問：老師你好，目前長沙2套房，有一套按揭，想賣掉一套小戶型學區房，只能湊100萬首付，100萬在深圳是否有選擇，或者您有其它建議，謝謝
答：100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個價位的房子有，但居住體驗和升值潛力都不會太好。 再看你要置換的房源，公認的窪地長沙，小戶型學區房，這麼優質的標的，你確定要置換一套無品質，無學位的深圳遠郊老破小嗎?
問：剛把蛇口老破小賣掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是現在就在南山買個好點初中學位放著？又擔心5年後南山初中格局可能有變化也說不定。還是說先買個前海500萬左右房子投資，等23年時候賣掉再換成初中學位房？請十三幫忙指個方向，謝謝了。
答：今天我休息，所以剛剛看星球的問題，已經回覆了。南山的學校格局大體已經劃定，6大名校集團分地盤結束了，這方面的變動相對不大了。
問：你好，龍華上塘片區房價已經漲到均價7萬多的樓盤會不會已經是天花板了，過年後還會再漲嗎？
答：年年都是房價最貴年，經濟最差年，可是往回看，房價永遠是昨天的便宜，天下依然太平。 十三老師文章裡都寫過很多次，為何深圳一枝獨秀，有天時有地利有人和，房價每漲一波就會催生出很多向上置換的改善需求，而深圳，承接的是全國的改善人群。
問：十三房星主你好：預算420萬，打算買一個帶南海中學學位60平左右小兩房，孩子初中學位加投資，比較看好福海苑，您覺得合適嗎？有其他更合適的盤嗎？ 另外，深圳原定5月徵信執行，現在受疫情的影響，會不會延後或者取消呢？
答：你好，南海中學學位房： 南海中學隸屬於南山實驗教育集團旗下，學校位於月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍內雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬於前海最好的學校，在南山屬於第一梯隊的學校，在全市屬於第二梯隊的學校。學區範圍在前海和南山中心板塊，主要的未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。 交通便捷，區域內目前有1、5、11號線通勤，預計今年12月9號線西延線開通，12號線2022年通車，隨著時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會變的更好。 南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學只招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。 南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。 最低檔位：陽光花地苑、南荔苑、心語家園、瑞景華庭、匯賓廣場、福海苑、賽格名苑銀興苑、深華園南山區、福海苑 考慮學位，福海苑可入，但是重點還是看價格。 目前來看銀行放款已推遲，新版徵信可能會延遲，但是不會取消。
問：您好，十三！總價值400三房看好坪山華潤樂庭嗎？
答：你好，感謝大額讚賞！ 一般不推薦坪山，深圳發展一路向西，東部只有龍崗的大運相對好點。 這波行情起來之後，西部熱點板塊已經大漲，龍崗和坪山會跟漲，但是平均漲幅會弱於西部，需要長持。東部大運是龍頭，沒有崛起之前坪山沒前途 總之富潤樂庭性價比不高。 坪山什麼情況下能買？ 1.首付非常有限，但是又很想上車 2.生活半徑在坪山 總價400在福田 南山 寶安 大運都有性價比更高的項目。
問：關注十三房很久，深戶馬上到手，有貸票，夫妻有正式工作，月收入到手20000+，個人流水好，老公名下有公司，有流水，存款20萬，一處五線房產在售，最低能30萬出手，想在深圳純投資，租售比高一些，有潛力的盤，如何規劃資金和選籌，煩請賜教。
答：感謝付費提問 你的痛點在於首付資金較少，如果50w到手，正常三成首付去買，只能買到140w總價的，月供只要五千多，深圳這個總價的租金可以有兩千五到三千了，你的月供壓力極小，其實是有點浪費你的首貸資格的。 所以我的建議是儘量做低首付，幫你找到能夠調評估價，買到總價兩百多萬甚至三百萬的房子，選籌是個技術活，並且還要銀行和評估的支持。
問：十三大師。布吉的鴻榮源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨著在建14號線地鐵口，據說四年後五站到福田。附近老點點小區不足四萬單價，是否有空間？
答：二手房裡買未來地鐵口，挺好的。只是不適合長持，就是3年後的一波行情，所以需要考慮置換賣出的折損和投資其他更優質板塊的機會成本。 自住沒問題，龍崗的房子真是又大又便宜，適合養娃住家，心情很愉快的。
問：十三老師，請問你的投資理論是深圳核心區漲幅佔優，拉大與周邊郊區的差距；還是隨著郊區的配套設施逐漸完善，漲幅更可觀，逐漸拉近與市區的差距？ 有大V認為，總價相等情況下，面積是王道，單價高面積小永遠幹不過單價低面積大的，請問你怎麼看？
答：深圳的投資理論是不分核心區還是郊區，哪裡有熱點哪裡漲。 目前來看西部過熱東部過冷，西部投資氛圍太濃，以後會洗出一部分盲目跟漲的樓盤，東部價格反而沒有泡沫。 另外你說的大V完全不瞭解深圳，在深圳老破大是最差的牌，漲不動還賣不掉。 十三經常收到老破大的業主求救，幫我賣賣這套房吧，對不起，我不想坑下一個接盤客。
問：老師晚上好，諮詢下龍崗 保利上城70年不限購公寓可以買嗎？ 在深圳無購房資質。 還有我看深圳商住公寓為啥有70年的？其他城市基本都沒有70年產權的商住房。
答：70年產權的商住公寓，深圳有，北京和上海一樣有，都是早年審批不嚴的遺留產物。 深圳70年的公寓，除了龍崗的保利上城，福田、羅湖都有同類產品。 它們和同期住宅共享小區和配套，除了產權性質，和住宅基本沒有任何差別，天燃氣入戶，還能就讀片區內學校。 不過，這類公寓的價格一般都不比住宅便宜太多。 沒有資格非要買公寓的，這類70年產權的確實可以考慮，雖然漲幅只能算一般，但比很多公寓坑強多了。
問：老師您好，由於深圳房票已用完，目前考慮全款買回遷房，您覺得可行嗎？
答：您說的不限購的回遷房是指的指標房吧，以前有人問過，在星球上方輸入關鍵詞可以搜索到，確定項目安全的前提下，等得起的土豪可買。
問：龍華地鐵站，老城區，龍華創新實驗學校的學區房可以買嗎？小孩讀書用，如果是老小區，就等舊改，要是以後學校不錯，那即便是老小區，也好出手，現在想入手一套，有什麼好建議？
答：龍華老城區沒有什麼好學校，你提的這個也不是，不能當做學位房來買，老房子無法吸引優質生源，趨好的可能性不大，附近上班的話，可以看看觀瀾鷺湖片區。 至於舊改，為何總有人執著於舊改，人的際遇，慾望，想法都是會變化的，而舊改戰線有多長會遠遠超出我們的想象的。買房子不要想著能天荒地老，或許走著走著就要各自天涯了。
問：請教樓主，求深圳總價350-400二手住宅推薦（備註：深圳已購1套，二套純屬投資！） 原本考慮螺嶺片區，周邊商業（湖貝舊改）、地鐵口、租金價值、學區！是否有更合適的，求指正、推薦！
答：你好，現在400萬預算在深圳比較尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。 湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。 如果追求穩定漲幅，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區長遠看都是非常值得關注的。 感謝讚賞！
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