目前的房地产市场对于房地产开发商来说，真的没什么好事。
首先，“房地产禁止投机”的调控依然从紧，特别是房地产业的金融紧缩政策不松，房地产企业融资难、融资贵的现象依然普遍；其次，在黑天鹅的冲击下，房地产市场彻底“停摆”，开发商遭遇前所未有的“灾难”——连续近三个月的住房“滞销”，难以收回，巨额到期债务待偿还，开发商资金周转问题突出。尤其是大量的中小房地产企业更具杀伤力，随时都有破产、破产的风险；此外，还有很多开发商期待的“救市”政策被收回，调控不松不严，开发商更是“堵”得水泄不通。
如果你认为这是最坏的情况，那是个大错误。在过去的几天里，房地产市场面临两大变化，开发商真正的“艰难日子”即将到来。据专家介绍，这两大变化比房价下跌更令人尴尬。多数开发商担心，这次“翻身”咸鱼将非常困难。多家专家和机构更断言，半个月后，房地产企业的“打折销售”行为将密集上演，这比预期的全款提前了半个月。
第一大变化：打破房地产依赖的海南，是中国第一个实现“房地产销售”的海南。虽然这一政策目前还不是全国性的，但对于30年没有变化的房地产来说，可以说是一个巨大的变化，释放出的信号更大。
以前的“预售”模式不需要科普。我们都知道这个模型对开发人员非常有益。甚至可以让一些房地产企业“空手白狼”——他们可以利用银行贷款和购房者的首付，完成从拿地到建房再到销售的“收获”全链条。不过，这款车型显然对买家并不友好。买房前可能需要三年的时间才能付清房款，买房人必须接受。更不公平的是，购房者交房后，房屋质量问题的维权难度加大。
出售现有房屋不是什么新鲜事。国内其他一些城市也曾尝试过，但很少有城市实施过。根本“卖现房”对开发商不利。对于开发商来说，这是资金成本的全面提高。这种模式在全国推广，90%以上的中小房地产企业被淘汰，这对整个房地产来说是难以承受的。因此，它的实施和推广必然是温水蛙式的，要慢慢来。
现在海南在全省率先实施“现房销售”模式，释放出三个积极信号：1、 在黑天鹅冲击的关键时期，海南仍在“逆风”收紧调控，这说明房地产改革迫在眉睫。同时也表明，那些严重依赖房地产的城市，未来可能会走“现房销售”的道路，减少房地产；
2、 从“预售期房”到“出售现房”的房地产核心制度改革，是国家保护和关注刚性需求利益的最好体现。因为在“现房销售”制度下，我们常见的房屋质量问题和购买未竣工房屋的问题可以得到有效解决；
3、 这对中小房地产企业来说是一次巨大的考验。一些企业可能要为长期的“艰苦生活”做好准备。“现房销售”能有效加快行业洗牌。开发商资金周转问题突出的日子将更加艰难。建筑技术不足的开发商也将被购房者彻底“抛弃”。市场的“优胜劣汰”将推动整个房地产业做一次彻底的“净化”。在一定程度上，也有利于购房者。房地产企业正在努力修缮自己的内部技能，人们购买好房子的概率大大增加。
第二大变化：3月12日，国务院公布“新土地政策”：下放土地审批权--北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8个省市是首批“永久性基本农田以外的农用地转为建设用地审批权”的试点城市，为期一年。
你说那是什么意思？通俗地讲，大城市周边永久性基本农田以外的农业用地可以转为建设用地，也就是说，这些土地可以作为建设用地、工业用地和其他基础设施用地，也可以作为商品房用地，这就为大城市的扩张打开了大门。
近二三十年来，许多大城市，特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市，被迫进入土地开发的“存量时代”，土地供应越来越少，而且都有上限。这些城市现在建得越来越高，没有向外围扩张，导致很多城市的容积率被迫提高。事实上，这也是高房价形成的根本原因之一。土地供应有限，但购房需求不断增加，开发商每年新建住房供不应求，这必然导致房价逐年上涨。
