昨天，我發表了
《疫情引發租賃糾紛，北京法院這麼判的》的觀點，指出北京朝陽法院針對新冠疫情屬於不可抗力，對一起租賃合同做出瞭解除租賃合同，無需承擔違約責任方的判決。文章中，我指出了本次疫情屬於不可抗力的僅僅是房產的使用權價值，而並非所有權價值，用房產的所有權跟使用權分離的原理，法院依法判決解除租賃合同，是完全正確的。
所有權，就是房產的買賣、抵押、處置的權力，而房產的使用權就是居住、出租的權力。本次疫情僅僅影響的就是居住出租的價值，本也就是次疫情的不可抗力僅僅是使用權方面的不可抗力，並非所有權方面的不可抗力。
那麼，肯定有人會說，我買了房，如果疫情來了，是不是也可以無責任退房吶？當然不可以，因為疫情的不可抗力僅僅屬於使用權方面，對所有權方面沒有影響，也就是疫情並沒有阻止房主買賣、抵押、處置的權力，所以，用使用權的不可抗力去對抗所有權的買賣，就是不成立的。
那麼，什麼情況下，可以無責任解除房產的買賣合同吶，非常簡單，那就是新出臺的政府調控政策，讓所有權的轉移受到影響，比如限購令，限貸令，限售令等等這些政策，都是直接針對的所有權環節，那麼就可以無責任解除買賣，抵押等等這些跟所有權有關合同。
這種情況大家非常熟悉了，每次政府加強調控，突然出臺了一些新的調控令，就會引發一系列的買賣解約事件。比如2017年的3.17新政，3.26新政，當時讓很多剛剛簽了買賣合同的買房行為最終解約，如果雙方不能按照無責任解約的，即使通過法院判決，也都是按照不可抗力解除了的買賣合同。
所以，本次疫情的結果就是讓租賃合同要無責任解除合同，要不協商免除部分租金。但是，本次疫情不能解約房貸合同，或者免除貸款利息，就是因為疫情僅僅屬於使用權方面的不可抗力，而房貸是屬於所有權範疇的行為。
同樣，如果政府突然發佈了限購、限貸、限售的加強調控的政策，那麼也不能讓租賃合同無責任解除，原因就是限購限貸限售都是所有權方面的不可抗力，對居住出租的使用權是沒有影響的。
需要說明的是，新冠疫情確實是自然原因帶來的真正的不可抗力，而限購限貸限售只是政府部門應對突發的群眾性集中購買房產可能帶來房價暴漲暴跌的風險，而出臺的臨時性應對措施，雖然我們也把這些調控政策列為不可抗力，但是這些政策確實對市場帶來了巨大沖擊，尤其大量的解約行為也是政府部門不願看到但又不得已而為之的干預行為。
所以，中央決策層才反覆提出“房住不炒”的定位，建立房地產市場平穩健康發展長效機制，就是希望用這個政策避免炒房行為給房地產市場底帶來巨大沖擊，最終讓房住不炒的長效機制取代行政調控政策的人為作用。
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