法官提醒：合同内容应具缜密性
租金与营业额挂钩，因故暂停营业引发纠纷，出租方诉请解除合同未获支持。3月17日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起纠纷案件落下帷幕。
2015年3月18日，文化园与合作社签订租赁协议，约定由合作社在文化园景区内开发“百鸟园”项目以供游客观赏，租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日；租金以门票年销售额比例支付，年销售额未超过100万元，合作社支付20%作为租金，超过100万元部分，支付30%作为租金。
2016年1月1日，“百鸟园”正式对外开放，截止2019年1月11日，双方账目结算正常。在此期间，门票实际销售总额约10万余元，因未超过100万元，故每次结算文化园分得20%，合作社分得80%，每次结算双方均签名确认。
此后，合作社向文化园表示欲扩大经营场地，增加野生动物范围，文化园未置可否。合作社只得在原有范围内进行内部整修，并在入园处张贴告示“百鸟园内基建改造暂停营业”。2019年5月23日，文化园向合作社发出解除租赁协议通知书，并要求退还场地。因双方当事人协商未果，文化园一纸诉状将合作社告上法庭。
庭审中，被告合作社抗辩称，原告并不享有合同解除权，其发出的单方解除合同的行为应视为无效，该行为不发生解除合同的效力，请求驳回原告诉讼请求。
海安法院审理后认为，文化园将案涉场地出租给合作社，合作社按约支付租金，双方签订的租赁协议是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定情形，租赁协议是合法有效的。在合同履行期限届满前，一方当事人要求解除合同，要么与对方当事人协商解除，要么在具备约定或法定条件时通知解除或诉请解除。截止2019年1月11日之前，双方履行并无争议，后因合作社一段期间未能正常对外开放，客观导致文化园租金损失，但因双方在协议中约定租金按照年销售额比例进行支付，相当于对租金给付设定了条件，但未对无销售额的情况是否支付保底租金，租金如何计算没有明确约定，也没有约定此时出租方可取得单方解除权，而协议是双方平等自愿协商而成，且合同租赁期间即将届满，为维护合同稳定性，体现对双方合同意思的尊重，由文化园自行承担合同漏洞的后果。故驳回文化园的诉讼请求。
一审判决后，文化园不服，提起上诉。南通中院审理后认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。
【法官点评】
固定租金收入稳定，但享受不到商户的经营增长收益，抽成租金与商户营业额挂钩，有可能拿到超额租金，但受商户经营状况影响较大。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同内容由当事人约定，一般包含以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。因此，合同订立时对合同内容要考虑充分，否则就会导致合同条款不详尽，合同内容不完整、不严谨，履行过程中极有可能产生争议纠纷。
本案中，文化园与合作社订立合同时，未曾考虑到合作社营业额过低或停业的情况，未约定保底租金，导致合作社停业期间租金得不到支持。
本案的发生提醒人们，订立合同时需对合同内容进行严谨、细致的审核，否则只能自担苦果。（海安市人民法院： 孙小林）
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