小编你好，我们是一家广告公司，现在在三元桥办公，目前公司负责人想在现在写字楼空置率较高的时候，换一个相对低密度的独栋办公楼，我们认为这个时候租办公楼租金肯定低一些，有朋友们给推荐了太阳宫的一个园区，你了解这个项目吗，这个园区有什么样的缺点吗？我们现在的办公成本在350万一年，办公面积在1200平米，我测量过实际办公面积也就是780平米左右。我们如何能在改善办公环境的同时还能减少百分之三十的租金？
小编当然了解这个园区，不过这个办公楼租的时间也挺长了，可能是因为以前报价太高了12元每平米每天，小编查了一下，目前租金报价已经下降到了7.5元每平米每天，具体的介绍如下。先看一下规划图
【面积】低密度花园独栋办公1147平独栋
【位置】东北四环，紧邻太阳宫公园
【面积】 1147平米(企业独栋，3层，精装修，独享景观小院，阳光茶室，私密酒吧)
【现状】遗留装修交付
【商业配套】商业部分含便利店，商务简餐，图文打印等配套，另外园区内还将打造2400平米共享办公空间，含咖啡厅，健身房，员工餐厅等。
小编认为：太阳宫区域的办公楼体量很小，主要就是太阳宫地铁站旁边的冠捷大厦，冠城大厦以及太阳宫大厦，其他的楼宇基本上自用为主。很多望京的企业升级办公环境会选址该区域，原因可能是该地块密度较低，10号线相对14号线和15号线要放百年不少。比如索尼公司就从望京的东煌大厦一整栋办公楼换到了该区域的冠城大厦。
但是该办公楼所在的园区却不在这个区域，而是紧邻北四环路，和宜家大楼等隔路相望，本身是和恒通国际创新园等一样的低密度办公区，不过楼体密度相对来说高一些，更接近亚运村的酒厂艺术区。和很多的产业园一样，最大的问题是交通。
下面上图大家看一下恒通国际创新园的环境，供朋友们做一下对比。
目前恒通国际创新园中有蓝色光标，工夫影业，特效制作公司天工异彩，美拉传媒等公司，还有
北京民生现代美术馆这样的文艺场所，总体适合文化传媒类企业入驻。
当然目前三元桥区域也是有密度较低的办公园区的，比如环境较好的燕莎50文创园区，目前750平米的独栋办公楼就够公司使用了，因为是独栋没有公摊。另外正通创意中心也是一个选择，该办公区的设计和恒通国际创新园比较类似，个别办公楼有水系，假山。
燕莎50文创园
燕莎50文创园
正通创意中心
正通创意中心
总体目前市场中写字楼供应量虽然很大，但是租金位置都合适空间可遇不可求。有经验的企业都会在办公室到期前四个月开始准备选址的事情，并根据公司的发展情况调整需求的办公面积，一般上不宜搬离距离办公原址太远的地方。否则会造成员工因为交通原因离职，北京目前地铁系统很发达，但是区域间的脱节问题很严重，比如太阳宫到望京并没有直达的地铁线，需要乘坐10环线换成13号线再换乘15号线在换乘14号线才能到到达望京南，这个情况只有到了17号线开通的时候才能很好解决（17号线在太阳宫和望京西都设置有站）。
说到使用率问题，一般甲级写字楼使用率都在百分之 六十五到百分之七十之间，个别资产运营公司会利用提供公摊的方式来获利，选址的时候要预防这个陷阱，用签约租金除以使用率得到才是实际租金。很多出租方在没有签约前不让测量，建议这样的可以直接PASS，肯定有猫腻。另外还要看实际户型带来的使用面积损耗，比如望京soho的某些户型，边角处几乎无法使用，原则上说，类似利星行中心的方正户型办公楼优于金辉大厦等的带有弧形的办公楼。部分国企改造的办公楼使用率可达百分之八十五以上，比如西城区的西海48.
至于降低租金问题，提升办公环境还降低百分之三十，那么需要离开三元桥区域。目前三元桥优质办公楼的租金还较为坚挺，比如凤凰置地广场，佳程广场等甲级写字楼没有明显得降价迹象，分散产权的写字楼比如宵云中心，时间国际等无法提供类似大面积办公，可以重点考虑酒仙桥区域，比如目前刚获得今日头条融资的艺人经纪公司泰洋川禾所在的园区东枫德必园区。环境还是相当不错的。
东枫德必办公环境
真正省钱的方式建议目前可以参考某些影视公司采用的灵活办公方式，不采固定工位，允许部分员工间隔性远程办公，这样可以缩小办公面积。小编认为未来此种方式会被相当一部分比例企业采用，尤其是文化，传媒，游戏类等公司。具体可以参照在东方科技园办公的灵思云途。
小编专注于企业选址和商业地产投资，致力于寻找更好的办公解决方案，欢迎企业们提出需求，以及高手们交流。办公空间并不是一个标准化的产品，选址是一个不算试探的过程。
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