FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：塔夫
郑州已经不是你记忆中的郑州，房价也不是你想象的那个房价。
2年前，郑州最高的房价出在北龙湖，10万元/平。当时，南龙湖刚需房均价9000元，前者是后者的11倍。
过了两年半，差距被拉到了20倍。
昨日（3月14日），北龙湖售出一套首层带院豪宅，创出13万/平的新纪录，这套房总价接近4000万。
与此同时，在新郑郭店，浩创梧桐春晓的单价6800元/平、港区绿地香湖湾转让价仅6500元/平。
郑州房价的差距为何会拉大？这又将意味着什么？买不起最贵，又看不上最贱的郑州人，又能做些什么？
1
刚需未返郑，土豪已扫货
3月14日下午6时50分，南龙湖康桥那云溪营销负责人董佳，拖着春节期间体重又增10斤的疲惫身躯，戴着一次性蓝色口罩，在售楼部忙碌。
上班已经20多天了，从2月线上售房到3月售楼部开放，那云溪一共售出60多套房，其中相当一部分客户只发来了意向金……收获还不及往年最差的一半。
“客户三分之一在老家未返郑；三分之一返郑后被隔离；只有三分之一客户能出来看房，老哥，我真愁死了。”他说。
房东俱乐会随后走访南龙湖、港区两大片区发现，康桥那云溪还是两大片区中卖得最多的楼盘。
其他靠分销上量的楼盘几乎都没开张。疫情突发，分销无处拓客，越依赖分销的楼盘销量越差。打败渠道分销的不是新营销方式或互联网工具，是病毒。
即便刚需客返郑，也多面临收入减少甚至失业的状况，这会促使他们只会购买生活必需品、支付房租，买房的计划只能延宕。
然而，3月14日上午，北龙湖某盘却成功售出一套单价13万元的首层带花园洋房，总价近4000万元。该盘自3月3日售楼部开业后，已收入现金一个多亿。
这一天，永威上和院、上和琚现场接待近60组客户，已经和购房旺季的到访量持平，北龙湖整个片区都异常火爆。
这些豪客经过疫情都明白了：文玩、字画、艺术品、黄金、股票投资品，都不如一套传世豪宅享受人生更扎实！
2
13万元/平将迅速被超越
疫情发生后，北龙湖一楼带院和别墅格外受追捧。
永威上和院一楼带院已售罄。其中，2019年3月31 日，永威上和院一楼样板间以单价12.5万售出，总价3650万。
永威上和院3650万/套一楼
金茂府249平叠墅，现售11万/平；
金茂府单价11万叠墅
融创中原壹号院紧邻朝阳路一楼带院的房子，均价9万+，仅余4套（一楼精装，地下毛坯）；
融创中原壹号院4000万楼王
碧桂园豫府最后剩余的4套4000万双拼，也已售出，单价8万+/平（毛坯）；
荣盛华府双拼毛坯10万+/平，总价4000万+/套，仅剩下1套；
建业君邻大院27号、24号地共计710套房子，目前仅剩11套一楼带院房子，近6万元/平；
正弘瓴春节后仅剩1套一楼带院的，以总价1600万售出……
这些一楼带院的豪宅，因为特别受追捧，所以不但贵，而且屡创新高。
但这些都不是北龙湖最贵的，海马青风院子联排别墅毛坯预计售价12万/平，也就是说入住基本要达到15万/平；双拼毛坯预计15-16万/平，这套664平双拼售价将高达1亿，创出河南最贵房子。
海马青风院子1亿双拼
永威上和琚500多平一楼带院，预计14-15万/平，一楼精装，负一毛坯，入住价预计高达17万/平左右。
也就是说郑州未来最贵房子/最贱房子=30倍，差距在进一步拉大!
3
“三环党”守着老破小左顾右盼
郑州最刚需的片区是四环外6500元-10000元/平的楼盘，刚需买房只是为了寻找栖身之地。稍升级一点的刚需，则是考虑四环边12000元/平左右兼顾居住、位置与品质的楼盘。
三环内则留给了郑州中间层，如今还在守着环内老破小左顾右盼。
郑州三环内老破小到底有多低？
1、东风路沙口路附近邻铁路7层的顶层房源，单价只有4800元/平；
2、南阳新村西1997年的老房子，顶层7层60平米房源，仅售55万；
3、目前均价1万可以在三环内买到差不多的二手房，稍好的也贵不过1.5万/平，少量二手房单价不过2万/平。
也就是说三环党如果置换老破小，买2万/平的房子就需要2套换1套；买北龙湖则需要5-6套换1套。
显然这个置换不属于一般人，一般人置换不起。
4
6500元-12000元/平的新房会大涨
一般来说，外地人和大学毕业生会买新房，有娃的小生意人会进三环内买老破小。
在金水南区深耕12年之后，王大卫已经开了12家二手房中介门店。金水路北、东风路南、花园路西、沙口路东之内，他每年能卖出3000套老破小。
王大卫说，“金水南特适合孩子上学、老人就医的中年刚需，二手房评估高、首付低。”
豫港置业在北三环附近的门店，每年售出二手房也在4000套左右。
豫港置业销售总监范军花表示：“北三环二手房特适合有一定经济能力，在东区和金水区的上班族，但对外地年轻人吸引力不大……”
郑州作为河南省会，首位度将进一步加强，所以房价低于地市、均价在6500-12000元的刚需新房，最少还有30%上涨空间。并且北龙湖等豪宅天价房出现后，还会对郑州市场起到引领作用。
所以建议刚需族，在疫情后，北龙湖已开始启动后，尽快入场买房。
郑州房子单价无论高达13万元，还是以后的17万元、18万元，大家都不要奇怪。
人类很渺小，每天都活在不确定性中，土豪斥重金买房以享受人生、传于后人，是经济狂飙时代结束后，心性回归本真的表现。这会使得豪宅市场与经济指数呈反比例之势，因为土豪们的钱既出不去，投资又九成会亏损。
至于刚需们，则要趁着房价低迷期上车，可以去问问，疫情还没过去，楼下的烧饼已由1个1元涨到了1.5元，所以千万别指望9000元/平的南龙湖，能跌到8000元/平或7000元/平。
房企们促销，目前正是最好的时机。当土豪们发现有新的投资机会后，他们不会再盯着北龙湖了！
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