3月4日，成都市规划与自然资源局公布了《环城生态区总体规划优化提升（公示版）》（以下简称《规划》）。（详见 ）
所谓环城生态区，即指沿中心城区绕城高速公路两侧各五百米范围，以及周边七大楔形地块内的生态用地和建设用地所构成的控制区。此次优化提升在不改变环城生态区范围边界、不减少生态用地规模的前提下，有两点比较重要的变化：
1. 遵循西河渠东湖塘的水文条件，适当减少大规模规划湖面，减少人工开挖量，保持地区原有地貌特点，所以可以看出青龙湖、江安湖等的水域明显收缩，整个环城生态区形成“三湖泊八湿地百沟渠”的生态资源布局。
2. 在原有53.54平方公里组团布局的开发建设用地中，拆出1.5平方公里来作为小体量、点状式布局的商业用地。
《规划》明确指出，将着力把环城生态区打造为可进入、可参与、可感知、可阅读、可欣赏、可消费的高品质城市中心公园，实现“人-城-产”协同发展，实现“在公园中建城市”。其中提到，要以锦城公园为纽带，构建10个亲近自然、绿色宜居的 “生态+生活”单元，包括安靖、国宾、金沙、江安、西航港、三圣乡、青龙湖、十陵、北湖和北部新城这十个宜居生活片区。
那么，过去数年间这十个生活片区的土地及住宅市场有着怎样的发展轨迹？未来的房地产市场中，谁的竞争优势更明显？且听锐理君将一一道来。
ps.
本文所统计的地理范围，与《规划》所示生活片区范围并不完全重合，数据仅供参考；
本文共分上下两篇，此为上篇，仅讨论成都南北中轴以西的五大片区，中轴以东的五大片区下回分解；
土地市场数据统计含招拍挂的住宅类及商业类用地，住宅数据统计自备案口径。
01 安靖宜居生活片区 供销均衡 价格温和
安靖片区依托安靖湿地而规划布局，跨新都区、金牛区和郫都区，临成都电子信息产业功能区和新都国际商贸智慧物流产业功能区。
近年来，安靖片区的土地供应规模持续收缩，年度供应面积从2015年的662亩降至2018年的不足百亩，成交面积也随之逐年走低，到了2019年，供销双双挂零。楼面地价的制高点则属于2017年，约8395元/㎡。
5年间安靖片区共成交了9宗地，目前入驻的开发商包括龙湖、保利、优品道、人居和金隅等。成交于2017年的3宗地，包揽了区域楼面地价top3，其中以10950元/㎡成交的金隅地块，是唯一破万的地块，也是这9宗当中唯一一个还没有公布案名的地块。另外，龙湖2018年9月竞得的商兼住地块中，将建设一座约8万方的锦宸天街。
连年成交的土地，为区域的住宅供应提供了支撑，总体来看供需比较平衡。虽然2017年第3季度成交均价有过一次突破，但安靖片区房价正式迈入万元行列要从2018年第3季度算起，到2019年下半年，均价突破了14000元/㎡，上涨明显。
区域内的主要成交项目为保利大都汇和龙湖听蓝湾，2019年，二者的住宅备案均价分别为10605元/㎡和12330元/㎡。
02 国宾宜居生活片区 土地与住宅均已断供
国宾片区位于安靖片区西南，三环路外侧，向东接安靖湿地，向西接两河森林公园，属金牛区。在这10个片区中，国宾片区的范围是最小的，但区域开发早，交通、教育等配套都更为成熟。
国宾片区开发热度高的时代已经成为过去式了，2016年之后国宾片区就没有了住宅类用地的出让纪录。过去5年间，国宾片区共供应土地6宗合计284亩，成交5宗合计235亩，市场温度最高的2017年国宾声音全无，2018年成交一宗商业用地，2019年供应的一宗地因故终止。
因供应少，区域土地市场价格比较平稳，有住宅类用地成交纪录的两年，平均楼面地价均在3600元/㎡左右，但如今的参考意义不大。
区域内的代表房企为华侨城、保利和万科，分别开发了华侨城、保利学府城、保利国宾首府和万科国宾润园，其中保利和万科项目均已售罄。2019年，华侨城加推446套住宅，备案均价为21772元/㎡。
03 金沙宜居生活片区 房企拿地生猛 高价地聚集
金沙片区同国宾片区相似，起步时间也比较早，区域内及周边有两河森林公园、非遗博览园等，临青羊总部经济功能区。片区内热门的房地产版块为外金沙版块。