在关键时期，政府提出“新的土地政策”，对房价和开发商有什么影响？首先，一期试点的8个城市未来将获得大量新增土地。的确，地方政府将获得更多的土地销售收入。一方面可以有效对冲“黑天鹅”带来的经济损失，另一方面可以降低城市容积率，有效帮助城市吸引人才。业内专家预测，中国未来重点城市将增加2000万以上人口；
其次，大量新增土地入市，意味着新房供应量将增加。不言而喻，城市的整体价格将是负的，特别是旧城区改造的价值将降低，价格更是负的。不过，这并不意味着房价会“一刀切”地下调。随着中心城区核心区高端人才的涌入，对住房的需求将大幅增加，从而带动这些核心区优质房地产的升值。
而且，大量新增土地将进入市场，这对城市整体价格不利，这意味着开发商的利润将进一步减少，开发商的融资缺口将更大。尤其是两年来的高价项目和地王项目，在“黑天鹅”的冲击下，房价表现并不高。现在购房者的数量大大减少，而这些项目更是滞销。许多没有背景和实力的中小房地产企业处境危险。
综上所述，目前开发商“被敌人围困”：在“黑天鹅”来袭之前，房屋滞纳金难以收回；在高额还债即将到来之后；目前，房地产市场的两大变化表明，未来开发商可能面临“现房销售”的第二次打击，以及大量新增土地入市带来的负价格，这比降价更为尴尬。
用实干家曹德旺的话说，开发商正受到前后攻击，但他们很孤独，所以只能自己“拯救”自己。如何节约实际上，已经有房地产企业做出了一个决定：打折卖房、降价卖房、迅速增加以价换量、补充现金流、渡过难关。
至于房地产企业“打折降价潮”何时出现，也有专家给出了明确的答案：从目前各大城市复工后房地产市场的表现来看，开发商的情况依然不容乐观，售楼处也逐渐开盘，但是门还是空的，看房的人很少。这其实是一个很好的理解。现阶段，所有人都刚刚从紧闭的大门中解脱出来。现在我们更加注重生产劳动，挣钱养家。即使住房需求旺盛，也只能推迟。
因此，不少房地产企业透露，他们计划在半个月后制定“打折降价”策略，比原计划提前了半个月左右。从侧面看，开发商这次真的很难“翻身”。
新房市场正在缓慢复苏。事实上，二手房市场的形势并不乐观。我了解到的几个三四线城市的情况，不仅印证了这一说法，也释放出不同的信号。目前，这些城市的卖房者数量是买房者的数倍，二手房挂牌价格面临着1%-20%的下跌。这也是一个很好的理解。这场战役之后，无论是企业家、生产者还是多套房借款人，打击都不小。许多人可能面临巨大的资金缺口。他们最后的做法无非是卖房子来帮助自己成为开发商。经济欠发达地区一些只有住宅物业的楼盘，注定没有投资价值，肯定会率先进入交易市场。
开发商的“艰难时期”还没有结束，现在打折销售也可能提前兑现，作为购房者我们应该做些什么计划？你想留着“紧钱包”还是“跑进去”？
我常说，在所有的商品中，房子是最值得花时间学习的。由于房价高，购房难，很多人在艰苦的生活中可能只有一次购房经历。只需要少点子弹，所以我们要珍惜这次移动会议。
现阶段，谁赞成谁不赞成已经很清楚了。在这个时候，我们需要清楚地认识到，开发商必须比买家更紧迫。一些城市耐心等待并不是坏事特别是在经济和房地产市场受风暴影响最严重的三四线城市，由于春节期间库存量大，购房需求未释放，短期内市场下行压力较大，购房者的最佳时机尚未到来。
但我们也应该意识到有些城市已经等不及了例如，在上述一二线城市，虽然未来新房供应量会增加，但核心区的优质房地产依然火爆，一套房子难觅踪影。如果这些城市有购房需求，恰巧现在有高性价比的促销房供应。作为新房子，不必再等了。一方面，机会难得。另一方面，等到购房需求释放后再出手，可能为时已晚。市场上看房人一增多，开发商和二手房业主可能会立即提价。
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