根據克而瑞數據統計，萬科2019年權益銷售額4103億，同比（2018年4248億）增長-3.5%。
也就是說，萬科權益銷售，不升反降。
而同期，權益銷售口徑下，融創同比增長17.5%。
（2019年3834億，2018年3262億）。
只需一年，融創或許就能超過了萬科。
TOP3的壓力
未來三年，TOP10的最大看點，就是誰將佔據第3名的位置。
目前的萬科應該壓力越來越大，因為恆大和碧桂園越跑越遠，融創越追越近，後面的綠地還虎視眈眈。
萬科還能保住目前的位置嗎？
2019年房企銷售榜
從2019年的權益銷售額來看，萬科是第二梯隊的領頭羊，而不是第一梯隊的鐵三角。
萬科4103億，多賣30%都追不上碧桂園的5478億。以萬科的城市佈局和穩健特點，三年內代替碧桂園的可能性也不是很大。
恆大碧桂園基於三四線龐大的人口基數，和薄利多銷的商業模式，從土地儲備、銷售數據、運營效率和資產負債率來看，掉下去的可能性不是很高。
2019年，
恆大同比增長10%（2019年5782億，2018年5241億）；
碧桂園同比增長5%（2019年5478億， 2018年5203億）；
也比萬科增長顯著。
以綠地下沉三四線的趨勢，三年內多賣20%再次超過萬科，也是有可的。
中海一年來較為勇猛，屢屢使出拿手的逆週期操作。如果一鼓作氣勢如虎，財大氣粗，3年追上萬科也不是不可能的。
當然，以萬科的戰略敏捷和組織效能，它也不會束手就擒的。
危機感
萬科的優勢在於穩健經營。
2018年下半年，萬科開啟了“活下去”的防禦戰略。比很多房企早了半年以上，這半年給萬科更充分的時間去保衛現金流。
6300億回款，控制虧損的長租公寓項目，減少拿地，組織架構調整。應對2019年的艱難時間，萬科相對從容了很多。
2016-2019年房企拿地前五名
2019年，萬科新增土地1610億，比2018年上升22%，比碧桂園保利的增幅都高很多。
手握大量現金，逆週期拿地的利潤空間相對更大。
萬科一直保持相對比較均衡的全週期拿地。近三年恆大、碧桂園、融創，都在減少拿地，降低負債率，但是萬科相對比較均衡。
同時，萬科採用低儲備策略，在土地儲備只夠22個月，較低的負債率，較高的利潤空間。
孫宏斌曾經測算過，如果每年土地增值不到20%，很可能就是虧損的。
所以，頭部房企的土儲策略，也都在降低倉位水平線，紛紛撤到36個月以內。
目前來看，萬科做的相對更好。
國企般的穩健
上一輪的週期下，萬科經歷了股權紛爭和管理層變動，披上了更強的國企背景。
2020年，是十四五開局之年，國央企們都要做5年規劃了。
這個十四五規劃，不僅僅是一個面向未來的規劃，更是一個面向過去的總結。
萬科的淨負債率已經向中海看齊了。他們長的越來越像。這是多麼強大資金實力。
穩健經營，逆週期操作是萬科和中海的共同特點。
低負債率是優勢，也是束縛。機會來臨時，他們的爆發力往往不是那麼強。
綠地、保利、中海，都有國企央企背景，上一輪週期中，都有從TOP3的輝煌下滑的經歷。
帶著鐐銬跳舞，往往更難。
權益佔比65%，已經不能再低了。除非代建，合作越多越容易出品質問題。
售樓均價1.5W，重點佈局一二三線核心城市。恆大碧桂園佈局4-6線城市，萬科往往下不去。
相比之下，在高槓杆的支撐下，融創的土地儲備和權益都比萬科高，下沉的城市級更深。機會來臨時，爆發力會更強。
對於民企來說，既然確定了規模導向，無非就是加大合作槓桿、加大財務槓桿、加大投資槓桿、加大運營槓桿。行業玩家基本都明白怎麼回做。
但是對於國企來說，更多的鏈條束縛和安全考慮。
市場熱了
2月底，在跟一位戰略總聊，估計拿地窗口期也就1個月，然後就開始肉搏了。
3月，二手房迎來成交高峰。
4月，新房量價齊漲。
5月，土拍形式開始火熱
6月，追漲者高位站崗。
這不，疫情還沒過，土地市場眨眼就熱起來了。
全面復工剛剛2周，北京、上海、深圳、溫州、福州等地樓市已經火熱起來。局部地區的土拍市場，動輒競拍幾十輪上百輪。
1-2月份，綠城、華潤、綠地等房企已經率先起步搶地。他們要麼國央企背景，財大氣粗，要麼具有很強的規模訴求。
管理層穩定之後，萬科、中海、華潤、綠城，都有很強發力經營的衝動，追趕勢頭很猛。
行業普遍預期，疫情之後收併購的機會普遍存在。或許，萬科、中海們已經開始全面收割中小房企。
只是這些還沒有比較宏觀的數據統計而已。
地產新週期
種種跡象表明，地產行業新的一輪上行週期開始了。
三股強勁的氣流在推動。
第一，連續降準，M2上行，帶動房價預期上行。
第二，疫情之後，各地樓市政策忽然轉向。50餘城出臺了各類鬆綁政策。可以想見，市場交易、開發節奏、投融資都得到了鬆綁和刺激。
第三，建設用地審批權限下放，新一輪的城鎮化高潮正在路上。
新的行業週期，新的競爭起跑線。
中國M1增速與商品住宅成交面積增速週期
萬科現在管理層穩定，經營穩健，手握巨量現金。
準備了這麼久，只等這一天。
萬科還能保住TOP3的位置嗎？還能重回TOP1嗎？
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