2017-2018年这两年里，金沙片区的土地市场被按下了暂停键。统计范围内，金沙片区5年间共供应土地10宗合计424亩，成交土地8宗合计395亩，拿地的开发商包括太行瑞宏、蓝光和保利等。
金沙片区的土地市场热度一向较高，楼面地价的表现也很“生猛”：成交的8宗地中，溢价率破百的有3宗，2016年年初和年尾，太行瑞宏地块（金沙城）和保利地块（两河院子）相继突破金牛区的地价天花板。而最近的一次高光，则是2019年的最后一天，中国铁建以16700元㎡的楼面地价，溢价50.5%夺取了一宗位于苏坡街道的137亩纯住宅用地，近61亿元的成交总价，刷新了大成都土地拍卖纪录。
由于2017-2018年土地供应断层，最近3年金沙片区的住宅供应一度中断，仅2017年第2季度、2018年第3季度和2019年下半年有新增供应，成交价格比较平稳，2019年第4季度之前，住宅备案均价最高约15000元/㎡。2019年9月，保利两河院子加推别墅48套，并于第4季度集中备案，片区成交均价被推高至22886元/㎡。
04 江安宜居生活片区 万元地与豪宅的集中营
江安片区位于成都西南，与规划的武侯电商产业功能区相邻，江安湿地是区域内的重要生态配套。近两年江安片区的住宅开发热度非常高，这里最著名的房地产版块就是大热的武侯新城，另外也囊括了新双楠版块部分区域。
在南北中轴以西的这五大片区中，江安是唯一一个5年间土地未断供的区域，共供应土地25宗合计2591亩，成交土地21宗合计2112亩。
论品牌，这里大牌云集，金茂、大悦城、保利、万科、龙湖等均已入驻；论花样，熔断、租赁住房、竞自持、抽签等规则均在这些地块上出现过；论性质，TOD、人才公寓用地等均有涉及；论价格，楼面地价9000元/㎡以上的地块有9宗，其中6宗上万，更有2宗突破17000元㎡（金茂地块和保利地块）。
高地价为江安片区的住宅定了调，“高端”是这里的关键词。2017年第2季度以来，区域的住宅备案均价就在万元之上。2019年，首开金茂府、中粮瑞府、当代璞誉等多个单价2w+甚至3w+的项目入市，区域住宅备案均价迅速走高。
05 西航港宜居生活片区 土地断供3年 住宅库存告急
西航港片区位于剑南大道西侧，西有锦城湿地，东有锦城湖，东临成都新经济活力区，这里有大源商务中心、金融企业总部、会展博览等。
西航港片区自2016年之后，土地市场就没有动作了，而且即便是2015-2016年，每年的供应面积也都只有十余亩，均为挂牌出让的商业用地。该区域开发最集中的时间是2012-2013年，每年的供销面积均在300亩左右，年度平均楼面地价分别是4609元㎡和7462元/㎡，彼时保利、万科、中铁等房企均有拿地。
住宅成交以消化库存为主，仅2018年第4季度和2019年第4季度有新增供应。成交均价也比较有看点，2017年第2季度迈上20000元/㎡的大关，2018年第2季度开始，备案均价基本都在30000元/㎡以上。
近三年西航港片区的供应主要来自于成都文儒德和中国铁建西派澜岸两个项目，2019年这两个项目的备案均价分别为30630元/㎡和35737元/㎡。
就这五大宜居片区来说，都拥有优越的生态资源，临近不同的产业功能区，生活-生态-产业城园融合发展，但各自在房地产市场中的表现却并不相同——
江安片区无疑是势头最好的，“高端”的标签已经深入人心，后续的开发空间和供应房源也都比较可观，只是拿地成本就会比较高；
国宾片区、金沙片区和西航港片区起步都比较早，有市场基础，但近两年都面临“断供”，未来的土地供应要看邻近的区域；
安靖片区规划面积大，可供应的土地面积也比较多，但这里处于多个区域的交汇处，对区域发展来说，会形成一定的掣肘。
余下的五大宜居片区：三圣乡、青龙湖、十陵、北湖和北部新城，解析请戳锐理数据首页。
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