城市，規劃上有濟南都市圈和山東半島城市群、環渤海城市群的南端，但是濟南不夠強，前景不突出，市場已經進入改善型住房市場，投資前景不夠好。

房壇法菜

看看個人需求，目前而言現在買房是的機會但是利率也是很高，年底銀行都把利率上浮了，如果全款的話，大可不必考慮利息問題。

濟南買房政策限購區域有：歷城區、歷下區、槐蔭區、市中區、天橋區、高新區、長清區、章丘區。1、總有本事戶口可以在限購區買兩套房。首套房首付30%，最長貸款30 年，二套房首付60%,最長貸款25年。2 、外地戶籍可以在限購區買一套房，首付60%，商貸按揭最長25秒，需要再購房日前三年內滿24個月的職工社保或24個月的個人所得稅。

80幸運兒

2020年在濟南買房的話，其實還是看個人需求，剛需的話，我自己的觀點是感覺遇到合適的房子，預期的價格，該買就買，其他人的任何建議都是參考～

從19年來看，年底4季度是最合適的買房時機，是真的可以撿漏的[捂臉]。從20年年初來看，由於疫情影響，房價稍微有點波動，沒有想象中的那麼慘淡，相反這幾天售樓處幾乎爆滿～

不過現在濟南的房地產還是下行的，就像海綿裡的水，只要想擠，水分還是會出來的，如果你覺得你快要結婚了，或者你覺得現在差不多在谷底了，那可以考慮買，相反你覺得未來3個季度，價格還會下跌，那可以觀望，但是該看房子了還是要看，因為這樣你才知道是否到了你的預期價格

個人觀點等4.5月份估計疫情就結束了，房價應該會小幅度上漲一些～至於買哪裡也是看個人預算了，改善沒啥可說的，我不配[捂臉][捂臉]剛需的話感覺來來回回就那些，唐冶的幾個盤，雪山的幾個，張馬片區，新東站（有些說張馬也算新東站），旅遊路，華山，西客站不熟悉就不說了，哦，貌似忘了濟南第一大盤，文旅城了，文旅城最近搞活動，12500貌似，不過位置不敢恭維[笑哭][笑哭]，唐冶我也不太清楚，看到消息最多的是龍湖九里晴川了，雪山貌似金茂逸墅應該沒了，剩下的三個盤，首付最低預算35左右應該差不多（有段時間沒關注了），張馬片區真的是華山論劍了，不過首付最低30-35應該也是可以的，新東站貌似是這裡面首付最低的了，旅遊路的大概也就三盛，玉蘭花園，玉蘭花園後面的那個一時間想不起來了，華皓英倫貌似清盤了吧，價格講道理有點小貴，三盛貌似是最便宜的，去年總價170-180w應該可以，其它的稍微好一些貌似在2w1左右了（價格可能不太準，畢竟有段時間沒了解過了），華山部分我確實沒去看過，不過有個湖講道理還是闊以的，然後貌似還有劉長山那裡還有幾個盤，因為我也沒看過就不亂說了，我瞭解到的就這樣了

最後總結一句就是，自己決定了，就別後悔，要麼不買，要麼看好了就直接買別糾結[捂臉][捂臉]

青藤之涼

個人感覺2020年6月份到年底應該是下一個房價週期的低點，是買房的好時機。

濟南是山東省省會、濟南都市圈核心城市，國務院批覆確定的環渤海地區南翼的中心城市，一直以來濟南這座城市就比較受大家的歡迎，加上這幾年濟南的發展越來越好，越來越多的人選擇在濟南工作和生活，在濟南的生活就不得不面對濟南的房價問題，每一個在濟南的人，都非常關注濟南房價的走勢。

濟南這幾年的房地產市場也是比較火熱的，房價出現了較大的漲幅，對於那些想要在濟南買房的人來說，買房是越來越困難了，但對於房價的走勢還不得不關注，下面我們就來看一看濟南2020年房價走勢是怎麼樣的？濟南2020年房價走勢濟南的房價在全國東部地區省會或者副省級裡是最低的，去年有有小幅下跌，但幅度不大，濟南郊區降價幅度高一點，市中心價格比較平穩，尤其好的學區房還會漲錢。未來房地產確實很難預料，因為國家政策風向已經進入科技領域，養老，農業，農村等領域，互聯網領域依舊活躍，大量的人才撲向這幾個領域。這次房地產不單純是降溫，應該是動真格的。2015、2016年的這波房價快速上漲，濟南衝得比較‘猛’，所以儘管市場目前需求依然旺盛，但畢竟房價仍處高位，所以市場短時間內不會太活躍。相對於一線城市，濟南這樣的二線城市發展仍有潛力。所以2020年，濟南房市繼續向好發展的空間也很大。在國家的大力調控下，濟南的房價未來將以穩為主，不會出現大跌的現象出現，房價大跌是社會和政府都不願意看到的事情。

亨德利講故事

這一輪去庫存，各大大小小的城市房價都發生了很大程度的漲幅。尤其是二三四線城市，房價幾乎是翻了一倍。

因此，各個城市的買房人，也開始關注起房地產的走勢，看看對應城市的房子到底還值不值得購買？

比如，有的朋友在問-2020年可以在濟南買房嗎？

今天我們就一起來聊一聊，濟南是一座怎樣的城市？城市定位如何？濟南的房價表現又如何？2020年可以在濟南買房嗎？

一，濟南是一座怎樣的城市？城市的定位如何？

一個城市到底能不能夠買房，其實要先了解這座城市，瞭解它是怎樣的一個城市，瞭解它的城市定位。

實際上，濟南這座城市的定位非常高，也屬於我國的優質城市。

第一，濟南的城市級別。

首先，我們必須清楚的知道，濟南屬於山東省的省會，城市級別屬於副省級市。

而且，還是濟南都市圈的核心城市，也是國家批覆的環渤海地區南翼的中心城市。

第二，濟南的重要地理位置。

從地理位置上來看，濟南處於中國的華東地區，也就是山東省的中西部。

因為地理位置特殊，所以是中國人民解放軍北部戰區的陸軍機關駐地。

同時因為地理位置的關係，是環渤海經濟區和京滬經濟軸上的重要節點城市。

第三，濟南是一座大城市。

從人口數量來看，濟南也是歸類為大城市的。因為在2018年的時候，濟南的常住人口就已經突破了700萬。

加上每年的流入人口，城市的人口集中在1000萬左右。

……

是的，濟南可以說是一座非常優質的城市，它的城市定位也非常的高。

而且隨著未來的不斷髮展，城市的經濟會不斷的向好，經濟規模也會不斷的增長，人均的收入也會不斷的提高。

二，濟南的房價表現到底如何？

在第一大點已經非常明確，濟南是一座擁有著高定位的省會城市。

那麼，這樣的省會城市，它的房價表現又如何呢？

如圖，非常明確，既然各個區域的房價表現不盡相同，高低有序。

歷下二手房均價表現2.3萬;

市中二手房均價表現1.9萬;

高新二手房均價表現1.8萬;

歷城二手房均價表現1.5萬;

天橋二手房均價表現1.5萬;

槐蔭二手房均價表現1.5萬;

長清二手房均價表現1.1萬;