导读：
区政府因城市规范发展，需要收回开发商的土地，代表政府与对方多次谈判，并参与政府多次联合会议，同时就行政行为论证如何确保实体与程序都合法性。
这是其中一份文书。
关于《补偿申请书》的法律意见书
致：某某区土地储备中心：
就收回肇庆某某某某房地产开发有限公司（下称“某某公司”）土地使用权与一事，“某某公司”向贵府递交《补偿申请书》及附上相关材料。在对前述文件进行了形式上的审查基础上，结合“某某公司”陈述的情况，在“某某公司”所述的事实及提供的材料都属实的前提下，现按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神, 就相关法律问题出具如下意见：
- 收回出让国有土地使用权的主要法律依据1、宪法依据。《宪法》第10条规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2、专门法律依据。A、《房地产管理法》第19条规定“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”第33条规定“国家实行房地产价格评估制度……按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和种类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”B、《土地管理法》第58条规定“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”C、《中华人民共和国物权法》第148条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”D、《城市规划法》第50条第1款“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”3、行政法规依据。A、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。” B、《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定“货币补偿的金额……以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。” 4、专门业务评估依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291—1999》第6.7.6规定“依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。”综上可见，公共利益需要的，为实施城市规划进行旧城区改建而需要调整使用土地的，都可收回国有土地使用权，同时需依法予以补偿。故，贵中心基于公共利益和规划调整，收回土地是有相应法律依据的，同时，应给予相应补偿。二、关于“某某公司”所提四项补偿 1、原某某国用（2007）第23729号土地(容积率2.5)使用权价值从《宪法》第10条、《中华人民共和国物权法》第148条、《房地产管理法》第19条、第33条、《土地管理法》第58条《中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291—1999》第6.7.6规定等可见，这项补偿请求是有法律依据的，补偿估价应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。” 对此，有资质的鉴定机构可进行评估，然后参照评估结论进行补偿。2、原地上10712.24平方米建筑物拆除时的建设成本概括“某某公司”所述的理由是，原地上10712.24平方米建筑物的拆除是基于政府同意“某某公司”的建设开发方案后而拆除的，如果不是因为政府同意了，地上建筑物仍然至今都会存在，两者有着直接的因果关系。结合“某某公司”自述建筑物拆除时间在2010年9月，期间“某某公司”先后向相关部门申请调整容积率，政府相关部门在审议中。对照《城市规划法》第50条第1款的规定可见，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿的是“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后”，现没见“某某公司”提供相关的规划许可证， “某某公司依据《城市规划法》的相关规定要求补偿，我们认为，补偿依据尚不充分，因与《城市规划法》的相关规定尚不完全匹配。3、原地上商铺、房屋拆除费用 该请求基于第2项请求为基础，如上2所述，第2项请求补偿依据尚不充分。故，因基础请求依据尚不充分，由此引出的本请求现而无法发表意见。 4、原地上商铺从2010年11月至今的租金损失此项请求，暂没见充足的事实依据，故无法发表意见。
本《意见书》根据“某某公司”提供的材料（材料的真实由贵中心核实）与陈述从专业角度发表本律师看法和意见，由于材料和陈述存在局限性，本律师的判断和意见也可能存在相应的局限性。因此，特别指出：以上意见，仅供参考，贵中心对本文书的结论有独立判断之权利。
本意见书正文共三页（以下无正文）。
广东开信律师事务所
姚冠旺律师
二O一五年九月五日
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