问：老师你好，目前长沙2套房，有一套按揭，想卖掉一套小户型学区房，只能凑100万首付，100万在深圳是否有选择，或者您有其它建议，谢谢
答：100万，五成首付，在深圳只能买到200万的房子，这个价位的房子有，但居住体验和升值潜力都不会太好。 再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗?
问：刚把蛇口老破小卖掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是现在就在南山买个好点初中学位放着？又担心5年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右房子投资，等23年时候卖掉再换成初中学位房？请十三帮忙指个方向，谢谢了。
答：今天我休息，所以刚刚看星球的问题，已经回复了。南山的学校格局大体已经划定，6大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。
问：你好，龙华上塘片区房价已经涨到均价7万多的楼盘会不会已经是天花板了，过年后还会再涨吗？
答：年年都是房价最贵年，经济最差年，可是往回看，房价永远是昨天的便宜，天下依然太平。 十三老师文章里都写过很多次，为何深圳一枝独秀，有天时有地利有人和，房价每涨一波就会催生出很多向上置换的改善需求，而深圳，承接的是全国的改善人群。
问：十三房星主你好：预算420万，打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？ 另外，深圳原定5月征信执行，现在受疫情的影响，会不会延后或者取消呢？
答：你好，南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 最低档位：阳光花地苑、南荔苑、心语家园、瑞景华庭、汇宾广场、福海苑、赛格名苑银兴苑、深华园南山区、福海苑 考虑学位，福海苑可入，但是重点还是看价格。 目前来看银行放款已推迟，新版征信可能会延迟，但是不会取消。
问：您好，十三！总价值400三房看好坪山华润乐庭吗？
答：你好，感谢大额赞赏！ 一般不推荐坪山，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对好点。 这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨，但是平均涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途 总之富润乐庭性价比不高。 坪山什么情况下能买？ 1.首付非常有限，但是又很想上车 2.生活半径在坪山 总价400在福田 南山 宝安 大运都有性价比更高的项目。
问：关注十三房很久，深户马上到手，有贷票，夫妻有正式工作，月收入到手20000+，个人流水好，老公名下有公司，有流水，存款20万，一处五线房产在售，最低能30万出手，想在深圳纯投资，租售比高一些，有潜力的盘，如何规划资金和选筹，烦请赐教。
答：感谢付费提问 你的痛点在于首付资金较少，如果50w到手，正常三成首付去买，只能买到140w总价的，月供只要五千多，深圳这个总价的租金可以有两千五到三千了，你的月供压力极小，其实是有点浪费你的首贷资格的。 所以我的建议是尽量做低首付，帮你找到能够调评估价，买到总价两百多万甚至三百万的房子，选筹是个技术活，并且还要银行和评估的支持。
问：十三大师。布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨着在建14号线地铁口，据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价，是否有空间？
答：二手房里买未来地铁口，挺好的。只是不适合长持，就是3年后的一波行情，所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题，龙岗的房子真是又大又便宜，适合养娃住家，心情很愉快的。
问：十三老师，请问你的投资理论是深圳核心区涨幅占优，拉大与周边郊区的差距；还是随着郊区的配套设施逐渐完善，涨幅更可观，逐渐拉近与市区的差距？ 有大V认为，总价相等情况下，面积是王道，单价高面积小永远干不过单价低面积大的，请问你怎么看？
答：深圳的投资理论是不分核心区还是郊区，哪里有热点哪里涨。 目前来看西部过热东部过冷，西部投资氛围太浓，以后会洗出一部分盲目跟涨的楼盘，东部价格反而没有泡沫。 另外你说的大V完全不了解深圳，在深圳老破大是最差的牌，涨不动还卖不掉。 十三经常收到老破大的业主求救，帮我卖卖这套房吧，对不起，我不想坑下一个接盘客。
问：老师晚上好，咨询下龙岗 保利上城70年不限购公寓可以买吗？ 在深圳无购房资质。 还有我看深圳商住公寓为啥有70年的？其他城市基本都没有70年产权的商住房。
答：70年产权的商住公寓，深圳有，北京和上海一样有，都是早年审批不严的遗留产物。 深圳70年的公寓，除了龙岗的保利上城，福田、罗湖都有同类产品。 它们和同期住宅共享小区和配套，除了产权性质，和住宅基本没有任何差别，天燃气入户，还能就读片区内学校。 不过，这类公寓的价格一般都不比住宅便宜太多。 没有资格非要买公寓的，这类70年产权的确实可以考虑，虽然涨幅只能算一般，但比很多公寓坑强多了。
问：老师您好，由于深圳房票已用完，目前考虑全款买回迁房，您觉得可行吗？
答：您说的不限购的回迁房是指的指标房吧，以前有人问过，在星球上方输入关键词可以搜索到，确定项目安全的前提下，等得起的土豪可买。
问：龙华地铁站，老城区，龙华创新实验学校的学区房可以买吗？小孩读书用，如果是老小区，就等旧改，要是以后学校不错，那即便是老小区，也好出手，现在想入手一套，有什么好建议？
答：龙华老城区没有什么好学校，你提的这个也不是，不能当做学位房来买，老房子无法吸引优质生源，趋好的可能性不大，附近上班的话，可以看看观澜鹭湖片区。 至于旧改，为何总有人执着于旧改，人的际遇，欲望，想法都是会变化的，而旧改战线有多长会远远超出我们的想象的。买房子不要想着能天荒地老，或许走着走着就要各自天涯了。
问：请教楼主，求深圳总价350-400二手住宅推荐（备注：深圳已购1套，二套纯属投资！） 原本考虑螺岭片区，周边商业（湖贝旧改）、地铁口、租金价值、学区！是否有更合适的，求指正、推荐！
答：你好，现在400万预算在深圳比较尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗，我看未必。 非热点片区400万能买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。 其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。 湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。 如果追求稳定涨幅，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区长远看都是非常值得关注的。 感谢赞赏！
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