2010年接觸產業園區，一路摸爬滾打，轉眼即將十年。
彼時國內產業地產剛萌芽，開發區建設那都還是政府的事，企業正在鑽研如何做舊改。產業方向較為集中，基本是文化創意和商業集群。北京的798，上海的8號橋，1933老場坊，創智天地等，在行業內都是經典案例，火的不要不要的。一輪的參觀走訪完，就開始摸索具體怎麼幹。
地產經驗為零，好在畢業後就從事的投資，測算還是比較拿手的。在一些前輩的幫助下，建立了初步的投資模型。從盈利模式上發現，產業園區和住宅差異巨大，無法通過簡單的蓋樓賣樓回收成本，基本是通過租金、物業等運營收入來回收，而且週期都要3-5年。
運氣比較好，也可能是做事靠譜吧，一年時間拓展到兩個項目，然後就馬不停蹄地投入到設計、改造、招商運營中。
圖：八號橋外景
三、
舊改好，好在價格低，好在面積可以偷，好在運營權可以長。
好的地方，去的人多了，就未必是好事了。
舊改是存量，在沒有增量的情況下，很快就成了稀缺資源。於是產業地產上半場進入了第二階段，新建中型辦公園區開始登場。
中型主要指面積，早期的舊改受制於廠房的面積，一般在2-5萬方。隨著城市邊界的生長，新區/開發區成熟度的提升，不再以新建廠房為主要發展方向，各種類型的科研、辦公園區就如雨後春筍一樣生長。
這類園區基本以產業企業為開發主體，因為政府招商引資，地價就相對便宜，企業就會多拿地、多蓋樓，自用溢出部分就對外出租。形態有中小試車間、物流倉儲、小獨棟辦公樓和高層辦公樓（此種辦公樓已經近似寫字樓）。隨著房地產市場不斷上漲，出租的收益也隨之提升，企業拿地蓋樓積極性就更高，以至於後來演變為自用不到一棟樓，也拼命想辦法蓋個十萬二十萬方的園區。
此階段的主導產業已經不適合文創和商業，轉向中高端製造業和科技研發。客戶的需求也開始變的多元化，會考慮龍頭企業帶動、產業集聚、新區發展、產業政策、地鐵配套等等。而作為開發主體，因為本身非地產專業，沒有專業的團隊，不懂運營，一般就是將園區簡單出租。很多園區出於降低投資考慮，甚至直接整棟樓毛坯對外出租，於是誕生了各種園區裡的二房東。比起房東，他們更懂得辦公設計和裝修，更在意客戶的需求，能做出性價比很高的產品，所以能從租金價差中獲取自己的運營利潤。
在政府、產業投資企業、二房東、中小企業以及大量第三方服務商的公共作用下，我們看到城市的新區蓬勃發展，產業集聚度的提升也帶動了區域內辦公的活躍度和產業人群的流入。
四、
房地產黃金十年發展，吸引了所有行業的目光。相對於住宅動輒幾十億拿地，產業地產幾百萬甚至幾十萬一畝的價格，顯得尤其“便宜”。在雙創和小鎮等作用下，產業地產上半場的高潮來了——產業新城開發。我也在2014年，加了這股產業新城開發的大潮。
產業新城開發相對以往階段不再是單打獨鬥，更注重產業與新城建設的融合和促進。功能上更加複合，全面覆蓋產業發展、科技研發、人才公寓、居住、文創及商業等。產品多樣，價格便宜，還有政府政策，於是乎產業地產這個冷門突然間成了香餑餑。
不完全統計，2016年至少有34家企業進入產業地產，其中房地產背景企業數量最多，佔到23家，其他12家分別為5家制造業企業、4家金融資本企業和2家商業背景企業。這些企業大多為首次從事產業地產開發，也有部分企業在早年已經佈局，但今年加速開始啟動。
23家房地產背景新進企業中，央企和國企背景的企業佔到一半以上，其中保利、遠洋、中鐵建、中鐵集團、招商漳州和中建集團均為央企或央企背景的地產企業；首開股份、首創置業、南山控股、中天城投、雲南城投和成都工投為地方背景的國有企業。
另外，在2016年新進入地產領域的11家民營房地產企業中，碧桂園、佳兆業、泰禾、綠城、榮盛發展等企業赫然在列，同時進入的還有合生創展、星河集團、保集集團、卓越集團、中天集團等5家地產企業。
除了房地產企業外，2016年新進產業地產企業中，傳統制造業和金融資本也佔據一定比例，其中製造業企業有三一集團、中集集團、華立集團、正大機電集團和海格集團等5家企業，金融資本有弘毅投資、華融集團、華平資本和基匯資本等4家企業。
金融資本進入產業地產，一方面與其投資回報有關，目前，相比其它領域，房地產和產業地產是一個回報率相對較高的行業。另一方面，佈局產業園區、物流園區等產業地產，可以與其主業形成協同發展效應。
此外，東百集團、菜鳥網絡等商業背景的企業也在今年開始發力產業地產。菜鳥網絡主要為阿里巴巴等電商平臺的商家提供物流服務，雖然從2013年成立時就開始拿地，但在今年啟動了多個物流園區項目。
也就在這個階段，形成了中國產業地產的幾種代表性的盈利模式：
1. 二級開發，銷售物業，典型代表：聯東U谷、華南城
2. 自持載體，運營物業收益，典型代表：普洛斯、新加坡裕廊、上海金橋（代表一類政府區域公司）
3. 產業搭住宅地，住宅反哺，典型代表：萬達、華僑城、碧桂園、恆大
4. 一級開發：城市基礎建設開發建設利潤+土地出讓收益分成，典型代表：蘇州工業園、宏泰發展、華夏幸福
5. 招商獎勵，以此為重要利潤點的華夏幸福，還有各地的專職為政府招商的中介機構。
圖：華夏幸福盈利模式
五、
有高潮自然就有退潮。大量以特色小鎮為名義的圈地，大批空置的產業園區載體，大量堆積在報表上賣不出去的存貨，都讓行業開始迴歸冷靜。
現在我們都說產業地產進入下半場，更多的是說玩法、玩家和政策的變化。以往八仙過海各顯神通的做法，在下半場能玩的已經不多。現在還留在場上的玩家，要麼跟住宅一樣玩快週轉，要麼跟商業一樣玩運營，單純靠套政策套補貼已經玩不下去。
然鵝就是這兩種玩法，都面臨著極大的風險。2018年1月12日，北京打響了產業地產行政管理的第一槍。北京市政府辦公廳印發《北京市人民政府關於加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》（以下簡稱《意見》），出臺了系列關於產業地產的突破性條文，主要有園區開發企業不得分割銷售、不得轉讓股權；園區配套設施不超過15%；入園需滿足條件經政府審批。這三條對應封住了銷售園區載體、多建公寓商業等載體、租賃客群廣泛三條路。股權轉讓也堵上，那麼開發主體整體打包轉讓這個最後的退路也被封上了。
2018年6月，深圳市發佈《深圳市綜合整治舊工業區升級改造操作規定(徵求意見稿)》，鼓勵舊工業區進行綜合整治，其後陸續發佈一系列嚴控政策，嚴控工改用途以及實施工改工全流程產業監管，工改工迴歸產業升級本質。2019年5月27日晚，深圳還推出“產業用房新政”——《關於規範產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）》（徵求意見稿），禁止把產業用房租給個人和房產中介；強調工業區配套宿舍只能租售給本工業區企業或周邊企業，也不能轉租和分租，嚴禁以租代售，同時限制產業用房租金。
雖然目前只是一線城市的嚴控政策，但政策背後代表了政府對於產業地產的態度：產業園區的本質是發展產業，銷售一定會被限制，租賃也需要承接優質產業。
產業園區一定是根植於產業，服務於產業，地產只是載體。產城融合，不僅僅是辦公與居住的融合，更應該是產業+城市的融合。只有土地上生長出旺盛的產業，才有可能給予土地價值之上的利潤。上半場的盈利模式都還停留在原始的農耕階段，最好的也就是種瓜得瓜，當然更多的都只是得了瓜子。
下半場一定是深耕產業，精細運營。深耕產業，真正去建立產業生態圈，建立主導產業和產業龍頭，投資、孵化產業，建立產業鏈和產業協作，讓產業地產的土地具備產業生根發芽的生命力與長大成材的培育能力。精細運營，是在做好產業深耕同時，有效做好持有運營資產成本、五年年均租賃回報率及中長期資金的成本控制，同時通過軟性服務、政策支持、產業生態提高運營收入坪效。
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